На рынках жилищного строительства в России и в Китае идут схожие процессы: рост долговой нагрузки застройщиков на фоне интереса населения к покупке жилья ради сохранения накоплений, отмечает «Независимая газета», опросившая экспертов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По информации агентства Bloomberg, крупнейший китайский девелопер Country Garden Holdings Co допустил дефолт по своим облигациям, и еще несколько компаний балансируют на грани банкротства в ожидании государственной помощи.

В России явных дефолтов застройщиков нет, но ситуация на жилищном рынке сложная. По мнению ряда экспертов, уже надулся пузырь, подогретый льготной ипотекой. Специалисты также обращают внимание на увеличение в стране доли нераспроданных квартир.

Впрочем, эксперт БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов обратил внимание на разницу таких объектов в РФ и Китае.

По его словам, «в КНР более половины нераспроданных квартир приходится на малые и средние города, но даже там вакантны всего 5% фонда. То есть китайцы по-прежнему сметают буквально все».

В случае же с Россией, если убрать льготную ипотеку, то никто нынешние объемы построенного жилья не выкупит, полагает эксперт. «У людей просто нет таких денег. Поэтому появление районов-призраков в РФ — более чем реально», — добавил Емельянов.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Переход на счета эскроу привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, отметил директор департамента IVA Partners Артем Тузов. В результате теперь большая часть квартир продается после окончания строительства и зачастую со скидкой.

Вариант с эскроу, по мнению экспертов, может привести к ситуации, аналогичной китайской. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева привела пример China Evergrande. После резкого обвала продаж крупнейший китайский девелопер жилья вынужден был направлять все средства на финансирование строящихся объектов и прекратил рассчитываться с кредиторами.

Большая доля крупных компаний и высокий уровень закредитованности российских застройщиков, предполагает Пырьева, могут сыграть злую шутку по «китайскому сценарию». Это возможно в результате резкого обвала продаж.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 «Цены на первичное жилье в России значительно выросли после внедрения системы проектного финансирования, однако это несопоставимо с темпами спекулятивного удорожания недвижимости в КНР», — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

После жестких ковидных ограничений в Китае увеличилось число долгостроев, что привело к снижению спроса и дефолтам. В России, убежден девелопер, предпосылок для подобной ситуации нет.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

То, что ситуации на рынках жилья России и КНР разные, согласился основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

«Строительство в экономике РФ не играет такую роль, как в Китае, — напомнил он. — У нас доля строительства в ВВП примерно 8% — 10%, а в Китае — 30%».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

По заверению руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, объемы как реализованного, так и нераспроданного жилья растут пропорционально.

За первую половину 2023 года было построено более 101 млн кв. м, при этом продаваемость снизилась до 30%, хотя ранее в среднем превышала 40%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Эксперты: недвижимость — самый понятный и надежный инвестиционный инструмент

Эксперты: в августе выдача ипотеки вышла на новый рекорд

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

На конференции Domclick Digital Forum в числе спикеров был директор Центра финансовой аналитики Сбера Михаил Матовников. Портал «Недвижимость и строительство Санкт-Петербурга» (NSP) привел ключевые моменты его выступления.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

«Реакция на последние события носит панический характер. "Все пропало, вокзал уехал". Еще летом господствовал рыночной оптимизм. А теперь — инфляция, девальвация», — отметил эксперт и предложил расставить точки над «i».

Михаил Матовников (на фото ниже) признал, что проблемы есть, и они вызваны рядом факторов. При этом одна из наиболее вероятных жертв возможного кризиса — строительная отрасль.

Фото: ddd.click

Во-первых, к этому ведет ситуация с ипотекой. Субсидирование и для банков убыточно, и для государства очень расходно. Бюджет выделяет сотни миллиардов, их хватает на три недели, и банки пытаются найти какой-то свой максимально рыночный путь.

Во-вторых, в отрасли в последние годы сложились предпосылки для жесткой посадки. Построили много, а кто купит — неизвестно.

Фото: земля.дом.рф

Хуже всего обстоят дела с земельным банком, который финансируется по рыночным ставкам. Никто не готов давать кредиты таким проектам, потому что нет уверенности в ипотеке и спросе. А именно управление финансами и определяет успех компании.

Продажи упали во всех крупнейших городах (на 15% — 40%), и на этом фоне снижается показатель распроданности.

«Стройка сейчас объективно является самым пострадавшим сектором экономики, и "керосином пахло" уже давно», — подчеркнул главный аналитик Сбера. Он напомнил, что в ряде регионов объемы строительства сегодня ниже, чем в 2020 году, до начала субсидирования. «Досубсидировались!» — констатировал Матовников.

В антилидерах — Северо-Западный федеральный округ, где данный показатель по сравнению с началом 2021-го сократился на треть.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

«Жесткая посадка там уже происходит, и как из нее выходить? Меньше строить? Не лезть в новые проекты? — задал риторический вопрос аудитории Михаил Матовников и добавил: — Северо-Запад сегодня с этим столкнулся, но это будет у всех».

Скорее всего, из кризиса, по его словам, придется выходить без программ субсидирования, поскольку рынок перегрет.

Но есть и хорошая новость. Бешеный рост номинальных зарплат догоняет цены. На вторичном рынке это произошло, и когда «адские» ставки по ипотеке упадут — спрос встретится с предложением.

В стране сегодня есть около 70 млн квартир. Каждый год вводится еще от 700 тыс. до 1 млн квартир. Следующий вопрос: «Кому их строят?». Это не значит, что новостройки не нужны. Нужны — хотя бы для того, чтобы переехать из «хрущевского» и «брежневского» жилья в современные квартиры.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Поэтому люди готовы брать ипотеку на разницу, но в большинстве регионов разрыв цен между первичным и вторичным рынками стал таким, что доплата выросла вдвое.

По мнению аналитика, подобное можно «лечить» только одним путем: убирать «вторичку» с рынка, внедряя по всей стране массовую реновацию, как это делается в Москве.

«Просто тупо строить — уже больше "не летает"», — убежден специалист.

Плохим моментом представитель Сбера считает расслоение в обществе. Покупку недвижимости могут себе позволить только самые богатые 25% россиян, но они, как правило, уже имеют новые и вполне комфортные квартиры.

«То есть доступность жилья сегодня оказалась на рекордно низком уровне, и это реальная проблема», — заключил Михаил Матовников.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: около 80% опрошенных россиян отложили покупку жилья из-за дорогой ипотеки

Эксперты зафиксировали снижение соотношения доходов населения и цен на жилье

Сбер вновь исчерпал лимиты по «Семейной ипотеке»: мнения экспертов

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты о доступности жилья в России и за рубежом

Эксперты: выделенных на «Семейную ипотеку» лимитов надолго не хватит

ДОМ.РФ поделил между банками последние лимиты по «Семейной ипотеке»