На рынках жилищного строительства в России и в Китае идут схожие процессы: рост долговой нагрузки застройщиков на фоне интереса населения к покупке жилья ради сохранения накоплений, отмечает «Независимая газета», опросившая экспертов.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По информации агентства Bloomberg, крупнейший китайский девелопер Country Garden Holdings Co допустил дефолт по своим облигациям, и еще несколько компаний балансируют на грани банкротства в ожидании государственной помощи.

В России явных дефолтов застройщиков нет, но ситуация на жилищном рынке сложная. По мнению ряда экспертов, уже надулся пузырь, подогретый льготной ипотекой. Специалисты также обращают внимание на увеличение в стране доли нераспроданных квартир.

Впрочем, эксперт БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов обратил внимание на разницу таких объектов в РФ и Китае.

По его словам, «в КНР более половины нераспроданных квартир приходится на малые и средние города, но даже там вакантны всего 5% фонда. То есть китайцы по-прежнему сметают буквально все».

В случае же с Россией, если убрать льготную ипотеку, то никто нынешние объемы построенного жилья не выкупит, полагает эксперт. «У людей просто нет таких денег. Поэтому появление районов-призраков в РФ — более чем реально», — добавил Емельянов.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Переход на счета эскроу привел к тому, что покупать квартиры на этапе котлована стало невыгодно, отметил директор департамента IVA Partners Артем Тузов. В результате теперь большая часть квартир продается после окончания строительства и зачастую со скидкой.

Вариант с эскроу, по мнению экспертов, может привести к ситуации, аналогичной китайской. Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева привела пример China Evergrande. После резкого обвала продаж крупнейший китайский девелопер жилья вынужден был направлять все средства на финансирование строящихся объектов и прекратил рассчитываться с кредиторами.

Большая доля крупных компаний и высокий уровень закредитованности российских застройщиков, предполагает Пырьева, могут сыграть злую шутку по «китайскому сценарию». Это возможно в результате резкого обвала продаж.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 «Цены на первичное жилье в России значительно выросли после внедрения системы проектного финансирования, однако это несопоставимо с темпами спекулятивного удорожания недвижимости в КНР», — считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

После жестких ковидных ограничений в Китае увеличилось число долгостроев, что привело к снижению спроса и дефолтам. В России, убежден девелопер, предпосылок для подобной ситуации нет.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

То, что ситуации на рынках жилья России и КНР разные, согласился основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото).

«Строительство в экономике РФ не играет такую роль, как в Китае, — напомнил он. — У нас доля строительства в ВВП примерно 8% — 10%, а в Китае — 30%».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

По заверению руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, объемы как реализованного, так и нераспроданного жилья растут пропорционально.

За первую половину 2023 года было построено более 101 млн кв. м, при этом продаваемость снизилась до 30%, хотя ранее в среднем превышала 40%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Эксперты: недвижимость — самый понятный и надежный инвестиционный инструмент

Эксперты: в августе выдача ипотеки вышла на новый рекорд

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

В интервью «Ведомостям» курирующий строительную отрасль зампредседателя Правительства России поделился своим мнением о льготной ипотеке, ценах, кадрах, апартаментах и рассказал о своем отношении к действиям ЦБ.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

О темпах строительства

Сегодня, отметил Марат Хуснуллин (на фото ниже), одна из задач Кабинета министров состоит в том, чтобы сохранить темп ввода жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год.

Фото: t.me/mkhusnullin

В стройке, по его словам, нельзя получить результат сразу. Успех 2023-го обеспечили в том числе меры, принятые в 2020 — 2022 годах. Поэтому если сегодня не оказывать поддержку жилищному строительству, то в 2026-м, 2027-м на рынке «будет провал».

О льготной ипотеке

Выйти на 110 млн кв. м жилья во многом удалось благодаря льготной ипотеке. Она стала драйвером, в строительную сферу пошел капитал.

Но самое главное, что основным инвестором выступило население. Жители России за прошлый год профинансировали новое строительство на 8 трлн руб.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

Покупка большей по площади квартиры или дома существенно влияет на демографию. Поэтому жилищное строительство и ипотека — это, безусловно, нужные механизмы.

«В этом смысле очень важно послание Президента, в котором по ряду вопросов были расставлены акценты, — подчеркнул вице-премьер. — Например, поддержка "Семейной ипотеки", сохранение программ на Дальнем Востоке. Мы надеемся, что эти меры помогут поддержать спрос».

Фото: © FotograFF / Фотобанк

О градпотенциале и ИЖС

Чтобы сохранить спрос, необходимо снижать цены. Это можно сделать, увеличивая предложение. Но в стране остро не хватает земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой.

Поэтому еще одна важнейшая задача — постоянно расширять градостроительный потенциал, и Правительство ставит перед собой цель довести его до 1 млрд кв. м.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Кроме этого есть большой резерв в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС).

«По итогам прошлого года из 110 млн кв. м построенного жилья 59 млн пришлось на ИЖС. Мы хотели бы держать эту планку на уровне не ниже 50 млн кв. м в год», — сказал Марат Хуснуллин.

О стройматериалах

Стоимость жилья, безусловно, зависит и от стройматериалов, а цены на них за 2023 год выросли в среднем на 13%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Подорожали перевозки, особенно по железной дороге. Учитывая, что в строительстве доля материалов составляет от 50% до 70% стоимости объекта, рост расходов на их транспортировку повлиял на цены по всему сектору, в том числе и на жилье.

От 10% до 50% в зависимости от специальности выросли в отрасли зарплаты, увеличились ставки по кредитам — это все также влияет на себестоимость.

«Была и объективная спекуляция. Пользуясь дефицитом, особенно локальным, некоторые местные производители задирали цены», — заявил заместитель премьер-министра.

Фото: www.us86.ru

О кадрах

Следующая проблема — кадры. При вводе порядка 110 млн кв. жилья в год дефицит трудовых ресурсов составляет около 400 тыс. человек.

Решать эту задачу, по мнению Марата Хуснуллина, можно повышением производительности труда (к 2030 году на 22% от уровня 2021-го) и перемещением людей из других отраслей.

Кроме того, необходимо вернуть мигрантов. В пандемию был ограничен их приток, что вызвало дефицит и удорожание рабочей силы.

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

Об Эльвире Набиуллиной

«У меня с ней очень хорошие личные отношения, — заверил зампредседателя Правительства. — Проблема в том, что у нее свои задачи как у макрорегулятора. У нас свои функции. Но мы путем обсуждений и споров какие-то компромиссы находим».

Ключевая ставка, признал он, конечно, сказывается. Выросла стоимость финансовых услуг — самой ипотеки, страхования и прочего. Сейчас, по его данным, в цене 1 кв. м жилья соответствующие затраты составляют от 5% до 15%.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В Кабинете министров понимают, что бороться с инфляцией необходимо, но, к сожалению, в конечном итоге страдает население.

«Мое мнение, я всегда это говорил, но повторюсь еще раз: ставка по ипотеке должна быть 5%», — добавил Марат Хуснуллин.

О счетах эскроу

С введением в 2019 году системы эскроу-счетов у людей появились гарантии, что они обманутыми дольщиками уже не станут.

Однако за это также пришлось заплатить. Стоимость 1 кв. м выросла на 5%, потому что проектное финансирование, кредиты на покупку земельных участков — это довольно дорого.

Фото: © Роман Балаев / Фотобанк Лори

Об апартаментах

Ответил вице-премьер и на вопрос об апартаментах.

Для их появления было три причины. Первое — это негибкое градостроительное законодательство по зонированию.

В генплане, например, было написано, что территория является промышленной зоной, хотя экономика поменялась, и там давно уже нет ни одного действующего предприятия.

Второе — инсоляция. Солнце в квартире должно быть не менее трех часов, но многим людям это все равно, потому что они уходят на работу утром и приходят вечером. Во многих странах инсоляция, кстати, не учитывается.

Фото: t.me/hals_development

И третье — жесткие нормативы по социальной инфраструктуре, но обеспечить доступность садика в 300 м от дома и школы в 500 м не везде возможно.

Пользуясь недочетами законодательства, инвесторы стали строить на таких территориях апартаменты, а не жилье.

«Эту задачу надо решать. Я думаю, что в этому году постараемся найти какой-то компромисс по апартаментам между всеми участниками», — резюмировал Марат Хуснуллин.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Минстрой: жилищное строительство сохраняет высокий темп

Эксперты: за два года кредитование ИЖС в России выросло в три раза, но настоящий бум еще впереди

По предложению Минфина лимиты по льготной ипотеке будут увеличены

Эксперты: в 2024 году ввод массового жилья в Москве вырастет почти на треть

Росстат: в январе — феврале 2024 года три четверти жилья было построено населением

Строительной отрасли страны не хватает 1 млн специалистов, Москве — более 30 тыс.

Эксперты: производители стройматериалов из-за проблем с импортом не успевают за строительством

Эксперты: к концу 2024 года дефицит кадров в строительстве составит 15%

Владимир Путин: программа «Семейная ипотека» будет продлена до 2030 года с сохранением базовых параметров

Эксперты: Москва стала лидером по выдаче ипотеки на апартаменты