Медианная цена квадратного метра недвижимости элит-класса в продаже по итогам II квартала 2024 года выросла на 132 тыс. рублей до 2,52 млн. При этом значение Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex уменьшилось на 1,9% до 2,15 млн рублей. Это произошло за счёт снижения цены квадратного метра, зафиксированной в сделках, по данным договоров долевого участия.

Значение Индекса рассчитывается на основе медианных цен квадратного метра в продаже и в сделках. Медианные значения исключают резкие колебания индикатора, которые случаются, когда на рынок выходят лоты максимальной стоимости или покупатели приобретают их. По итогам II квартала в расчёт Индекса стоимости элитной недвижимости от Sminex вошли 60 девелоперских проектов Москвы. Медианная стоимость квадратного метра, зафиксированная в договорах долевого участия, за квартал уменьшилась на 10,8% до 1,77 млн рублей.

«Покупка элитной недвижимости в среднем занимает несколько месяцев от первого обращения до момента регистрации Росреестром. Такое, в частности, может происходить, если покупатель принимает решение о выборе наиболее подходящего лота или подбирает комфортную для себя схему сделки. Например, хочет воспользоваться рассрочкой от девелопера. В результате в статистическую выборку попадают сделки, заключённые по ценам предыдущих кварталов. Так, в частности, произошло в II квартале», — рассказал директор по оценке Sminex Святослав Куланин.

Расчёт Индекса пополнится ещё девятью домами, которые московские девелоперы планируют вывести в продажу во второй половине 2024 года. Это подтолкнёт цены экспонирования в сторону увеличения, поэтому в III квартале ожидается и рост значения Индекса.

Доля Sminex сейчас составляет 27% общего объёма строящейся и проектируемой недвижимости высшего ценового сегмента Москвы. В первом полугодии каждую вторую элитную квартиру покупатели приобрели у Sminex. В апреле девелопер совместно с крупнейшим в России инвестиционным холдингом «Финам» представил Индекс стоимости элитной недвижимости.

Индикатор отражает поквартальную динамику стоимости квадратного метра в элитных домах Москвы. Это базовый ориентир для оценки проектов банками, инструмент прогнозирования рынка для инвесторов и показатель справедливого уровня цен для покупателей. В основе Индекса два медианных показателя: цена квадратного метра в продаже и в сделках. Индекс стоимости элитной недвижимости от Sminex основан на работе с накопленной информационной базой по 1300 уникальным девелоперским проектам, каждый из которых анализируется по 200 параметрам.

Для расчёта Индекса Sminex определил границы элитного класса недвижимости. В 2024 году к этому сегменту относятся девелоперские проекты стоимостью 1,2 млн рублей за квадратный метр или дороже, подтверждённой сделками. Величина статистически обоснована: дома по такой цене или выше обладают большинством характеристик элитной недвижимости, включая локацию, концепцию, продуктовое наполнение и уникальную архитектуру.

Реклама. ООО "СМАЙНЭКС". ИНН: 7705764030

Компания «Философт» представила актуальную аналитику рынка за последний год. С помощью «Цифровой модели рынка недвижимости» и заключений экспертов, в IT-компании провели тщательный анализ отрасли и поделились его результатами. Помимо изменений, произошедших в девелоперской сфере, руководитель компании Иван Власов озвучил и нынешние тенденции и прогнозы на развитие рынка в ближайшем будущем.

Как стало известно, в условиях изменчивого рынка недвижимости застройщики, стремящиеся реализовать свои планы продаж в ограниченные сроки, активизировали предоставление скидок для реальных покупателей. Ожидается, что стимулирование спроса через акции и скидки продолжится, поскольку маржинальность многих проектов позволяет застройщикам на определенный период предлагать более весомые скидки, достигающие 15% от базовой цены. На такие решения могла  повлиять отмена льготного кредитования.

На основании данных из проектных деклараций, размещенных на сайте наш.дом.рф можно обнаружить общую тенденцию практически по всем регионам – рост объемов продаж с июня по декабрь 2023 года, а затем – резкое падение в январе и феврале 2024 года, после чего последовал снова рост (до июня 2024 года).

Диапазон изменений по регионам разный, но форма графиков при этом совпадает. Тенденция в целом ежегодная, но в этом году темп роста активнее. Увеличение продаж между январем-февралем 2024 года и июнем 2024 года в некоторых регионах составляет до трех-четырех раз.

Для примера «Философт» приводит графики нескольких городов из «Цифровой модели рынка недвижимости», на которых столбиковая диаграмма показывает количество проданных квартир:

Также стоит отметить, что для всех регионов за год значительно выросла цена за 1 кв.м (на графиках выше этот показатель обозначен зеленой линией). Общей тенденции по динамике цены не прослеживается, – где-то стабильно линейный график, где-то – с ростом и последующим снижением.

По квартирографии средние значения по всем регионам такие: 45-50% однокомнатных квартир, около 35% – двухкомнатных. Выделяется в этом вопросе Киров – 40% однокомнатных квартир, 38% двухкомнатных, и Санкт-Петербург с Ленинградской областью – 70% однокомнатных, 22% – двухкомнатных.

«Что касается прогнозов, после июля 2024 года можно ожидать падения спроса на новостройки на 30-35% до конца лета, что, вероятно, приведет к реструктуризации рынка. С начала-середины осени прогнозируется выравнивание ситуации за счет отложенного спроса. Несмотря на возможные колебания цен в пределах 5-10%, значительного снижения стоимости новостроек не предвидится. Объемы строительства, безусловно, уменьшатся, и девелоперы сосредоточатся на маржинальных проектах, которые востребованы у финансово обеспеченных покупателей», – поделился результатами анализа Иван Власов.

Также можно ожидать, что для компенсации льготной ипотеки застройщики будут использовать совместные продукты с банками, такие как трейд-ин, траншевая ипотека, рассрочка и схемы с использованием аккредитива. Это позволит не только поддержать интерес покупателей, но и адаптироваться к новым условиям рынка, сохраняя при этом финансовую стабильность.