На вопросы портала ЕРЗ отвечает Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи», г. Новосибирск

 

— Игорь Юрьевич, наибольшая доля жилищного строительства в Новосибирской области приходится на дома этажностью 25+ — 25,3% от всей площади строящегося жилья. Между тем в целом по России доля высотного строительства вдвое меньше — 13,6%. Чем объясните такой феномен?

— Новосибирск, это, все-таки, мегаполис, третий город в России. Земля у нас дорогая, а требования к застройщику мало чем отличаются от московских и петербургских. Поэтому и жилищное строительство здесь «мегаполисное», и этажность соответствующая.

 

— Наиболее популярные строительные материалы в Новосибирской области — кирпич и монолит-кирпич, они перетягивают на себя долю монолита. В целом по РФ на монолитное домостроение приходится порядка 27% строящихся квадратных метров жилья, а в Новосибирской области — только 10%. Почему, как Вы думаете?

— Новосибирский рынок жилищного строительства гораздо более требовательный по сравнению с подавляющим большинством регионов России, и местный потребитель более платежеспособен, чем население других городов-миллионников.

Ну а поскольку кирпич, все-таки, более экологичный, дорогой, комфортный, более «статусный» материал, чем тот же железобетон, — он здесь хорошо востребован. В сознании наших потребителей кирпич всегда ассоциируется с жильем более высокого класса, нежели чистый монолит. И местные застройщики это учитывают.

Дом жилого комплекса «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— В рейтингах ЕРЗ ГК «Стрижи» постоянно занимает 2-е место среди крупнейших застройщиков региона. Вас устраивает такое положение — «вечно вторых»? Рассчитываете когда-нибудь стать первыми?

— У нас нет цели занять какое-то определенное место, первое или десятое. Мы ставим цель выполнить наши производственные планы и намеченные объемы, и эту цель выполняем.

— Все жилье, которое ввели «Стрижи» в 2016 и в первой половине 2017 года, введено без переноса сроков. За счет чего удается так строго соблюдать сроки ввода?

 — Мы действительно сдаем все жилье точно в срок, поскольку достаточно тщательно планируем все имеющиеся ресурсы. Приведу конкретный пример.

Сейчас у нас один жилой комплекс начал продаваться быстрее, чем мы намечали. Так вот, повышать цены мы, все-таки, не решились, и сейчас в этом ЖК искусственно подтормаживаем продажи — чтобы идти точно по графику освоения. Опередить график освоения непринципиально — принципиально его строго соблюсти.

Жилой комплекс «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Планируете ли начинать строительство новых жилых комплексов?

— Обязательно. Причем ту турбулентность, которая в настоящее время наблюдается на рынке, мы расцениваем как шанс, позволяющий компании нарастить свои позиции. Три года подряд наши объемы строительства в денежном выражении ежегодно составляют примерно 3,5 млрд руб., а в этом году попробуем разменять цифру в 4 млрд или, по крайней мере, к ней подобраться.

Все имеющиеся у нас площадки мы сейчас начали очень активно готовить к освоению. Первая из них — ЖК «Солнечные часы». Эта площадка — основа по поэтапному развитию застроенных территорий в соответствии с новыми изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс. Кроме того, здесь мы решили применить ряд новых подходов к организации дворового и околодомового пространства. Например, парковки и дороги отсекаются крупномерными деревьями.

Помимо этого создаются как бы два ядра дворов. Первое ядро — это стандартный, благоустроенный классический двор, где дворовое пространство принадлежит мамочкам с малютками, детям, а также спокойным, тихим гражданам. Но ведь в каждом дворе есть и гораздо более активные жители, и для таких мы сделаем отдельную зону, вынесенную за пределы двора.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

Причем нам в этом смысле помог ландшафт: он как бы рассекает площадку ЖК «Солнечные часы» своеобразным небольшим каньоном. Раньше мы хотели сделать за этим каньоном парковку, но в итоге разместили ее в другом месте. А сам каньон, вычистив и облагородив его, накроем геотекстилем и перебросим через него мостик из металла. И на этом месте сделаем скульптуру, точнее, сами солнечные часы, давшие название жилому комплексу, а вокруг них разместим зоны отдыха. Здесь сможет проводить время и «тусоваться» та самая, гораздо более активная и шумная, часть жителей.

 

— Интересно. И все эти нововведения не отменяют принятого в компании стиля?

— Нет, это по-прежнему будет кирпич, то есть классические «Стрижи». Помимо этого в нашем микрорайоне «Стрижи» в этом году мы получили разрешение на строительство и готовим к выводу еще одну площадку. А еще готовим следующую очередь ЖК «Северная корона».

Жилой комплекс «Северная корона» (строящийся объект, г. Новосибирск)

 

— Насколько влияет на рынок ситуация с ипотекой? Много ли у вас сделок с ипотекой? Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Ипотека — 100-процентный драйвер нашего рынка. Сейчас у нас порядка 60% сделок проходят с привлечением ипотечных денежных средств. Наиболее привлекательные программы предлагают Сбербанк и ВТБ24. Несмотря на то что многие другие банки пытаются дисконтировать, все-таки в плане технологичности, сервиса, комплектности предложения и качества андеррайтинга — то есть по совокупности всех этих показателей, — Сбербанк и ВТБ лидируют.

При этом в регионе присутствуют крупные федеральные банки с более дешевыми ставками, но у них гораздо более слабый андеррайтинг и сопровождение, что не позволяет перенаправить туда часть потребителей.

 

— По опросам застройщиков в целом по РФ отмечается улучшение ситуации с административными процедурами. Ваша оценка ситуации в этой сфере? Какие процедуры проходить стало проще — связанные с взаимодействием с публичной властью или сетевыми компаниями?

— Хороший вопрос. С публичной властью, однозначно, проще. Она, по крайней мере, движется в правильном направлении, постепенно становится гораздо более восприимчивой к критике и обратной связи.

А вот с сетевыми компаниями, как говорится, все очень запущено — и в России в целом, и в Новосибирске в частности.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск) 

 

— Не спешите говорить за всю Россию, Игорь Юрьевич! Недавно я беседовал с крупнейшим краснодарским застройщиком, и он, в отличие от Вас, придерживается противоположного мнения. Гендиректор ООО «НСИ» Геннадий Ушаков убежден, что «с сетевыми компаниями проще: тут, по крайней мере, есть правила игры, установлены таксы, тарифы, мы платим деньги и получаем ресурсы — газ, тепло, воду, электроэнергию».

 

— Не знаю, как на Кубани. Нам, сибирякам, проще с государством: в Новосибирске оно играет по совершенно четким и конкретным правилам. А вот сетевики, наоборот, часто хамят, и порою их беспардонное поведение бывает очень болезненным для девелоперов.

 

— Конкретный пример можете привести?

— Пожалуйста. Скажите, как называется понуждение застройщика подключиться к городским сетям при наличии у него собственных автономных источников тепло- и водоснабжения? Мы считаем, что это банальное выкручивание рук, а не игра по правилам.

 

— Понятно. Теперь давайте сменим тему. Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— У кого-то, конечно, возникают. А вот мы, например, недавно увеличили уставный капитал и выпустили на рынок компанию с оплаченным деньгами УК в размере 110 млн руб. К слову, несколько дней назад она выиграла на аукционе первую площадку.

Так что увеличивать-то мы увеличили, но если вспомнить последние законодательные новации, я, честно говоря, не совсем понимаю, зачем мы все это делали...

Двор жилого комплекса  «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— Раз уж Вы упомянули последние законодательные новации, то разрешите спросить о Вашем отношении к требованию открытия под каждый проект нового юридического лица?

— Я бы разделил ответ на этот вопрос на две части. Безусловно, хорошо, что застройщики начали наконец-то дорожить своим именем, своим прошлым, историей свое компании, в том числе и кредитной. Все большее количество девелоперов стало накачивать оборотами, активами ограниченное количество юридических лиц. С точки зрения общемировой практики — это правильно.

Однако новое законодательство вводит сумбур, непонятность и противоречие — причем как с уже действующими документами, так и с основными трендами движения нашего общества. Поэтому я считаю, что одно юридическое лицо — один дом — одно разрешение на строительство — это, если откровенно, безумная и чрезвычайно вредная во всех смыслах норма.

 

— Поскольку мы перешли к обсуждению нового 218-ФЗ, принятого Госдумой, одобренного Советом Федерации и подписанного Президентом, не могли бы Вы — как говорится, для чистоты эксперимента — сперва отметить наиболее разумные нововведения этого закона, указав на положительные последствия от их применения?

— Главное разумное нововведение 218-ФЗ — это долгожданное определение статуса самого компенсационного фонда долевого строительства (напомню, что он создается в форме публично-правовой компании со всеми вытекающими условиями) и тарифа, который должны перечислять застройщики. 1,2% от цены заключенных ДДУ — это, конечно, не самый льготный тариф, поскольку приличные застройщики сегодня страхуются дешевле, но, по крайней мере, он есть, этот тариф. В этом смысле наконец-то появились понятные правила игры, что несомненный плюс.

Велосипедная дорожка в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— С плюсами ясно. А теперь давайте перейдем к минусам. Выделите непродуманные, с Вашей точки зрения, новации этого закона и укажите отрицательные последствия от их применения.

— Самая непродуманная новация — это, собственно, вся глава, посвященная дополнительным требованиям к застройщикам. Ряд пунктов этой главы прямо противоречит уже действующим законодательным нормам и очень серьезно их ограничивает. К тому же подавляющее большинство требований, содержащихся в этой главе, отличается надуманностью.

Отрицательные последствия этих новаций таковы, что мне, например, как застройщику, который имеет доступ к банковским ресурсам и кое-какие собственные активы, теперь проще вообще уйти с рынка привлечения средств населения. И если не удастся внести изменения в уже принятый закон, то таким девелоперам, как «Стрижи», проще будет строить не за средства дольщиков, а за банковские деньги либо за свой счет.

 

— Но много ли найдется компаний, которые на это способны?

— Нет, конечно, таковых не много. Поэтому предложение в сфере долевого строительства однозначно сократится, а сам рынок привлечения денежных средств населения может «скукожиться» в разы. Что в свою очередь приведет к общему сворачиванию объемов на рынке и к обязательному «ответу» в виде роста цен.

 

— В интервью нашему порталу глава ГК «Основа» Александр Ручьев дал прогноз: по его мнению, после вступления в действие 218-ФЗ примерно половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. Вы согласны с этим?

— Не знаю, как в масштабах всей России, но в Новосибирске, по моим прикидкам, лишь 35% застройщиков будут в состоянии работать в новых условиях. По своему функционалу, обязательствам и требованиям компенсационный фонд достаточно сложен, поэтому вероятность того, что его удастся быстро и грамотно создать, невелика. А вот вероятность срывов, ошибок, придирок, необоснованной приостановки и пр. — напротив, весьма велика.

Поэтому, как я уже сказал, первое время нам лучше и проще вообще игнорировать этот рынок, чем нарываться на нем на финансовые и репутационные риски для компании.

 

— Иными словами, «Стрижи» по «долевке» работать больше не будут?

— Да, пока именно так. Во-первых, у нас хорошие уставные капиталы, мы успели их нарастить. Сейчас мы получим много разрешений на строительство, которых нам хватит до 2019 года включительно, а дальше просто будем строить с привлечением банковских средств вне рамок использования денег дольщиков — то есть станем все строить на постпродажу.

Да, пока экономика здесь несколько ущербная. Но есть надежда на то, что, во-первых, мы на 100% отобьем себестоимость при работе с банковскими деньгами, а во-вторых — на то, что рынок все-таки изменится, включая цены.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— Снизится ли у вас в результате объемы, и если да, то насколько?

— Думаю, что объемы у нас снизятся процентов на 30%, а вот маржа вырастет, поэтому валовый результат нашей деятельности будет совершенно точно не хуже, чем при долевом строительстве. А когда, в силу уменьшения количества игроков на этом рынке, цены поползут вверх, мы сможем рассчитывать на еще большую часть дохода, чем сейчас.

Так что объемы снизятся, но маржа и прибыль вырастут в размере, компенсирующем это снижение.

— Выходит, когда депутаты пропагандировали и принимали этот закон, который, по их мнению, защищает рядовых граждан, участвующих в долевом строительстве, — они не подумали о ценах на жилье, которые обязательно устремятся вверх?

— Понимаете, мы, застройщики, — слуги потребителей, и, если надо, всегда развернемся под любые правила. И этот закон — не против застройщиков: по крайней мере, он не направлен против опытных и достаточно крупных девелоперов. Это закон в целом против рынка.

Сколько лет было потрачено на то, чтобы построить общество, в котором квартира, — скажем, у нас, в Новосибирске, — стала абсолютно доступным продуктом для любого нормального молодого человека, вступившего во взрослую жизнь и начавшего зарабатывать от 40—50 тыс. в месяц. Такой человек в Новосибирске — уже клиент на покупку квартиры.

А теперь эта социальная группа будет отрезана от возможности иметь квартиру, и мы все вернемся в славные 1990-е годы — когда бабушка, папа, мама, молодая семья с вечно орущим ребенком, собака, кошка и попугай дислоцируются на площади в 31 квадратный метр в двухкомнатной хрущевке. Вот к этому возвращает нас 218-ФЗ, понимаете?

 

— Не дай, как говорится, Бог…

— Увы, но это так — закон возвращает именно такую «картину мира», уничтожая тем самым общественные достижения последних 15-ти лет.

МОПы (места общего пользования) в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Значит, Вы согласны с мнением коллег-застройщиков, что с принятием этого закона мы рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого?

— Конечно, согласен. Более того, я скажу больше. Вот у нас в стране принято кивать на западный опыт и всячески охаивать опыт собственный, национальный. Тем не менее, в России сложился уникальный инвестиционный опыт, когда деньги населения в огромном объеме (несколько триллионов рублей в год!) инвестируются непосредственно в реальный сектор, минуя все эти акции, облигации и прочую резаную бумагу. Понимаете, население само разобралось с этим продуктом, достаточно охотно идет в эти инвестиции.

А что делают законодатели? Они берут и разрушают этот единственный, годами складывавшийся рынок, который привлекает деньги населения! Да, в этой сфере есть свои пробелы, есть люди, которые ошибись, есть и самые настоящие мошенники. Но давайте наведем здесь порядок без усекновения самого рынка, без разрушения уникального современного опыта, при котором инвестиции населения направляются непосредственно в отечественную экономику!

Ведь один инвестированный в стройку рубль, как известно, оборачивается от четырех до семи раз, и 90% этой денежной массы идет на финансирование внутренних резервов и производственных мощностей.

 

— Тогда зайдем с другой стороны. Решит ли, на Ваш взгляд, закон о компенсационном фонде долевого строительства проблему обманутых дольщиков?

— Прекрасный вопрос. Смотрите, на сегодняшний день по оценкам ЕРЗ несколько миллионов квадратных метров жилья находится в зоне банкротства или угрожающего банкротства. То есть десятки тысяч граждан имеют конкретные проблемы уже сейчас, и львиная доля этого объема, вполне возможно, застрахована компаниями, которые не могут выполнить свои обязательства.

А что предлагает новый закон? Он закладывает правила, которые будут работать года через два-три, совершенно не решая проблемы вышеупомянутых людей. Таким образом, все негативные процессы, которые уже сегодня требуют решения, останутся вне действия этого закона — он пройдет мимо них.

Так, может быть, нам лучше, все-таки, заставить соответствующие страховые компании выполнить свои обязательства, нежели заниматься введением механизма, который будет работать не сейчас, а в каком-то  отложенном будущем?

Парк при жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

 

— Здесь с Вами трудно спорить. Интересно, а что думает отраслевое ведомство? На днях в Минстрое прошло совещание с участием застройщиков, на котором Вы присутствовали и даже выступили. О чем там говорили и что в итоге решили?

— Скажу сразу, лично мне очень понравилась позиция, которую занял министр Михаил Мень и его аппарат. Они признали, что в части требований к застройщикам закон, действительно, имеет большое количество перегибов и нуждается в изменении. Это было приятно слышать.

Министр предложил Национальному объединению застройщиков жилья собрать рабочую группу, которая сформулирует и подготовит изменения в принятый закон к началу осенней сессии. При этом глава Минстроя пообещал девелоперам организовать встречу с авторами закона. Чтобы мы, застройщики, смогли, что называется, глядя глаза в глаза, объясниться с теми, кто разрабатывал этот закон, доказать им нецелесообразность определенных пунктов и, наоборот, убедить в целесообразности своих предложений.

Считаю, в нынешней ситуации, когда закон уже принят и подписан, это максимум того, что Минстрой мог для нас сделать. И он это сделал, что само по себе не может не радовать.

 

— Хочу вам сообщить, что позже к этому подключилось и руководство Совета Федерации, одобрившего данный закон.  Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде. В соответствии с этим поручением комитет СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению 9 августа проведет совещание с представителями профессионального сообщества. «Осенью будет проведена большая конференция, где обсудим аспекты реализации закона. Будут найдены ответы на все вопросы», — заверил зампредседателя комитета Степан Киричук.

— Замечательно! Могу сказать только одно: молодец, Валентина Ивановна, и молодцы, сенаторы!

 

— Поэтому не исключено, что самое безумные и противоречивые положения 218-ФЗ еще удастся отменить или, по крайней мере, скорректировать.

— Надежда, как известно, умирает последней.

 

— Игорь Юрьевич, спасибо Вам за интересный и содержательный разговор. Успехов Вам лично и Вашей компании!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ГК «Стрижи» за предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики

 

В январе 2025 года на рынок выведено 247 объектов от 133 застройщиков. Это 44,5 тыс. квартир совокупной площадью 2,07 млн м².

 

 

По сравнению с январем 2024 года количество выведенных на рынок новых объектов уменьшилось на 31%, а относительно декабря оно снизилось на 47%.

 

 

В среднем с начала 2025 года на рынок ежедневно выводилось 1 436 квартир, что на 46% меньше, чем в 2024 году. При сохранении таких же темпов всего за год на рынок будет выведено 524 тыс. квартир.

 

 

Площадь квартир в выведенных за месяц объектах по сравнению с январем 2024 года уменьшилась на 18%.

 

 

Больше всего объектов за месяц выведено в Новосибирской области (35 объектов), а также Краснодарском крае и Ленинградской области (по 14 объектов). По площади новых объектов лидируют Свердловская область (0,19 млн м²), а также Санкт-Петербург и Краснодарский край (по 0,15 млн м²).

 

 

Больше всего новых объектов на рынок вывели СЗ Грин-Парк (23 объекта), ИСК ВИТА (9 объектов), а также ГК Самолет, DARS Development и СЗ КК Лучистый (по 8 объектов). По площади новых объектов лидируют Легенда залива (151,84 тыс. м²), ГК Самолет (135,12 тыс. м²) и ГК ТОЧНО (67,80 тыс. м²).

 

ТОП-10 застройщиков (групп компаний) по площади новых
объектов в январе 2025 года

 

Среди 133 застройщиков, разместивших проектные декларации в январе 2025 года, 59 застройщиков месяцем ранее не имели строящихся объектов. При этом 29 из них имели опыт осуществления строительства МКД в прежние годы, а 30 заявили проектные декларации впервые в своей истории. Всего новые застройщики (не имевшие ранее опыта строительства) опубликовали проектные декларации для 282 тыс. м² МКД, или 13,7% от объема, выведенного на рынок за месяц.

 

ТОП-10 новых застройщиков (групп компаний) по площади новых объектов
в январе 2025 года

 

За последние 12 месяцев доля новых застройщиков, не имевших ранее опыта строительства МКД, в общем объеме вывода МКД на рынок составляла в среднем 11,4% (от 5% до 17%).

 

     

* по данным на 06.02.2025, расчёты — согласно дате публикации первой проектной декларации по результатам мониторинга ПД, проведенного порталом ЕРЗ.РФ

 

Материал носит информационно-аналитический характер и не является рекламой.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

   

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

В 2024 году застройщики вывели на рынок на 5,9% больше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: к 2025 году доля нераспроданных квартир на рынке новостроек в России достигла 69%

Эксперты: лучше отложить, чем строить

Эксперты: в этом году застройщикам придется переносить или вовсе отказываться от новых проектов