К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

В сентябре 2024 года средняя стоимость предложения машино-места в новостройках Москвы (без учета элитных проектов) достигла 3,07 млн руб., подсчитали аналитики компании «Метриум».

Фото: © Алексей Хромушин / Фотобанк Лори

В новостройках столицы в старых границах с начала года было приобретено 11,3 тыс. машино-мест по ДДУ. Рост спроса за текущий год составил 29%, но за три прошедших года он сократился на 12%.

По данным аналитиков, в экспозиции рынка новостроек «старой» Москвы представлено 11 660 машино-мест (учитывались парковочные места площадью от 13,25 кв. м до 22,5 кв. м). Этот показатель уменьшился за год на 24%, за три года — на 20%: То есть сейчас он оказался минимальным с 2021 года.

Изменение объема предложения машино-мест в «старой»
Москве (шт.)

Источник: Метриум

В новостройках массового сегмента доля машино-мест равняется 29% (3 360 шт.), бизнес-класса — 61% (7 178 шт.), премиум-класса — 10% (1 122 шт.).

Источник: Метриум

Средняя стоимость предложения машино-мест на рынке новостроек в Белокаменной (без учета элитного сегмента) в III квартале 2024 года достигла 3,07 млн руб. Рост показателя за год — на 5%, за три года — на 39%.

При этом, по данным аналитиков, стоимость квартир и апартаментов в новостройках Москвы (без учета элит-класса) за год прибавила 13%, за три года — 24%.

Как меняется средняя стоимость машино-мест в «старой» Москве (млн руб.)

Источник: Метриум

Таким образом, стоимость парковочных мест опережает темпы роста цен на жилье.

Источник: Метриум

По сегментам средняя стоимость машино-мест сегодня распределилась следующим образом: массовый сегмент — 2,36 млн руб., бизнес-класс — 3,31 млн руб., премиум-класс — 3,73 млн руб.

Директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер делюкс-квартала Quartier d'Or) Екатерина Борисова (на фото ниже) добавила, что в классе «элит» средняя стоимость машино-мест достигает 12,5 млн руб., в классе «делюкс» — 18,7 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Подобные проекты в основном сконцентрированы в ЦАО, где проблема дефицита парковочных мест наиболее остра.

По ее словам, в таких паркингах предусмотрена расширенная площадь для нестандартных габаритов (свыше 20 кв. м), увеличенная дистанция между местами, «умная» видеосистема распознавания номеров и безопасности, системы вентиляции, обеззараживания воздуха и температурного контроля.

Как меняется спрос на машино-места в «старой» Москве (сделки физлиц
по дате регистрации без уступок)

Источник: Метриум

По подсчетам аналитиков Метриум, за минувший год в новостройках Москвы в старых границах покупатели приобрели 15 512 машино-мест по ДДУ.

При этом 68 195 сделок по ДДУ с квартирами и апартаментами было заключено с октября 2023-го по сентябрь 2024-го.

Источник: Метриум

По сегментам статистика спроса на машино-места за минувшие 12 месяцев такова: комфорт-класс — 4 599 сделок, бизнес-класс — 8 188, премиум-класс — 2 385, «элит» — 340.

По словам акционера, управляющего партнера ГК ОСНОВА Олега Колченко (на фото ниже), в новостройках старой Москвы одно приобретенное машино-место приходится на 4—5 сделок по покупке квартир на ранних этапах реализации.

Фото: osnova.group

«Дело в том, что спрос на машино-места не синхронен со спросом на жилье, — пояснил он и добавил: — Во-первых, часто девелоперы открывают продажи машино-мест на более поздних этапах реализации проектов. Во-вторых, клиенты, вносящие первоначальный взнос за ипотеку, как правило, переносят покупку парковочного места на один-два года».

Тем не менее эксперт отметил стабильность спроса на машино-места в большинстве сегментов: как правило, в среднем на семью приходится одна машина.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил, что власти столицы хотят снизить коэффициент обеспеченности жилых комплексов машино-местами, объясняя это желанием «пересадить» москвичей на общественный транспорт.

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

«В связи с этим комитет по архитектуре и градостроительству Москвы подготовил проект постановления о сокращении минимального числа парковочных мест в ЖК мегаполиса, — рассказал он и уточнил: — Текущий минимальный целевой норматив обеспеченности москвичей машино-местами составляет 350 единиц на 1 тыс. квартир. Как правило, он соблюдается и даже перевыполняется. Теперь показатель планируется снизить до 257 парковочных мест».

Эксперт полагает, что возможностью уменьшить парковочные пространства воспользуются только девелоперы проектов массового сегмента. Застройщикам жилья бизнес- и премиум-классов невыгодно сокращать обеспеченность машино-местами — ведь это важное конкурентное преимущество.

Кроме того, по словам Сырцова, перспективным выглядит арендный бизнес. Но основное преимущество этого вида инвестиций — низкий порог входа. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В России планируют сократить количество парковок около жилых домов: мнения экспертов

В Москве изменят нормативы градостроительного проектирования для размещения транспортных средств, в том числе автостоянок, паркингов, гаражей 

Эксперты рассказали о сроках окупаемости гаражей и машино-мест при сдаче их в аренду

Депутаты предложили оборудовать все парковки местами для электромобилей

Эксперты: спрос на аренду машино-мест в России за год вырос на 39%, на покупку — на 19%

Росреестр: средняя цена машино-места в Москве превысила 3 млн руб.

Эксперты: за пять лет стоимость машино-места в «старой» Москве выросла в два раза

Эксперты зафиксировали рост спроса на ипотеку на машино-места практически вдвое

Нормативные размеры машино-мест могут уменьшиться

Эксперты: как в столице менялась обеспеченность машино-местами за последние шесть лет

Эксперты: покупатели московских квартир начали экономить на машино-местах

Эксперты: по итогам I квартала спрос на машино-места увеличился вдвое