ЦИАН проанализировал рынок ипотечного кредитования первой половины 2023 года, выяснив, к каким последствиям привел отказ от нулевой ипотеки и что изменилось после повышения ключевой ставки.

Фото: www.сз-саратов.рф

«Жесткие действия ЦБ РФ действительно привели в первые месяцы года к сокращению спроса на ипотеку, — отметил главное руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото ниже). — Но в марте рынок адаптировался к новой реальности, и количество выданных ипотечных кредитов перестало снижаться».

В апреле — июне на первичном и вторичном рынках было выдано на 38% больше ипотек, чем в I квартале. Всего за три месяца оформлено 479 тыс. жилищных кредитов, что вполне сопоставимо со средними значениями 2021 года.

С уходом нулевой ипотеки ее место постепенно начала занимать ипотека «Семейная». Произошло это благодаря расширению программы на семьи с двумя детьми до 18 лет.

Сейчас в стране на данную программу приходится почти половина всех выданных кредитов с господдержкой, тогда как в прошлом году ее доля составляла 35%.

Динамика количества выданных ипотечных кредитов в РФ по месяцам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Немалую роль сыграло и ожидаемое повышение ставки ЦБ. Покупатели стремились успеть купить жилье до того, как подорожает ипотека в банках.

Особенно это отразилось на вторичном рынке, где в отличие от новостроек нет льготных программ. Поэтому число выдач ипотечных кредитов на «вторичку» во II квартале относительно первого увеличилось на 40,5% (на новостройки — на 33,3%).

Динамика среднего размера ипотечного кредита в РФ по кварталам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

По объемам кредитования весь рынок вырос за квартал на 39% до 1,773 трлн руб. Это максимальный квартальный показатель за всю историю наблюдений.

При этом 73% пришлось на готовое жилье. Для сравнения: год назад «вторичка» составляла 62% от всей выданной ипотеки.

Средний размер кредита во II квартале практически не изменился и составил 3,7 млн руб. (4,85 млн руб. — на «первичке», 3,27 млн руб. — на «вторичке»).

Динамика среднего размера выданной ипотеки, среднего срока кредитования и средней ставки на первичном рынке РФ по месяцам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Отмена нулевой ипотеки привела на первичном рынке к росту средних ставок. Резкое увеличение произошло в I квартале — с 3,5% до 5,6%. Во II квартале они увеличились до 6,1%, вернувшись, таким образом, на уровень до массового старта ипотеки от застройщика.

В прошлом году, напомнили аналитики ЦИАН, рос не только средний размер кредита, но и средний срок кредитования. В декабре он достиг 311 месяцев, и это опять же абсолютный рекорд за всю российскую ипотечную историю.

В нынешнем году срок кредитования начал постепенно снижаться и во II квартале зафиксирован на уровне 308 месяцев.

Задолженность по ипотеке на первичном и вторичном рынках РФ

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Суммарный объем задолженности по ипотеке на первичном и вторичном рынках на конец II квартала 2023 года, по данным аналитиков, составляет 15,4 трлн руб.

Квартальный прирост долга ускорился как в сегменте новостроек (+5,3%), так и на «вторичке» (+7,5%).

В середине прошлого года задолженность по ипотечным кредитам впервые составила половину от всех долгов россиян и в декабре выросла до 51,5%. К концу марта 2023 года задолженность достигла уровня 51,9%, концу июня — до 52,4%.

Распределение задолженности россиян по ипотеке и остальным кредитам

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Считается, что высокая доля ипотеки ведет к «ипотечному пузырю». Однако просроченная задолженность по ипотекам, выданным на новостройки, выросла за квартал на 2,3%, и это существенно меньше, чем темпы прироста общего объема задолженности (+5,3%).

Динамика объема просроченной задолженности и ее доли от общего долга по ипотекам на первичном и вторичном рынках РФ

Источник: ЦИАН по данным ЦБ

Несмотря на то что «плохие» долги увеличилась, просрочка по ипотечным кредитам составила всего 0,14% от общего объема задолженности, и это меньше, чем годом ранее (0,17%).

Говоря о перспективах, Алексей Попов отметил, что если в I полугодии опережающими темпами росла «вторичка», то сейчас, по его прогнозу, более привлекательными для большинства покупателей вновь станут новостройки.

Другие публикации по теме:

В июле Сбер зафиксировал рекордный спрос на ипотеку

ЦБ: растет срок ипотечного контракта, а с ним — и финансовые риски

В июле Банк ДОМ.РФ выдал ипотечных кредитов на 21,5 млрд руб.

Анатолий Печатников (ВТБ): объем ипотечных кредитов приближается к рекордным 6 трлн руб.

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 16% (графики)

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано вдвое больше, чем годом ранее (графики)

Эксперты: в июле объем выдачи ипотеки в России вырастет на 12%

ЦБ: выдача ипотеки продолжает расти, при этом доля проблемных кредитов остается низкой

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин

Это следует из проекта второй версии входящего в «бюджетный» пакет документа Банка России «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2025 год и период 2026 и 2027 годов».

Фото: cbr.ru

Субсидированная ипотека, по мнению специалистов Банка России, снизила влияние ключевой ставки ЦБ на кредитование, спрос и инфляцию. Стимулировать экономику в случае спада также будет сложнее.

Регулятор констатирует, что связанные с льготным кредитованием дисбалансы сказались на экономике гораздо сильнее, чем можно было предполагать исходя из статистических данных.

Помимо роста бюджетных расходов снижение ставки для одних групп населения сопровождалось ее повышением для остальных. В итоге за льготный кредит платят как налогоплательщики, так и «нельготные» заемщики.

Структура портфеля льготных кредитов

Источник: Банк России

По информации ЦБ, объем субсидируемой ипотеки вырос с 2% ВВП в 2020 году до почти 8% к началу 2024-го. Причем прежде всего — за счет безадресной программы на новостройки. К моменту завершения на нее пришлось 9 трлн руб. из 14 трлн руб. всех льготных займов.

Показательно и то, что по состоянию на 01.07.2024 почти половина кредитного портфеля обслуживалась по фиксированной ставке ниже 10% годовых:

• менее 5% — 21,3%;

• от 5% до 10% — 28,5%;

• от 10% до 15% — 15,7%;

• от 15% — 20% (на тот момент ставка ЦБ составляла 16%) — 28,3%;

• по более высоким — лишь около 6%.

Всего по безадресной льготной ипотеке заемщики получили 1,6 млн кредитов на общую сумму 6 трлн руб. Это позволило им приобрести 76 млн кв. м жилья.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

При этом предложение отставало от спроса, что вызвало резкое удорожание недвижимости (на первичном рынке — почти вдвое, существенно выше роста зарплат и инфляции).

Таким образом, доступность жилья для населения снизилась: увеличение цен полностью перекрыло преимущества низких ставок по льготной ипотеке, заключили в ЦБ.

Плюс к этому государственные расходы по программе уже составили 0,5 трлн руб. Не исключено, что при равномерном погашении кредитов в течение 10 лет бюджет может потратить на субсидии еще до 1,2 трлн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Макронадбавки по ипотеке в рамках ДДУ: позиции Минфина и ЦБ разошлись

Эксперты: что будет с экономикой и строительством при ключевой ставке ЦБ в 19%

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: субсидии банкам по льготной ипотеке за 10 лет могут составить 1,2 трлн руб.

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ 

Эксперты: из-за высокой ключевой ставки ЦБ экономика замедлится, но инфляция стабилизируется