Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в партнерстве со СберИндекс и Яндекс Недвижимость исследовал доступность жилья в 734 городах и агломерациях России. Результаты опубликовал РБК. Аналитики отметили общее снижение данного показателя за последние четыре года, поскольку доходы населения не успевали за ростом цен.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Для оценки ситуации специалисты ИЭГ использовали коэффициент доступности жилья (КДЖ), который определяет, за сколько лет семья может накопить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2023 годах

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата

Согласно международной методологии, применяются следующие критерии уровня доступности жилья по значению КДЖ:

• • до трех лет — жилье доступно,
• • от трех до четырех лет — жилье не совсем доступно;
• • от четырех до пяти — покупка жилья серьезно осложнена;
• • от пяти и выше — жилье существенно недоступно.

Все исследуемые российские города эксперты разделили на группы по численности населения:

• • малые (менее 50 тыс. человек);
• • средние (от 50 тыс. до 100 тыс.);
• • большие (от 100 тыс. до 500 тыс.);
• • крупнейшие (свыше 500 тыс.).

Также были выделены города в составе агломераций и вне их границ.

Средние, максимальные и минимальные значения КДЖ в городах различных типов

Источник: ИЭГ по данным СберИндекс и Росстата

Крупные города в агломерациях

Среди крупнейших городов — центров агломераций самое недоступное жилье по итогам 2023 года оказалось в Москве. Чтобы накопить на квартиру в столице, семье из трех человек потребовалось бы 4,8 года. Для сравнения: в 2019-м это можно было сделать за 4,2 года.

На втором месте ожидаемо расположился Санкт-Петербург. Здесь КДЖ составил 4,7 года (против 3,8 в 2019-м). Третье место досталось Казани — 4,5 года (3,2 в 2020-м).

Большие и средние города в агломерациях

Здесь самое недоступное жилье отмечено в Кудрово Ленинградской области с КДЖ 5,5 года. На втором месте Мурино из того же региона — 5,1. В 2020 году в них можно было накопить на квартиру за 4,2 года.

Третье место разделили Кисловодск (Ставропольский край) и Всеволожск (еще один город в Ленинградской области). Там для покупки жилья в 2023 году потребовалось бы 5 лет, а в 2020-м — 2,6 и 3,7 года соответственно.

Среднее значение коэффициента доступности жилья в городах различных типов в 2020—2023 годах

Источник: ИЭГ по данным СберИндекс и Росстата

Малые города в агломерациях

В Светлогорске Калининградской области зафиксирован показатель КДЖ в 5,6 года. С 2020 года он вырос вдвое.

В Зеленоградске (Калининградская область), Тосно и Сестрорецке (оба населенных пункта находятся в Ленинградской области) в среднем на новое жилье нужно будет собирать деньги 4,9 года.

Большие и средние города вне агломераций

В этой группе лидирует Сочи с КДЖ 7,7 лет. В курортной столице России данный показатель вырос вдвое с 2020-го (с 3,9) и по итогам 2023 года стал самым высоким в России.

На жилье в Горно-Алтайске придется откладывать все доходы 4,8 года, в Чите — 4,7.

Малые города вне агломераций

Семьям из подмосковной Апрелевки и Карачаевска (столица Карачаево-Черкесской Республики), чтобы купить квартиру в этих городах, потребуется около 4 лет.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2006—2023 годах, %

Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Аналитики ИЭГ отметили, что в 2020—2023 годах фундаментальная доступность жилья и возможность его приобретения с помощью ипотеки разошлись и имели разнонаправленную динамику.

С одной стороны, льготные программы сделали жилье доступнее по сравнению с 2019 годом. С другой — они же привели к росту цен, который начал опережать доходы населения.

Фото: urbaneconomics.ru

«В результате рынок стал функционировать в условиях существенно более низкой фундаментальной доступности жилья», — резюмировала вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) и добавила, что пока рано говорить о переломе тренда, которые наблюдается уже четвертый год.

Полный текст исследования доступен по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Вячеслав Володин: Марат Хуснуллин достаточно эффективно ведет отрасль к результатам

Эксперты: после запуска в России льготной ипотеки новостройки подорожали вдвое

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Эксперты: с какими доходами можно рассчитывать на льготную ипотеку в городе с миллионным населением

Эксперты: доходы населения не успевают за инфляцией

Эксперты: чего достигла и что потеряла строительная отрасль за 10 лет

Эксперты пока не видят, как жилищно-накопительные вклады повысят доступность жилья

Эксперты: по итогам 2023 года в Москве снизилась доступность массовых новостроек

Эксперты: россияне стремятся жить в столичных регионах, крупных мегаполисах и на юге

Эксперты: сколько лет нужно копить на первоначальный взнос по ипотеке

Изменения спроса на первичную недвижимость в марте — апреле поколебали веру застройщиков в его восстановление. Что будет с ценами на новостройки летом, рассмотрели аналитики компании МИР КВАРТИР.

Фото: www.sun9-31.userapi.com

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, колебания спроса и цен в марте и апреле на новостройки заставило экспертов предположить, что девелоперы будут сокращать количество новых проектов.

По мнению аналитиков, уменьшение количества новых строек должно поддерживать стабильную реализацию квартир и не давать снижаться ценам на «первичку». Несмотря на некоторое снижение цен и скидки, покупатели достаточно быстро переориентировались на вторичный рынок.

По мнению основателя и владельца Группы Родина (ЦПХГ) Владимира Щекина (на фото), с точки зрения спроса и динамики цен на новостройки, наблюдается некоторая стагнация.

Он приводит пример Новой Москвы, одного из самых активных локальных рынков жилья в стране, на котором «в марте относительно февраля спрос вырос на 70%, а в апреле относительно марта вновь сократился на 10%».

«Нормальная же динамика для рынка новостроек весной, — считает девелопер, — это устойчивый и планомерный рост числа сделок от марта к маю». Появление государственных ипотечных программ даже для отдельных категорий вторичной недвижимости может поддержать спрос на нее и отвлечь покупателей с рынка новостроек. Поможет ли это падению цен на «первичку»?

Кроме того, подорожание новостроек застройщики объясняют постоянным ростом цен на строительные материалы. Однако сейчас в России идет ценовая коррекция на основные строительные материалы.

Фото: www.rbk.ru

«В конце 2022 года мы видели коррекцию цен на стройматериалы вниз, однако сейчас они вновь стали расти», — замечает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Особенно, по его словам, подорожала арматура — на 30% с февраля. По его мнению, это связано, главным образом, с ситуацией на мировом металлургическом рынке. Впрочем, с апреля, благодаря принятым властями мерам прямого регулирования, цены на нее не растут.

В то же время девелопер ожидает сезонного возобновления работ на карьерах и удешевления песка, известняка и щебня.

Фото: www.tochka-raz.ru

Аналитики компании МИР КВАРТИР тем не менее отмечают уменьшение спроса, снижение доступности ипотеки, рост остатков нераспроданных новостроек. Они считают, что совокупность этих параметров не позволит девелоперам долго удерживать стоимость квадратного метра.

Если крупные застройщики могут себе позволить сократить предложение, то средних и небольших, использующих заемные средства, это приведет к банкротству. Поэтому они добиваются снижения себестоимости, изыскивая новые приемы для снижения издержек: уменьшение площади квартир, использование некачественных материалов и прочие способы удешевления проектов.

Фото: www.vita-property.ru

Курс ЦБ на искоренение дотируемых ипотечных программ от застройщиков и жесткая монетарная политика лишили реальный сектор экономики длинных недорогих средств, считают эксперты, и «потребительский спрос рубится на корню».

При этом увеличение ежемесячного платежа заставляет покупателей искать более дешевые варианты. Так, рынок апартаментов, который был в стагнации целый год, в апреле показал рост в цене на 6%.

Фото: www.static.tildacdn.com

Это подтверждает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова (на фото): «Пока еще сохраняются субсидированные программы под 3% годовых, однако, вероятно, в ближайшие месяцы под давлением ЦБ они исчезнут так же, как околонулевая ипотека в начале 2023 года».

Топ-менеджер отметила, что меры регулятора еще не распространились на рынок апартаментов, поэтому апарт-комплексы предлагают кредиты со сверхнизкими ставками. Возможно, падение объемов возводимых апартаментов остановится, и «власти вернутся к вопросу изменения статуса юнитов на жилой», полагает эксперт.

Фото: www.tsargrad.tv

В целом эксперты сходятся во мнении, что девелоперы вряд ли смогут сохранить динамику роста стоимости на первичное жилье.

Снижение спроса на новостройки, пожалуй, не грозит Москве и Сочи в силу исключительности локации. На остальной же территории страны коррекция стоимости, пусть и не сильно, но продолжится.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рейтинг скидок в московских и питерских новостройках

Эксперты: надо бояться не маленьких площадей, а бесполезных метров

Эксперты: спрос на новостройки выше, чем в прошлом году, а цены ниже, чем в 2021-м

Эксперты: самая низкая средняя цена «квадрата» в Подмосковье — около 143 тыс. руб.

Эксперты: застройщики теряют выручку

Эксперты: в апреле объем предложения московских новостроек вырос на 5,4%

Эксперты: «провальный» апрель или «пиковый» март

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

Эксперты: в апреле в Москве реализовано 4,7 тыс. квартир

Эксперты: в апреле ситуация на рынке ипотечного жилищного кредитования коренным образом улучшилась

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — апрель 2023 года вырос на 6,8% (графики) 

Эксперты: региональные застройщики завоевывают столицу

Как за апрель изменилась структура жилья, купленного в ипотеку от Сбера

Эксперты: в преддверии летнего сезона высокие цены на новостройки перебрались из Москвы в Сочи

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: на столичном рынке жилья происходит перераспределение покупательского спроса

Эксперты: цена «квадрата» в Московском регионе снизилась, а объем предложения вырос

Эксперты: в ближайшие годы застройщикам придется ужиматься, строить меньше и качественнее, а также находить новые способы продаж

Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост