В рамках работы исследовано правовое регулирование и практика проведения публичных слушаний, общественных обсуждений по градостроительным вопросам, судебная практика.  

www.sdkgo.eps74.ru

По результатам исследования, проведенного Фондом «Институт экономики города», подготовлен презентационный материал, отражающий основные результаты исследования. В нем представлены:

1) результаты анализа правового регулирования процедур публичных слушаний, общественных обсуждений по градостроительным вопросам, а также практики организации и проведения публичных слушаний, общественных обсуждений в 10 российских городах;

2) результаты анализа судебной практики организации и проведения публичных слушаний, общественных обсуждений по градостроительным вопросам;

3) результаты оценки эффективности механизма публичных слушаний, общественных обсуждений, в том числе выявлены недостатки как правового, так и организационно-технического характера в регулировании порядка проведения соответствующих обсуждений;

4) рекомендации по совершенствованию порядка организации и проведения публичных слушаний, общественных обсуждений по градостроительным вопросам.

Среди основных выводов проведенного исследования можно отметить следующие:

Фото: www.admpereslavl.ru

1) все исследованные города, за исключением Перми и Ростова-на-Дону, перешли на формат именно общественных обсуждений, носящих заочный (дистанционный) характер, при оценке основных градостроительных проектов, что, с одной стороны, соответствует текущей эпидемиологической ситуации и делает процесс обсуждения более оперативным (доступ к материалам обеспечивается дистанционно), но, с другой стороны, ограничивает возможность выражения своего мнения для отдельных социальных групп населения;

2) исследованные города не пользуются правом на установление особенностей проведения публичных слушаний или общественных обсуждений (фактически в муниципальных правовых актах дублируются нормы ГрК РФ с их незначительными уточнениями);

Фото: www.inorehovo.ru

3) выявлено отсутствие корреляции количества публичных слушаний и общественных обсуждений, состоявшихся в рассмотренных городах в период 2019—2020 гг., и степени активности градостроительных процессов (объемов ввода жилья);

4) в большинстве городов на публичные слушания и общественные обсуждения чаще других проектов документов выносится документация по планировке территории (проекты межевания и проекты планировки территории), тогда как в Волгограде и Воронеже выявлено, что большая часть публичных слушаний и общественных обсуждений проведена по вопросам, связанным с предоставлением разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

5) в некоторых из проанализированных заключений о результатах публичных слушаний и общественных обсуждений делается акцент на их рекомендательный характер, как бы подводя к мысли о том, что наличие/отсутствие самих участников публичных слушаний и общественных обсуждений не является определяющих критерием, влияющем на факт признания обсуждений состоявшимися;

6) важно обеспечить необходимость обоснования принимаемых органами местного самоуправления решений с учетом результатов публичных слушаний или общественных обсуждений с тем, чтобы мнение общественности стало более весомым при принятии/утверждения органом местного самоуправления итогового решения по рассмотренному проекту документа/решения. Важно четко урегулировать, в какой степени единогласная позиция участников публичных слушаний или общественных обсуждений по рассматриваемому вопросу предопределяет принимаемое в дальнейшем решение органа местного самоуправления;

7) несмотря на удручающую статистику отказов в удовлетворении исковых требований по рассматриваемой проблематике (более 80% судебных решений принимаются не в пользу жителей и правообладателей недвижимости), важно отметить тот факт, что все-таки, пусть и редко, но в отдельных случаях истцам (горожанам или правообладателям недвижимости) удается добиться принятия судебных решений в свою пользу. В рассмотренных судебных решениях встречаются указания на следующие существенные нарушения процедуры публичных слушаний или общественных обсуждений:

• непроведение публичных слушаний или общественных обсуждений в принципе

• проведение публичных слушаний или общественных обсуждений в отношении не всей территории (части территории);

• неопубликование заключения о результатах публичных слушаний или общественных обсуждений;

• отсутствие в протоколе публичных слушаний или общественных обсуждений высказанных позиций, мнений, замечаний значительного числа участников публичных слушаний или общественных обсуждений.

Презентацию исследования можно скачать по ссылке.

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Круг участников публичных слушаний предлагается расширить

Институт экономики города: законопроект о всероссийской реновации игнорирует базовые основы рыночной экономики

Эксперт Надежда Косарева: В России под угрозой срыва сроков ввода находится до 15% всех жилищных проектов

Надежда Косарева: Сегодня стоит подумать над крупным госзаказом на жилье

Надежда Косарева: Прежде чем изымать жилье для целей РЗТ, нужно спросить мнение его собственников

Надежда Косарева: Нужно расширять линейку вариантов по улучшению жилищных условий

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Так считают опрошенные РИА Недвижимость специалисты. При этом они отмечают, что компенсации за «медленную» стройку дольщики могут получить даже при ныне действующем в отношении девелоперов моратории на штрафы.

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В случае возникновения подобных ситуаций эксперты советуют дольщикам добиваться от застройщика возмещения потерь, связанных с чрезмерным (сверх графика, предусмотренного проектной декларацией) ожиданием новоселья. Речь идет не только о денежных, но и о натуральных компенсациях в виде предоставления дополнительных квадратных метров, например.

В обзорном материале отмечается, что девелоперские компании, в особенности на Московском рынке жилья, сегодня оказались в достаточно сложном положении. По данным Росреестра продажи квартир в столичных новостройках в октябре 2022 года упали по сравнению с сентябрем на 40%, а о отношению к октябрю прошлого года — на 54%, до 4,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Фото: avatars.mds.yandex.net

Падение спроса, подогреваемое плановым завершением действия госпрограммы льготной ипотеки под 7% с конца этого года, сворачиванием  околонулевой ипотеки от застройщиков, а также дефицит кадров на стройках (до 5 млн рабочих, по оценке НОСТРОЙ), объективно вызывают некоторое замедление строек жилья в целом по стране.

«Сегодня 80% застройщиков вводят дома в срок, указанный в проектной декларации, 15% с небольшой задержкой — до трех месяцев, 5% — с задержкой более шести месяцев», — такие данные привел директор управления новостроек агентства ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Фото: www.e.profkiosk.ru

До марта текущего года, если застройщик задерживал сроки ввода в эксплуатацию, дольщик мог взыскать с него неустойку за каждый день просрочки в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России.

Однако в марте Правительство РФ ввело мораторий на ответственность за нарушение срока сдачи жилья: перестали начисляться неустойки, штрафы, убытки, а также были предоставлены отсрочки исполнения по судебным актам, напомнила адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова (на фото).

Фото: www.versia.ru

Изначально мораторий был запланирован до конца 2022 года, но затем продлен до 1 июля 2023 года.

Таким образом, если дом не достроен в период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023-го, дольщик не сможет обратиться в суд и взыскать неустойку за задержку, суд просто откажет в иске, пояснила эксперт.

Фото: www.fbss.ru

Но даже в такой ситуации в случае промедления сроков завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию покупателю жилья не стоит отказываться от стремления получить от застройщика компенсацию в том или ином виде, заметил председатель правления компании ГК МонолитХолдинг Гасан Архулаев (на фото).

Он и другие специалисты в сфере недвижимости, опрошенные информагентством, предложили следующие варианты поведения дольщиков. чье новоселье затормозилось из-за замедления стройки:

• не подписывать (обычно это происходит по инициативе девелопера) дополнительное соглашение об изменении сроков завершения строительства, поскольку такой документ означает добровольное соглашение на пролонгирование стройки и отказ от претензий к застройщику;

Фото: www.storm24.media

•  потребовать от застройщика, в том числе и в судебном порядке, (денежной) компенсации морального вреда;

•  предложить девелоперской компании для урегулирования конфликта предоставить дополнительные квадратные метры в том же строящемся доме — например, кладовые помещения;

•  попросить застройщика предоставить скидку на машино-место в размере, эквивалентном теоретически возможным штрафным санкциям за просрочку по ДДУ.

Фото: www.tilda.com

В качестве оптимального варианта, чтобы не попасть в ситуацию, когда срок ввода дома задерживается, а из-за действия моратория не удастся получить неустойку, эксперты порекомендовали покупать квартиры в максимально готовых домах.

«Если дом построен и ведутся отделочные работы, есть большая вероятность, что вы все же получите ключи в срок», — резюмировала юрист Дарья Коровина (на фото).

Фото: www.papik.pro

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест: объемы строительства растут, при этом спрос падает, а контроль над застройщиками ослабевает

Эксперты: в преддверии планового завершения госпрограммы льготной ипотеки спрос на нее рекордно увеличился

Эксперты: снижение цен на столичные новостройки в сентябре вызвано падением спроса

Эльвира Набиуллина: меры против околонулевой ипотеки вступят в силу в начале 2023 года

Мораторий на взыскание дольщиками неустойки с застройщиков продлен до конца июня 2023 года

В России на шесть месяцев введен мораторий на банкротство