1 ноября портал ЕРЗ.РФ опубликовал в тестовом режиме результат ранжирования всех новостроек России по существенно обновленной методологии оценки потребительских качеств, в которой учтены современные предпочтения покупателей новостроек.

Фото предоставлено компанией Брусника

«Новая методология оценки новостроек однозначно положительно воспринимается профессиональным сообществом и на данный момент является лучшим и единственным инструментом для сравнения всех строящихся ЖК России во всем многообразии потребительских качеств», — отметил в интервью РБК руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Результатом внедрения новой методологии стал ТОП новостроек России в версии 2021, который заменил устаревший ТОП версии 2019.

Фото: РБК Недвижимость

Что изменилось в методологии

Оценка каждой новостройки России теперь производится по 133 параметрам, объединенных в 17 групп.

Изменения затронули всю конструкцию методологии:

• новая группировка параметров;

• существенное обновление параметров внутри каждой группы: параметры, утратившие актуальность, удалены, новые, современные — добавлены. Количество оцениваемых параметров выросло со 106 до 133;

• изменены веса групп и параметров, формула расчета рейтинга;

• снижено со 150 до 100 предельное количество баллов, которые может получить новостройка.

Некоторые примеры изменений приведены в таблице.

Источник: ЕРЗ.РФ

Самое большое изменение в методологии — появление новой группы параметров оценки потребительских качеств «Параметры застройки», удельный вес которой в общей оценке новостройки превышает 20%. Эта группа параметров вдвое значимее таких групп, как «Транспортная доступность» (вес — 11,2%), «Социальная инфраструктура» (10,3%); «Потребительские особенности дома и квартир» (10,6%).

Большое влияние на оценку новостройки стали оказывать, в частности, следующие новые параметры:

• комплексность строительства (чем больше, тем лучше);

• средняя этажность (чем меньше, тем лучше);

• доля помещений стрит-ритейл (чем больше, тем лучше);

• плотность застройки (чем меньше, тем лучше);

• доля озелененной территории (чем больше, тем лучше).

Фото: www.v-kurse.ru

На разработку и внедрение нового ТОП новостроек понадобилось два года

ТОП новостроек, основанный на методологии 2019 года, хотя и являлся передовым для своего времени, вызывал справедливую критику со стороны профессионалов. Например, застройщики Причерноморья отказывались его признавать, поскольку в нем не учитывались параметры, создающие повышенную ценность жилья у моря, такие как «наличие вида на море», «пешая доступность пляжа».

В разработке методологии-2021 приняли участие 250 маркетологов застройщиков со всей России. Это коллективный труд сообщества девелоперов. В основе труда лежит разработанный Минстроем России и ДОМ.РФ Стандарт комплексного развития территорий, из которого заимствовано большинство из 133 параметров оценки новостроек.

Активная работа над методологией велась на протяжении всего 2020 года и завершилась в феврале 2021-го.

Фото предоставлено компанией Брусника

«Методика рейтинга, оценивающего качественные параметры того или иного явления, процесса или объекта, не может оставаться неизменной. Мы живем в реальности, в которой технологический ландшафт трансформируется каждые пять лет. То, что вчера казалось верхом инженерной мысли и эргономики, сегодня перешло в разряд обыденных вещей», — поясняет руководитель подразделения управления продуктом девелоперской компании Брусника Дмитрий Ступин (на фото).

По его мнению, рынок недвижимости развивается в том же русле. «Представление людей о том, что такое качественное жилье, постоянно эволюционирует, и было бы глупо давать им ориентир, основанный на представлениях трех-четырехлетней давности», — резюмирует эксперт.

«Перед каждым совещанием портал ЕРЗ.РФ проводил web-опрос застройщиков по внесенным предложениям, что позволяло быстро принимать очевидно поддерживаемые предложения и отклонять те, которые поддержки не вызвали, — пояснила заместитель генерального директора СК РЕКОНСТРУКЦИЯ Ольга Артюшина (на фото). — Так нам удалось в относительно короткое время рассмотреть более 500 предложений» — добавила она.

Фото предоставлено компанией СК РЕКОНСТРУКЦИЯ

«С февраля по октябрь 2021 года портал ЕРЗ.РФ осуществил сбор информации по всем 133 новым параметрам каждой из 4,5 тыс. новостроек. Результат работы лег в основу только что опубликованного нового ТОП новостроек, — сообщил РБК заместитель руководителя портала ЕРЗ.РФ Денис Гулый. — Сейчас идет процесс сверки с застройщиками собранных нами данных», — уточнил он.

Как изменился рейтинг новостроек

Первое место в ТОП новостроек сохранил екатеринбургский ЖК Макаровский квартал (на фото выше) от УГМК-Застройщик. А вот занимавший второе место ЖК Екатерининский парк от застройщика TEN Девелопмент опустился на девятое место. Лучшая новостройка Москвы ЖК ЗИЛАРТ также потеряла позиции, опустившись с пятого на десятое место.

Источник: ЕРЗ.РФ

Сравнительный анализ показывает, что большинство ЖК, которые были лидерами в методологии-2019, вошли в ТОП-20 и по методологии в версии 2021 года. А вот если говорить о местах ниже, то здесь наблюдаются существенные изменения: одни новостройки по новой методологии резко упали вниз, а другие, наоборот, кардинально поднялись вверх.

Соотношение ТОП новостроек и результатов авторитетных конкурсов новостроек

Разумеется, методология автоматизированной оценки не может быть совершенной. Например, компьютерными технологиями невозможно оценить архитектуру зданий, дизайн территории, входных групп и т.п. В реальной жизни оценка новостройки во многом основывается на визуальных ощущениях и личных предпочтениях.

Проверить точность автоматизированного ТОП новостроек можно путем сравнения списков лидеров ТОП и победителей самых авторитетных премий новостроек. Такое сравнение показывает, что указанные списки практически совпадают. Скажем, те же вышеупомянутые ЖК Макаровский квартал и ЖК ЗИЛАРТ имеют множество побед, присужденных им разными авторитетными жюри, в том числе Премии ТОП ЖК.

Фото: www.gazeta.ru

Исходя из этого, в премии ТОП ЖК активно используются наработки автоматизированного ранжирования ТОП новостроек. Новостройки, занявшие лучшие позиции в рейтинге, автоматически становятся номинантами конкурса. Для участия в премии других ЖК, которые не занимают высокие места в рейтинге новостроек, требуется подать заявку.

В настоящее время проходит заявочная компании премии ТОП ЖК-2022, она завершится 30 ноября. Объявление победителей состоится 1 марта 2022 года в рамках Российской строительной недели-2022.

Фото: www.static.tildacdn.com

«В прошлом году примерно 20% участников воспользовались правом подать заявки, и некоторые из них по решению жюри смогли занять места в верхней части итогового списка. Но все же большинство призовых мест получили те, кто и по автоматизированной оценке добился высоких позиций», — поделился наблюдениями Кирилл Холопик.

По словам эксперта, субъективная оценка экспертов и членов жюри в большинстве случаев близка с оценкой рейтинга. Это подтверждает, что автоматизированная методология, основанная на положениях Стандарта комплексного развития территорий, является надежным инструментом, который дает достоверную и объективную информацию о лучших жилых комплексах страны.

Другие публикации по теме:

Стартовал этап формирования номинантов премии новостроек ТОП ЖК-2022

Утверждена программа Российской строительной недели-2022

Победителей и призеров конкурса ТОП ЖК наградили на Форуме 100+ TECHNOBUILD

Летняя премия ТОП ЖК: определены жилые комплексы для включения в каталог «Лучшие практики»

Утверждены номинации премии ТОП ЖК-2022

ТОП ЖК-2021: названы лучшие жилые комплексы-новостройки России

Ирек Файзуллин наградил победителей федеральной премии ТОП ЖК

Согласно исследованию департамента аналитики компании БОН ТОН, по итогам января 2024 года объем предложения в новостройках Москвы в старых границах составил 1,2 млн кв. м (+15% за месяц, -2% за год) и 25,4 тыс. лотов (+16,5 за месяц, -4,3% за год).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

На долю комфорт-класса, отметили специалисты БОН ТОН, пришлось 99,5% предложения: 1,2 млн кв. м (+15,3% за месяц, -1,4% за год) и 25,2 тыс. квартир (+16,9% за месяц, -2,6% за год).

В стандарт-классе было представлено 6,1 тыс. кв. м (-24,4% за месяц, -55,4% за год) и 234 лота (-17,6% за месяц, -66,6% за год).

Структура предложения комфорт-класса по стадиям строительной готовности, кв. м, %

Источник: БОН ТОН

В экспозиции комфорт-класса в основном находились квартиры на заключительной стадии строительной готовности (61,9% площади), в стандарте-классе — 100%.

Структура предложения комфорт-класса по наличию отделки, шт., %

Источник: БОН ТОН

Существенная доля лотов в классах «комфорт» (74,3%) и «стандарт» (91,5%) классов была выставлена на продажу с различными видами отделки.

Структура предложения по типу квартир комфорт-класса, шт., %

Источник: БОН ТОН

Практически треть квартир в «комфорте» — это двухкомнатные квартиры (29,7%). В «стандарте» 61,5% составили студии.

По итогам января средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м в массовом сегменте находилась на уровне 327,5 тыс. руб. (-0,6% за месяц, +17,9% за год). Средняя цена лота — в пределах 15,2 млн руб. (-1,9% за месяц, +20,7% за год).

Премиум-класс

Объем предложения в этом сегменте рынка в старых границах столицы составил 255,1 тыс. кв. м (+3,2% за месяц, +14,9% за год) и 2,6 тыс. лотов (+6% за месяц, +20,8% за год).

Структура предложения премиум-класса по стадиям строительной готовности, кв. м, %

Источник: БОН ТОН

Как следует из отчета БОН ТОН, на заключительную стадию строительной готовности пришлось 45,2% площади.

Структура предложения премиум-класса по наличию отделки, шт., %

Источник: БОН ТОН

Большая доля предложения реализовывалась без отделки (59,1%).

Структура предложения по типу квартир премиум-класса, шт., %

Источник: БОН ТОН

В основном предлагались трехкомнатные квартиры евроформата (29%).

Январская СВЦ в предложении составила 810,1 тыс. руб., (-0,8% за месяц, +7,4% за год), а средняя стоимость квартиры — 80,4 млн руб. (-3,4% за месяц, +2,2% за год).

Новая Москва

На первичном рынке ТиНАО, по данным аналитиков, в январе экспонировалось 1,1 млн кв. м (+14,3% за месяц, +33,5% за год) и 24,1 тыс. лотов (+14,8% за месяц, +37,4% за год).

Комфорт-класс занимал в предложении 99,3%, «бизнес» — 0,7%.

Структура предложения по стадии строительной готовности в НАО, кв. м, %.

Источник: БОН ТОН

В Новомосковском административном округе (НАО) большая часть экспозиции была представлена на начальной стадии строительной готовности (64,7% площади).

В Троицком округе (ТАО) все предложение находилось на заключительной стадии.

Структура предложения по наличию отделки в НАО, шт., %

Источник: БОН ТОН

В НАО прежде всего экспонировались лоты с различными видами отделки (58,3%), а в ТАО (98,8%) — без отделки.

Структура предложения по типологии лотов в НАО, шт., %

Источник: БОН ТОН

Фактически четверть экспозиции в НАО (24,5%) и больше половины в ТАО (55,6%) занимали двухкомнатные студии и квартиры.

По итогам января СВЦ в новостройках НАО эксперты оценили в 247,5 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +5,1% за год), в ТАО — в 127,9 тыс. руб. (-0,3% за месяц, -0,8% за год).

Среднюю цену лота в НАО они зафиксировали на отметке в 11,5 млн руб. (-0,5% за месяц, +2% за год), в ТАО — в 8,4 млн руб. (-0,2% за месяц, +3,3% за год).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в феврале средняя стоимость 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы опустилась до 497,5 тыс. руб.

Эксперты: в январе активность на рынке новостроек Московского региона снизилась

Эксперты: предложение квартир без отделки — растущий тренд среди застройщиков Москвы

Эксперты определили эластичность рынка новостроек Московского региона в 2023 году

Эксперты: как изменилась стоимость стандартной квартиры в различных районах Москвы

Эксперты: в январе зафиксировано снижение основных показателей на рынке новостроек Москвы

Эксперты: объем предложения новостроек Новой Москвы за год вырос на 15,9%

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: 14% продаж на рынке новостроек Московского региона приходится на студии и апартаменты площадью до 25 кв. м

Эксперты: студии лучше продавать в «старой» Москве, а четырехкомнатные квартиры — в Новой