Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

На вопросы портала ЕРЗ отвечает Геннадий УШАКОВ — генеральный директор ООО «Нефтестройиндустрия», г. Краснодар (№1 в ТОП по вводу жилья в Краснодарском крае).

 

— Геннадий Тимофеевич, в Краснодарском крае за 5 месяцев ввод жилья упал на 6% по отношению к 2016 году, причем ввод застройщиками в точности совпал с показателем 2016  года. По показателю объема ввода регион постоянно занимает 2-е место в России, а в январе 2017-го даже оказался на первом. Ситуация действительно стабильная?

— Краснодарский край всегда был вторым по вводу после Московской области. Насколько стабильна эта ситуация? Как вы знаете, в IV квартале 2016-го и I квартале нынешнего года сдавались дома, большинство из которых начали строить в первые месяцы 2015 года. Давайте вспомним, кто профинансировал их строительство. В кризисном 2014 году, когда рубль резко упал, люди понесли денежные средства застройщикам. А цикл монолитного домостроения сегодня составляет примерно два года и один квартал.

Понимаете, о чем я? О том, что как раз в 2015—2016 годах и I квартале 2017 года девелоперы достраивали то, что было начато в конце 2014-го — начале 2015-го. Поэтому понятно, что показатели 2017 года в целом будут меньше, это однозначно.

 

— По данным Единого реестра застройщиков в прошлом году Ваша компания заняла 1-е место по объему ввода жилья в регионе, при этом по объемам текущего строительства НСИ сейчас занимает 7-е место. Приняли решение снизить свою долю на рынке строительства?

— В какой-то степени, да. Но все-таки показатель — это итоги года, а не несколько месяцев. В нынешнем году в первом квартале мы сдали меньше, потом нагоним. Всего к концу года мы сдаем порядка 8—10 домов. Поэтому, думаю, по итогам года НСИ сохранит первое место.

 

— Планируете ли начинать строительство новых жилых комплексов?

— Конечно, мы это делали и продолжаем делать. Для ЖК на ул. Стахановская в Краснодаре выкупили 12 га земли, построим 140 тыс. кв. м жилья. Сейчас проектируем, а затем начнем строительство ЖК на 50 тыс. кв. м по ул. Репина и 100 кв. м по ул. Дальней.

То есть мы застраиваем большие комплексы в центральной зоне краевой столицы, и меньше 100 тыс. «квадратов» застройки комплекса практически не бывает.

ЖК по ул. Дальняя, 4. Краснодар

 

— Впечатляет. А скажите, Геннадий Тимофеевич, почему в Краснодарском крае такая высокая доля монолитно-кирпичного домостроения — почти 50% и так мало кирпичных домов — всего 5,4%? И это притом, что в России в целом на монолит-кирпич приходится меньше 30% строящихся квадратных метров, а на кирпич больше — 18,7%. Чем Вы это объясните?

 

— Тем, что Краснодарский край — это сейсмическая зона. Вспомним ужасное землетрясение в Армении в 1988 году, когда в Спитаке все панельные дома, как карточные домики сложились, и десятки тысяч человек погибли. Это, между прочим, не так далеко от нас.

Вот поэтому в Краснодарском крае строят  монолитные каркасы. А чисто кирпичное жилье высотных зданий у нас уже давно запрещено.

Везде своя специфика. Недавно беседовал  с калининградским застройщиком — в самом западом регионе России картина прямо противоположная: и потребители, и девелоперы предпочитают именно кирпич.

— Если говорить о кирпичном заполнении (стены, перегородки и пр.), то оно и у нас все кирпичное, но при этом дом имеет монолитный каркас. Ведь что такое монолитно-кирпичные дома? Это железобетонные колонны, ригеля и перекрытия,  а заполнение все — кирпичное.

 

— Давайте от стройматериалов и технологий перейдем к теме ипотеки. Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой? Много ли у вас сделок с ипотекой?

— Конечно, влияет. И я хочу сказать, это очень хорошо, что власти как-то поддерживают это дело, уменьшают ставки и пр. Если бы проценты по ипотечным кредитам было хотя бы на уровне 5—6%, тогда у нас половина сделок была бы с ипотекой. Сейчас — порядка 30%.

ЖК по ул. Дальняя, 4. Краснодар

 

По опросам застройщиков в целом по РФ отмечается существенное улучшение ситуации с административными процедурами, а как с этим обстоят дела в вашем регионе?

— Как председатель Союза строителей Кубани скажу, что есть определенные проблемы с выдачей разрешений, это связано с вопросами строительства и финансирования социальных объектов. Одно дело — построить за свои деньги садик (это стоит порядка 200 млн руб.), а вот школа стоит минимум 1,5 млрд. Не все застройщики могут потянуть такие объекты, а отсюда и проблемы с выдачей разрешений.

Причем, подчеркну, речь идет отнюдь не о коррупции. Сокращение выдачи разрешений носит искусственный характер. Пытаемся решать эти проблемы совместно с краевыми и муниципальными властями.

 

— А какие процедуры проходить стало проще: связанные с взаимодействием с публичной властью или с сетевыми компаниями?

— С сетевыми компаниями проще. Тут, по крайней мере, есть правила игры, установлены таксы, тарифы, мы платим деньги и получаем ресурсы — газ, тепло, воду, электроэнергию.

 

— Ощущается ли влияние на рынок нового законодательства, которое обязало всех застройщиков стать более открытыми в части сайтов и проектных деклараций?

— Мы и так всегда были открытыми. Зайдите на наш сайт — вы найдете там все, что нужно. Проектные декларации мы уже года три как оформляем в электронном виде. Так что для нас все это не новшества, а реальность.

Строительство ЖК по ул. Репина, 3. Краснодар

— Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— Конечно, и больше это отражается именно на крупных застройщиках. Для мелких застройщиков это менее накладно. Вот представьте себе: кто-то застраивает 20—30 тыс. кв. м жилья, и ему достаточно иметь 10 млн уставного капитала. Он дом заложил, и спокойно себя чувствует.

А мы, например, 250—270 тыс. кв. м сдаем и 250 тыс. «квадратов» у нас в работе, поэтому нам нужно иметь уставный капитал в размере порядка 800 млн. Согласитесь, не каждый же застройщик может такое потянуть. Чтобы это обеспечить, нужно или основные фонды заложить (здания, сооружения), или привлечь соответствующие денежные средства.

С другой стороны, почитайте закон: там вообще написано, что любой застройщик этими деньгами может распоряжаться. Ну и при чем тут тогда уставный капитал? То есть тут налицо явное противоречие. Лично мы решили эту проблему, но не для всех застройщиков она по плечу.

 

— Вопрос о потребительском терроризме: сталкивались ли Вы с юридическими фирмами, которые специализируются на злоупотреблениях правами потребителей?

— У нас такого нет, поскольку мы всегда укладывались в сроки сдачи. Так что наша компания с этой практикой не сталкивалась.

 

Недавно принято решение о снижении норм инсоляции: в конце мая вступили в силу изменения в СанПиНы, которыми уменьшается инсоляция детских и спортивных площадок. По расчетам экспертов это позволит располагать многоэтажные дома на 6—10 метров ближе к территории детского сада или школы. Будет ли Ваша компания использовать это нововведение в своей практике? Насколько это повлияет на снижение себестоимости?

— Я считаю, это абсолютно правильное решение, но его нужно было принять еще 50 лет назад. В свое время эти СНиПы делались в основном для Москвы, где дефицит солнца и света. Нужно было изначально по зонам сделать: Средняя полоса, Северо-Запад, Север, Поволжье, Сибирь, Урал, Дальний Восток и т.д.

Мы же живем и работаем на юге, и здесь совсем другие условия: на Кубани пять месяцев, с мая по сентябрь, жарит солнце, у нас столько света и тепла, что нам вообще никакие нормы инсоляции не нужны.

ЖК по ул. Буденного, 182. Краснодар

 

— Однако новые нормы, как я уже говорил, позволяют построить многоэтажку рядом со школой или детским садом. То есть речь идет о плотности застройки, что актуально для той же Москвы, где предстоит масштабная программа реновации…

— На Кубани действуют свои законы и ограничения. У нас в регионе принят местный закон, согласно которому на одном гектаре нельзя построить больше 9 тыс. кв. м. А что такое 9 тыс. «квадратов» на один гектар? Это один многоквартирный дом, а все остальное — гаражи, зеленые зоны и пр. И, соответственно, инсоляция на этом участке будет двойной и даже тройной по общероссийским меркам. Так что для нас все это неактуально.

 

Понятно, юг есть юг... Геннадий Тимофеевич, давайте опять сменим тему. Недавно мы опубликовали обзор состояния делового климата в строительной отрасли во 2-м квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне ниже нормального. В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?

— Мы уже коснулись этого в начале беседы. Повторяю, в 2014 году, когда рубль упал, люди понесли деньги нам, застройщикам, и мы в течение двух лет, в 2015—2016-м, работали на эти средства, строили дома. А теперь объемы строительства уменьшились, и мы должны правильно это понимать.

При этом у государства меньше денег не стало — просто у него сегодня другая политика. Когда Путин был Председателем Правительства, он, надо отдать ему должное, не забывал, что строительная отрасль — локомотив экономики, который тянет за собой всю стройиндустрию, металлургию, транспорт и кучу других смежных отраслей. И если сегодня взять и уменьшить объем строительства — начнет рушиться вся эта пирамида. Тогда были огромные заказы: мы строили для Минобороны, МВД и т.д. А сейчас ничего этого нет. Но если плохо стройке, то плохо и всей остальной экономике.

При этом депутаты принимают, мягко говоря, не те законы, которые позволят вывести стройкомплекс из нынешнего состояния стагнации.

Строительство ЖК по ул. Гаражная, литер 1. Краснодар

 

— Вот об этом хотелось бы поговорить подробнее. Как Вы прокомментируете закон 218-ФЗ о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой, одобренный Советом Федерации и подписанный Президентом? Ваши коллеги из разных регионов оценивают этот документ резко отрицательно. Реально ли застройщику выполнить все заложенные в нем требования?  

— Я считаю, что все эти изменения не добавят нам покупателей. Еще при работе над законопроектом о компенсационном фонде от лица Союза строителей Кубани мы предлагали поправки в этот документ. В частности, предложили возвращать добросовестным застройщикам деньги, которые они перечисляют в этот фонд, по мере сдачи объектов. Успешно сдал объект, никого не обманул — верните мне мои деньги.

В самом деле, почему честно работающие девелоперы должны работать на тех, кто, подобно Полонскому (которого, к слову, недавно выпустили на свободу), украл, обманул, кинул? Это не просто непродуманно, но и вредно, несправедливо.

 

— А как Вы относитесь к такой практике, как открытие под каждый строящийся дом отдельного юридического лица?

— Это просто дикость, другого слова и не подберу. Объемы строительства сразу сократятся. Вот я одновременно тащу 30 домов, и мне теперь нужно будет иметь 30 юридических лиц, чтобы строить эти дома. Один проект — одно юридическое лицо — одно разрешение на строительство: эта схема просто похоронит долевое строительство. Проще брать в банке деньги, строить, продавать и уходить от этого всего.

Если у тебя 30 домов строят 30 юрлиц, вы представляете, какая это затратная часть: бухгалтерия, огромный отдел капстроительства, оформление, куча бумаг, документации… Зачем это все? Раньше я был в одном лице застройщик и генподрядчик, потом мне это запретили. А теперь плодят эти юрлица.

 

— Для чего, как считаете?

— У меня только один ответ: очевидно, для того, чтобы недобросовестным застройщикам воровать удобнее было через все эти многочисленные «ооошки».

 

— Страхование, компенсационный фонд, счета эскроу: какой из этих способов обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками наиболее перспективен с Вашей точки зрения?

— Давайте посмотрим, как будет работать этот компенсационный фонд, куда застройщики теперь станут перечислять 1,2% от стоимости строительства по ДДУ. Ну вот представьте, вы строите дом в 10 тыс. кв. м, его себестоимость по договорам — где-то 400 млн руб., вы отдаете 1,2% — то есть 4,2 млн.

А теперь скажите, спасают такие деньги дольщиков этого дома, которых, допустим, 300 человек? Ведь что такое 4,2 млн? Это одна маленькая квартира. Понятно, что кто-то, кто будет рулить компенсационным фондом, на наших деньгах хорошо нагреется, дольщиков же конкретного дома это не спасает. Вывод прост: застройщиков просто грабят, на нас наживаются.

ЖК по ул. Кожевенная. Краснодар

 

— А что думаете о таком механизме, как счета эскроу?

— Он тоже не спасает: для начала на этих счетах должны быть деньги... Это ведь не классическое проектное банковское финансирование, а еще один способ рулить деньгами дольщиков с помощью банков.

 

— Сами застройщики и эксперты говорят, что с принятием нового закона на рынке жилищного строительства останутся немногие, половина девелоперских компаний вынуждена будет уйти. Вы согласны с таким прогнозом?

— Да, согласен. Повторяю: у меня такое ощущение, что они просто решили похоронить долевое строительство в стране.

 

— Как же в этих условиях работать девелоперам?

— Лично для меня теперь все будет проще, ведь я кредитов не беру. Получаю разрешение на строительство, строю за свои деньги и продаю готовое жилье через два года. А те застройщики, которые сегодня на  50—60% пользуются кредитами и привлеченными деньгами, работать не смогут. Долевому строительству просто придет конец.

 

— Но до этого ваша компания очень много строила в рамках 214-ФЗ…

— Не просто много, а практически все, поскольку для девелопера это выгодно. Ведь что такое для застройщика долевые деньги? Вот он построил дом, продал в нем квартиры, а прибыль вкладывает в землю: выкупает участок, делает проект. Допустим, в год мне требуется 10 га земли. Я должен ее купить, отработать, оформить под строительство, запроектировать его, пройти слушания и пр. Это минимум год. И если я пропустил хотя бы один год — все, я уже ничего не смогу строить и просто вылетаю с рынка.

 

— Значит, теперь все будет в рамках проектного финансирования?

— Да. С соответствующими ценами и сильно упавшими объемами строительства.

 

— Что же делать?

—  Сегодня уже ничего нельзя поделать. Мы, застройщики, посылали одни предложения, но некие структуры пролоббировали совсем другие поправки, которые, к сожалению, и были приняты.

Однако жизнь на этом не кончается.

 

— Геннадий Тимофеевич, спасибо за очень интересный и поучительный разговор. Успехов Вам и Вашей компании!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ООО «Нефтестройиндустрия» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

 

 

Другие публикации по теме:

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики

+

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

За один день текст законопроекта о компенсационном фонде дважды изменился до неузнаваемости.

Всего несколько месяцев назад власть обещала застройщикам больше правила работы на рынке не менять. И, действительно, все это время в публичном пространстве шло обсуждение таких малозначащих для застройщиков вопросов, как стабильность ставки обязательного отчисления в компенсационный фонд долевого строительства, форма компенсационного фонда, возможность его контроля Счетной палатой и т.п. Гром среди ясного неба прозвучал утром 18 июля после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Стало понятно, что правила все же меняются. Об основных новеллах, предложенных правительством, наш портал вчера рассказал читателям.

Однако уже к вечеру 18 июля на сайте Госдумы опубликован доработанный текст законопроекта, в котором речь уже идет не об изменениях правил, а о совершенно новых правилах. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект будет принят Государственной Думой во втором чтении сегодня, 19 июля.

Основные изменения в документе следующие.

 

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

По сравнению с опубликованными ранее дополнительными требованиями, в законопроект включен целый пакет новых требований. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Дополнительные требования к застройщикам

1) организационно-правовая форма только хозяйственное общество

СПРАВКА ЕРЗ: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России

2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;

СПРАВКА ЕРЗ: на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России

3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов;

4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;

6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

 

Дополнительные требования к деятельности застройщика

1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

5) запрет на:

  • осуществление иных видов деятельности;
  • привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
  • выпуск ценных бумаг, кроме акций;
  • приобретение ценных бумаг;
  • совершение сделок, не связанных со строительством;
  • создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

 

Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

СПРАВКА ЕРЗ: совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб. 

 

Дополнительные требования к информационной открытости застройщика

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

 

Дополнительные требования к кадрам застройщика

Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:

  • иметь отдельные виды судимости;
  • иметь не истекшего срока дисквалификации;
  • быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;
  • быть несостоятельными (банкротами).

 

ИНЫЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА

1. Сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.

2. Размер отчислений. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

3. Увеличивается до 120 м² предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение.

4. Государственные информационные системы.

Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России.

Создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.