По итогам 2023 года в России введено 110,44 млн кв. м жилья, и больше половины из этого объема — 58,68 млн кв. м — пришлось на ИЖС. Рекордный рост зафиксирован в сегменте ипотеки на загородную недвижимость: банки выдали почти 120 тыс. кредитов, или в четыре раза больше, чем в 2022-м. Тем не менее опрошенные Forbes участники рынка считают, что в этом секторе есть свои проблемы.

  

Фото: © Svet / Фотобанк Лори 

 

Прежде всего, эксперты отметили, что ипотека, хотя и не помогла загородному жилью взлететь так же, как городским новостройкам, но обеспечение возможности взять кредит на строительство дома послужило одним из драйверов рынка.

Второй фактор — низкие ставки по льготным программам.

 

Фото: msk.etagi.com

 

«Доля покупателей, выбирающих строительство дома по договору подряда с привлечением льготных ипотечных кредитов, изменилась с нескольких процентов в начале 2023 года до 50% в декабре», — сообщил руководитель направления загородной недвижимости компании «Этажи» в Москве Артур Герасимов (на фото).

 

Фото: Стройсинтез

 

По расчетам гендиректора ГК СтройСинтез Виктора Лукина (на фото), в данный момент ипотечное кредитование в эконом- и комфорт-классах рынка ИЖС занимает около 30% от общего объема.

«Конечно, это не сравнится с долей ипотеки на многоквартирные дома. Кроме того, ипотека бесполезна в сегменте люкс и выше, где сумма лимита покроет лишь пару диванов и кухонный гарнитур», — уточнил эксперт.

 

Фото: villagio-vip.ru

 

«Действительно, для покупателей элитного сегмента загородной недвижимости массовые программы фактически бесполезны», — подтвердила директор по продажам Millennium Park в Villagio Realty Екатерина Крапивина (на фото).

 

Фото: countrydevelopment.club

 

«Максимальный спрос в 2023 году пришелся на участки с подрядом стоимостью до 16 млн руб., поскольку лимит по льготным ипотечным программам — 12 млн руб.», — пояснил учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов (на фото).

 

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

 

Вторичная загородная недвижимость ценой до 20 млн руб., по его словам, войдя в конкуренцию с программами ипотеки, не пользовалась спросом, коттеджи продавались только со значительным дисконтом.

В итоге, как подчеркнули эксперты, все это ведет к тому, что загородная недвижимость становится все более компактной.

 

Фото из архива Е. Коган

 

«Появилась тенденция на маленькие дома, — констатирует директор департамента маркетинга ФСК Family (образована в партнерстве ГК ФСК и KASKAD Family) Екатерина Коган (на фото).

Если в 2018 году средняя продаваемая площадь в проектах ФСК Family была более 280 кв. м, то в 2023-м — уже 181 кв. м. А дома по 65 кв. м начинают конкурировать с сегментом квартир. Их стоимость составляет около 11,5 млн руб., что в некоторых случаях даже дешевле жилья в «человейнике», привела пример эксперт.

 

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Следующий нюанс. На загородном рынке перестали быть редкостью покупатели-инвесторы, и многие эксперты заметили их активность в прошлом году.

Взяв льготную ипотеку под 6%, предприниматели начали создавать отдельные бизнес-модели, строя дома с целью последующей продажи.

 

Фото: farmhouse-msk.ru

 

«Существенную динамику и с точки зрения предложения, и с точки зрения спроса показывают доходные дома, которые изначально проектировались и строились для сдачи в аренду», — рассказал управляющий партнер Gosman Development Василе Минти (на фото).

 

Фото: © Ирина Борсученко / Фотобанк Лори

 

По его данным, на рынке уже есть проекты, в которых управляющие компании заявляют о доходности от 12% до 17%, что позволяет окупить инвестиции за пять — восемь лет.

Уже который год загородный рынок ждет реализации планов крупных застройщиков городского жилья по строительству коттеджных поселков. И хотя они начали воплощаться в жизнь, масштаб пока несопоставим с ожиданиями.

 

Фото: t.me/s/nordhus

 

Игроки загородного рынка встретили новичков скептически. «Эти два сегмента работают по своим, сильно отличным друг от друга принципам, скопировать подход многоквартирных домов на ИЖС попросту невозможно», — полагает основатель строительной компании Nordhus Александр Петров (на фото).

Говоря о 2024 годе, эксперты выделили три важнейших фактора, которые будут влиять на рынок загородного жилья.

Первый из них — ключевая ставка ЦБ.

 

Фото: sochi-vip.estate

 

Нынешний ее уровень не прибавляет оптимизма застройщикам, сетует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, член AREA Виктор Садыгов (на фото).

«Крупные игроки, которые уже вышли с намерением строить малоэтажку в массовом сегменте, безусловно, не передумают, но те, кто вынашивал планы по возведению более бюджетных камерных поселков, скорее всего, повременят, — отметил эксперт и резюмировал: — Это значит, что нам нечего будет предложить покупателям на первичном рынке».

 

Фото: raexpert.ru

 

«В 2024 году ожидаем увеличения спроса и доступности загородной недвижимости в связи с разработкой Правительством отдельной программы на ИЖС, — прогнозирует коммерческий директор ГК Самолет Кирилл Храпов (на фото) и уточняет: — Она должна быть внедрена во второй половине года».

 

Фото: cian.ru

 

Фактор номер два — цены, которые, по информации руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото), медленно, но растут.

«Они увеличились в Московской области на 8%. Медианная цена полноценного дома в феврале 2024 года составила 21 млн руб., — конкретизировал эксперт. — На 4%, до 20 млн руб., она выросла в окрестностях Санкт-Петербурга. Схожие цифры и на других ключевых рынках».

Кроме ключевой ставки и цен не стоит забывать и о льготных ипотечных программах.

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

«Если они будут сохранены в той или иной форме, если будут разработаны какие-то дополнительные кредитные продукты-стимулы для конечного потребителя, то, конечно, в этом сегменте рост продолжится», — прогнозирует директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова (на фото).

Определенный оптимизм застройщикам внушает тот факт, что на рынке загородного жилья «царит дефицит предложения и формируется отложенный спрос». Это хорошо заметно по поведению покупателей.

 

Фото: vk.com

 

«До пандемии каждый четвертый звонок в нашем агентстве заканчивался визитом, сейчас — каждый второй, — рассказала Forbes управляющий партнер Puzzle Realty Марина Шкурко (на фото) и конкретизировала: — Сократилось время на принятие решений. Раньше на сделку уходило от трех до шести месяцев, сейчас — от одного до трех».

  

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

 

Есть повод для оптимизма и у потребителей.

Несмотря на то, что «загород мельчает», он становится более цивилизованным и комфортным. Рынок постепенно идет к стандартизации, и в загородных домах обязательно появляются газ, электричество, водопровод и канализация.

Покупателям начали предлагать даже загородные дома и коттеджи с полноценной отделкой, а порой — и с мебелью.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ: российские лидеры ипотечного спроса на ИЖС

Эксперты: как изменился спрос на рынке жилья после обновления условий льготной ипотеки

Эксперты: в последнем квартале 2023 года загородное жилье в России подорожало на 14%

Эксперты: предложение элитной недвижимости в Подмосковье снизилось почти на четверть

Эксперты: главные тренды рынка загородной недвижимости в 2023 году

ДОМ.РФ: в России за год выдано почти 120 тыс. кредитов на ИЖС

Банк ДОМ.РФ одобрил подрядчикам ИЖС финансирование в объеме более 1 млрд руб.

Банк ДОМ.РФ: регионы — лидеры по ипотеке на ИЖС в декабре

Стройиндустрия: производители деревянных домов начали догонять спрос на ИЖС

Эксперты: с проектным финансированием объем ИЖС в России утроится

Центр финансовой аналитики Сбера и специалисты Домклик изучили, как в ноябре менялись цены на новое и вторичное жилье, и дали свои прогнозы по их дальнейшей динамике.

  

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

 

Согласно данным СберИндекса, в прошлом месяце средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке РФ составила 169,8 тыс. руб.

Как и ранее, в лидерах по стоимости сделок значатся столичные регионы — Москва (343,2 тыс. руб.), Санкт-Петербург (247,9 тыс. руб.) и Подмосковье (189,0 тыс. руб.).

Наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской (113,1 тыс. руб. за «квадрат»), Челябинской (113,7 тыс. руб.) и Воронежской (119 тыс. руб.) областях.

 

Фото: domclick.ru

 

«В ноябре спрос быстро реагировал на получение банками дополнительного финансирования по госпрограммам», — отметил директор дивизиона Домклик Алексей Лейпи (на фото).

Сразу после возобновления выдач количество сделок по льготной ипотеке росло до пиковых значений.

 

Источник: Домклик

 

Именно это поддерживало спрос и цены — в ноябре стоимость 1 кв. м. незначительно, но увеличилась (на 0,3%, до 169,8 тыс. руб.). Заметнее всего — в Омской (+4,6%), Самарской (+4,5%) и Ленинградской (+2,8%) областях.

Незначительное снижение было отмечено лишь в столице (-1,3%) и Республике Башкортостан (-0,1%).

Разница между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях в прошедшем месяце оставалась существенной: в среднем по РФ — 10,6%, в Башкирии — 26,2%, в Нижегородской области — 21%, в Москве — 15,4%.

  

Источник: Домклик

 

Тем не менее за прошедший месяц разрыв сократился как в целом по РФ (на 0,6 п. п.), так и в большинстве крупнейших регионов. Наибольшее снижение отмечено в Самарской (-3,8 п. п.), Новосибирской (-2,9 п. п.) и Московской (-2,5 п. п.) областях.

Сокращение разрыва между ценами предложения и в реальных сделках, по мнению экспертов, может свидетельствовать о скором их снижении.

 

Источник: Домклик

 

Согласно статистике ипотечных сделок, в ноябре средняя стоимость 1 кв. м на рынке вторичного жилья составила 111,1 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир ожидаемо зафиксирована в столице (297,6 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (198,7 тыс. руб.) и Московской области (145,4 тыс. руб.). Наименьшая — в Челябинской, Волгоградской областях и Пермском крае (менее 80 тыс. руб. за «квадрат»).

Разница между ценами предложения и в сделках на вторичном рынке выше, чем на первичном, — 16,7% в среднем по стране (+0,3 п. п. за месяц).

Значимое сокращение разрыва (более 1 п. п.) наблюдалось в Московской, Воронежской и Волгоградской областях. Как считают аналитики, вероятность того, что в ближайшее время в этих регионах цены пойдут на спад достаточно велика.

  

Источник: Домклик

 

В Ростовской, Самарской областях и Краснодарском крае, напротив, это маловероятно: разрыв между спросом и предложением там продолжает увеличиваться (+1 п. п. и более).

В ноябре рост цен на готовое жилье ускорился: если в октябре средняя стоимость 1 кв. м в сделках выросла на 0,5%, то в ноябре — на 1%.

Прирост стоимости выше общероссийского уровня отмечен в Свердловской (+1,9%), Волгоградской (+1,4%), Воронежской (+1,2%) и Московской областях (+1,2%).

Лидерами по снижению этого показателя стали Башкортостан (-0,7%) и Москва (-0,3%).

Скорее всего, предположили эксперты, в ближайшее время цены на «вторичку» в целом по РФ перейдут к снижению.

 

Источник: Домклик

 

В своем исследовании специалисты Сбера использовали новую метрику «Широта рынка», которая фиксирует количество отдельных регионов, вовлеченных в то или иное движение по стоимости 1 кв. м.

На графике видно, что общее изменение темпов роста цен затрагивает не все регионы, но многие из них. В разных субъектах динамика может быть разнонаправленной, но средние показатели всегда реагируют на преобладающую тенденцию.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперт: в Петербургском регионе сильнее всего дорожает элитная недвижимость

Эксперты: снижение цен на рынке готового жилья крупных городов в ноябре продолжилось

Эксперты: в ноябре новостройки подешевели лишь в Челябинске, Волгограде и Нижнем Новгороде

Эксперты: прогнозы на 2025 год по ставкам на льготную и рыночную ипотеки и ценам на жилье

Эксперты о ценах на новостройки и плюсах вторичного жилья

Эксперты определили районы столицы с максимальным ростом цен на новостройки элит-класса

Эксперты назвали самые популярные города Подмосковья по уровню продаж новостроек

Эксперты: за год столичные новостройки бизнес-класса подорожали на 13%

Эксперты составили рейтинг спутников Москвы по росту цен на новостройки