На вопросы портала ЕРЗ отвечает Игорь БЕЛОКОБЫЛЬСКИЙ, генеральный директор ГК «Стрижи», г. Новосибирск

 

— Игорь Юрьевич, наибольшая доля жилищного строительства в Новосибирской области приходится на дома этажностью 25+ — 25,3% от всей площади строящегося жилья. Между тем в целом по России доля высотного строительства вдвое меньше — 13,6%. Чем объясните такой феномен?

— Новосибирск, это, все-таки, мегаполис, третий город в России. Земля у нас дорогая, а требования к застройщику мало чем отличаются от московских и петербургских. Поэтому и жилищное строительство здесь «мегаполисное», и этажность соответствующая.

 

— Наиболее популярные строительные материалы в Новосибирской области — кирпич и монолит-кирпич, они перетягивают на себя долю монолита. В целом по РФ на монолитное домостроение приходится порядка 27% строящихся квадратных метров жилья, а в Новосибирской области — только 10%. Почему, как Вы думаете?

— Новосибирский рынок жилищного строительства гораздо более требовательный по сравнению с подавляющим большинством регионов России, и местный потребитель более платежеспособен, чем население других городов-миллионников.

Ну а поскольку кирпич, все-таки, более экологичный, дорогой, комфортный, более «статусный» материал, чем тот же железобетон, — он здесь хорошо востребован. В сознании наших потребителей кирпич всегда ассоциируется с жильем более высокого класса, нежели чистый монолит. И местные застройщики это учитывают.

Дом жилого комплекса «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— В рейтингах ЕРЗ ГК «Стрижи» постоянно занимает 2-е место среди крупнейших застройщиков региона. Вас устраивает такое положение — «вечно вторых»? Рассчитываете когда-нибудь стать первыми?

— У нас нет цели занять какое-то определенное место, первое или десятое. Мы ставим цель выполнить наши производственные планы и намеченные объемы, и эту цель выполняем.

— Все жилье, которое ввели «Стрижи» в 2016 и в первой половине 2017 года, введено без переноса сроков. За счет чего удается так строго соблюдать сроки ввода?

 — Мы действительно сдаем все жилье точно в срок, поскольку достаточно тщательно планируем все имеющиеся ресурсы. Приведу конкретный пример.

Сейчас у нас один жилой комплекс начал продаваться быстрее, чем мы намечали. Так вот, повышать цены мы, все-таки, не решились, и сейчас в этом ЖК искусственно подтормаживаем продажи — чтобы идти точно по графику освоения. Опередить график освоения непринципиально — принципиально его строго соблюсти.

Жилой комплекс «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Планируете ли начинать строительство новых жилых комплексов?

— Обязательно. Причем ту турбулентность, которая в настоящее время наблюдается на рынке, мы расцениваем как шанс, позволяющий компании нарастить свои позиции. Три года подряд наши объемы строительства в денежном выражении ежегодно составляют примерно 3,5 млрд руб., а в этом году попробуем разменять цифру в 4 млрд или, по крайней мере, к ней подобраться.

Все имеющиеся у нас площадки мы сейчас начали очень активно готовить к освоению. Первая из них — ЖК «Солнечные часы». Эта площадка — основа по поэтапному развитию застроенных территорий в соответствии с новыми изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс. Кроме того, здесь мы решили применить ряд новых подходов к организации дворового и околодомового пространства. Например, парковки и дороги отсекаются крупномерными деревьями.

Помимо этого создаются как бы два ядра дворов. Первое ядро — это стандартный, благоустроенный классический двор, где дворовое пространство принадлежит мамочкам с малютками, детям, а также спокойным, тихим гражданам. Но ведь в каждом дворе есть и гораздо более активные жители, и для таких мы сделаем отдельную зону, вынесенную за пределы двора.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-2», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

Причем нам в этом смысле помог ландшафт: он как бы рассекает площадку ЖК «Солнечные часы» своеобразным небольшим каньоном. Раньше мы хотели сделать за этим каньоном парковку, но в итоге разместили ее в другом месте. А сам каньон, вычистив и облагородив его, накроем геотекстилем и перебросим через него мостик из металла. И на этом месте сделаем скульптуру, точнее, сами солнечные часы, давшие название жилому комплексу, а вокруг них разместим зоны отдыха. Здесь сможет проводить время и «тусоваться» та самая, гораздо более активная и шумная, часть жителей.

 

— Интересно. И все эти нововведения не отменяют принятого в компании стиля?

— Нет, это по-прежнему будет кирпич, то есть классические «Стрижи». Помимо этого в нашем микрорайоне «Стрижи» в этом году мы получили разрешение на строительство и готовим к выводу еще одну площадку. А еще готовим следующую очередь ЖК «Северная корона».

Жилой комплекс «Северная корона» (строящийся объект, г. Новосибирск)

 

— Насколько влияет на рынок ситуация с ипотекой? Много ли у вас сделок с ипотекой? Программы каких банков наиболее привлекательны?

— Ипотека — 100-процентный драйвер нашего рынка. Сейчас у нас порядка 60% сделок проходят с привлечением ипотечных денежных средств. Наиболее привлекательные программы предлагают Сбербанк и ВТБ24. Несмотря на то что многие другие банки пытаются дисконтировать, все-таки в плане технологичности, сервиса, комплектности предложения и качества андеррайтинга — то есть по совокупности всех этих показателей, — Сбербанк и ВТБ лидируют.

При этом в регионе присутствуют крупные федеральные банки с более дешевыми ставками, но у них гораздо более слабый андеррайтинг и сопровождение, что не позволяет перенаправить туда часть потребителей.

 

— По опросам застройщиков в целом по РФ отмечается улучшение ситуации с административными процедурами. Ваша оценка ситуации в этой сфере? Какие процедуры проходить стало проще — связанные с взаимодействием с публичной властью или сетевыми компаниями?

— Хороший вопрос. С публичной властью, однозначно, проще. Она, по крайней мере, движется в правильном направлении, постепенно становится гораздо более восприимчивой к критике и обратной связи.

А вот с сетевыми компаниями, как говорится, все очень запущено — и в России в целом, и в Новосибирске в частности.

Жилой комплекс «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск) 

 

— Не спешите говорить за всю Россию, Игорь Юрьевич! Недавно я беседовал с крупнейшим краснодарским застройщиком, и он, в отличие от Вас, придерживается противоположного мнения. Гендиректор ООО «НСИ» Геннадий Ушаков убежден, что «с сетевыми компаниями проще: тут, по крайней мере, есть правила игры, установлены таксы, тарифы, мы платим деньги и получаем ресурсы — газ, тепло, воду, электроэнергию».

 

— Не знаю, как на Кубани. Нам, сибирякам, проще с государством: в Новосибирске оно играет по совершенно четким и конкретным правилам. А вот сетевики, наоборот, часто хамят, и порою их беспардонное поведение бывает очень болезненным для девелоперов.

 

— Конкретный пример можете привести?

— Пожалуйста. Скажите, как называется понуждение застройщика подключиться к городским сетям при наличии у него собственных автономных источников тепло- и водоснабжения? Мы считаем, что это банальное выкручивание рук, а не игра по правилам.

 

— Понятно. Теперь давайте сменим тему. Возникают ли у застройщиков сложности с увеличением уставного капитала?

— У кого-то, конечно, возникают. А вот мы, например, недавно увеличили уставный капитал и выпустили на рынок компанию с оплаченным деньгами УК в размере 110 млн руб. К слову, несколько дней назад она выиграла на аукционе первую площадку.

Так что увеличивать-то мы увеличили, но если вспомнить последние законодательные новации, я, честно говоря, не совсем понимаю, зачем мы все это делали...

Двор жилого комплекса  «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— Раз уж Вы упомянули последние законодательные новации, то разрешите спросить о Вашем отношении к требованию открытия под каждый проект нового юридического лица?

— Я бы разделил ответ на этот вопрос на две части. Безусловно, хорошо, что застройщики начали наконец-то дорожить своим именем, своим прошлым, историей свое компании, в том числе и кредитной. Все большее количество девелоперов стало накачивать оборотами, активами ограниченное количество юридических лиц. С точки зрения общемировой практики — это правильно.

Однако новое законодательство вводит сумбур, непонятность и противоречие — причем как с уже действующими документами, так и с основными трендами движения нашего общества. Поэтому я считаю, что одно юридическое лицо — один дом — одно разрешение на строительство — это, если откровенно, безумная и чрезвычайно вредная во всех смыслах норма.

 

— Поскольку мы перешли к обсуждению нового 218-ФЗ, принятого Госдумой, одобренного Советом Федерации и подписанного Президентом, не могли бы Вы — как говорится, для чистоты эксперимента — сперва отметить наиболее разумные нововведения этого закона, указав на положительные последствия от их применения?

— Главное разумное нововведение 218-ФЗ — это долгожданное определение статуса самого компенсационного фонда долевого строительства (напомню, что он создается в форме публично-правовой компании со всеми вытекающими условиями) и тарифа, который должны перечислять застройщики. 1,2% от цены заключенных ДДУ — это, конечно, не самый льготный тариф, поскольку приличные застройщики сегодня страхуются дешевле, но, по крайней мере, он есть, этот тариф. В этом смысле наконец-то появились понятные правила игры, что несомненный плюс.

Велосипедная дорожка в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

 

— С плюсами ясно. А теперь давайте перейдем к минусам. Выделите непродуманные, с Вашей точки зрения, новации этого закона и укажите отрицательные последствия от их применения.

— Самая непродуманная новация — это, собственно, вся глава, посвященная дополнительным требованиям к застройщикам. Ряд пунктов этой главы прямо противоречит уже действующим законодательным нормам и очень серьезно их ограничивает. К тому же подавляющее большинство требований, содержащихся в этой главе, отличается надуманностью.

Отрицательные последствия этих новаций таковы, что мне, например, как застройщику, который имеет доступ к банковским ресурсам и кое-какие собственные активы, теперь проще вообще уйти с рынка привлечения средств населения. И если не удастся внести изменения в уже принятый закон, то таким девелоперам, как «Стрижи», проще будет строить не за средства дольщиков, а за банковские деньги либо за свой счет.

 

— Но много ли найдется компаний, которые на это способны?

— Нет, конечно, таковых не много. Поэтому предложение в сфере долевого строительства однозначно сократится, а сам рынок привлечения денежных средств населения может «скукожиться» в разы. Что в свою очередь приведет к общему сворачиванию объемов на рынке и к обязательному «ответу» в виде роста цен.

 

— В интервью нашему порталу глава ГК «Основа» Александр Ручьев дал прогноз: по его мнению, после вступления в действие 218-ФЗ примерно половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка. Вы согласны с этим?

— Не знаю, как в масштабах всей России, но в Новосибирске, по моим прикидкам, лишь 35% застройщиков будут в состоянии работать в новых условиях. По своему функционалу, обязательствам и требованиям компенсационный фонд достаточно сложен, поэтому вероятность того, что его удастся быстро и грамотно создать, невелика. А вот вероятность срывов, ошибок, придирок, необоснованной приостановки и пр. — напротив, весьма велика.

Поэтому, как я уже сказал, первое время нам лучше и проще вообще игнорировать этот рынок, чем нарываться на нем на финансовые и репутационные риски для компании.

 

— Иными словами, «Стрижи» по «долевке» работать больше не будут?

— Да, пока именно так. Во-первых, у нас хорошие уставные капиталы, мы успели их нарастить. Сейчас мы получим много разрешений на строительство, которых нам хватит до 2019 года включительно, а дальше просто будем строить с привлечением банковских средств вне рамок использования денег дольщиков — то есть станем все строить на постпродажу.

Да, пока экономика здесь несколько ущербная. Но есть надежда на то, что, во-первых, мы на 100% отобьем себестоимость при работе с банковскими деньгами, а во-вторых — на то, что рынок все-таки изменится, включая цены.

Двор в жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

— Снизится ли у вас в результате объемы, и если да, то насколько?

— Думаю, что объемы у нас снизятся процентов на 30%, а вот маржа вырастет, поэтому валовый результат нашей деятельности будет совершенно точно не хуже, чем при долевом строительстве. А когда, в силу уменьшения количества игроков на этом рынке, цены поползут вверх, мы сможем рассчитывать на еще большую часть дохода, чем сейчас.

Так что объемы снизятся, но маржа и прибыль вырастут в размере, компенсирующем это снижение.

— Выходит, когда депутаты пропагандировали и принимали этот закон, который, по их мнению, защищает рядовых граждан, участвующих в долевом строительстве, — они не подумали о ценах на жилье, которые обязательно устремятся вверх?

— Понимаете, мы, застройщики, — слуги потребителей, и, если надо, всегда развернемся под любые правила. И этот закон — не против застройщиков: по крайней мере, он не направлен против опытных и достаточно крупных девелоперов. Это закон в целом против рынка.

Сколько лет было потрачено на то, чтобы построить общество, в котором квартира, — скажем, у нас, в Новосибирске, — стала абсолютно доступным продуктом для любого нормального молодого человека, вступившего во взрослую жизнь и начавшего зарабатывать от 40—50 тыс. в месяц. Такой человек в Новосибирске — уже клиент на покупку квартиры.

А теперь эта социальная группа будет отрезана от возможности иметь квартиру, и мы все вернемся в славные 1990-е годы — когда бабушка, папа, мама, молодая семья с вечно орущим ребенком, собака, кошка и попугай дислоцируются на площади в 31 квадратный метр в двухкомнатной хрущевке. Вот к этому возвращает нас 218-ФЗ, понимаете?

 

— Не дай, как говорится, Бог…

— Увы, но это так — закон возвращает именно такую «картину мира», уничтожая тем самым общественные достижения последних 15-ти лет.

МОПы (места общего пользования) в жилом комплексе «Стрижи на Родниках» (г. Новосибирск)

— Значит, Вы согласны с мнением коллег-застройщиков, что с принятием этого закона мы рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого?

— Конечно, согласен. Более того, я скажу больше. Вот у нас в стране принято кивать на западный опыт и всячески охаивать опыт собственный, национальный. Тем не менее, в России сложился уникальный инвестиционный опыт, когда деньги населения в огромном объеме (несколько триллионов рублей в год!) инвестируются непосредственно в реальный сектор, минуя все эти акции, облигации и прочую резаную бумагу. Понимаете, население само разобралось с этим продуктом, достаточно охотно идет в эти инвестиции.

А что делают законодатели? Они берут и разрушают этот единственный, годами складывавшийся рынок, который привлекает деньги населения! Да, в этой сфере есть свои пробелы, есть люди, которые ошибись, есть и самые настоящие мошенники. Но давайте наведем здесь порядок без усекновения самого рынка, без разрушения уникального современного опыта, при котором инвестиции населения направляются непосредственно в отечественную экономику!

Ведь один инвестированный в стройку рубль, как известно, оборачивается от четырех до семи раз, и 90% этой денежной массы идет на финансирование внутренних резервов и производственных мощностей.

 

— Тогда зайдем с другой стороны. Решит ли, на Ваш взгляд, закон о компенсационном фонде долевого строительства проблему обманутых дольщиков?

— Прекрасный вопрос. Смотрите, на сегодняшний день по оценкам ЕРЗ несколько миллионов квадратных метров жилья находится в зоне банкротства или угрожающего банкротства. То есть десятки тысяч граждан имеют конкретные проблемы уже сейчас, и львиная доля этого объема, вполне возможно, застрахована компаниями, которые не могут выполнить свои обязательства.

А что предлагает новый закон? Он закладывает правила, которые будут работать года через два-три, совершенно не решая проблемы вышеупомянутых людей. Таким образом, все негативные процессы, которые уже сегодня требуют решения, останутся вне действия этого закона — он пройдет мимо них.

Так, может быть, нам лучше, все-таки, заставить соответствующие страховые компании выполнить свои обязательства, нежели заниматься введением механизма, который будет работать не сейчас, а в каком-то  отложенном будущем?

Парк при жилом комплексе «Кленовая аллея-3», микрорайон «Стрижи» (г. Новосибирск)

 

— Здесь с Вами трудно спорить. Интересно, а что думает отраслевое ведомство? На днях в Минстрое прошло совещание с участием застройщиков, на котором Вы присутствовали и даже выступили. О чем там говорили и что в итоге решили?

— Скажу сразу, лично мне очень понравилась позиция, которую занял министр Михаил Мень и его аппарат. Они признали, что в части требований к застройщикам закон, действительно, имеет большое количество перегибов и нуждается в изменении. Это было приятно слышать.

Министр предложил Национальному объединению застройщиков жилья собрать рабочую группу, которая сформулирует и подготовит изменения в принятый закон к началу осенней сессии. При этом глава Минстроя пообещал девелоперам организовать встречу с авторами закона. Чтобы мы, застройщики, смогли, что называется, глядя глаза в глаза, объясниться с теми, кто разрабатывал этот закон, доказать им нецелесообразность определенных пунктов и, наоборот, убедить в целесообразности своих предложений.

Считаю, в нынешней ситуации, когда закон уже принят и подписан, это максимум того, что Минстрой мог для нас сделать. И он это сделал, что само по себе не может не радовать.

 

— Хочу вам сообщить, что позже к этому подключилось и руководство Совета Федерации, одобрившего данный закон.  Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде. В соответствии с этим поручением комитет СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению 9 августа проведет совещание с представителями профессионального сообщества. «Осенью будет проведена большая конференция, где обсудим аспекты реализации закона. Будут найдены ответы на все вопросы», — заверил зампредседателя комитета Степан Киричук.

— Замечательно! Могу сказать только одно: молодец, Валентина Ивановна, и молодцы, сенаторы!

 

— Поэтому не исключено, что самое безумные и противоречивые положения 218-ФЗ еще удастся отменить или, по крайней мере, скорректировать.

— Надежда, как известно, умирает последней.

 

— Игорь Юрьевич, спасибо Вам за интересный и содержательный разговор. Успехов Вам лично и Вашей компании!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит ГК «Стрижи» за предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Александр Ручьев: Половина застройщиков вынуждены будут уйти с рынка жилищного строительства

АБСУРД, ГЛУПОСТЬ, КОРРУПЦИОННЫЙ ДОКУМЕНТ: такие оценки закону о компенсационном фонде дали некоторые застройщики

 

Такой сценарий, предложенный экспертами, рассматривается Минстроем, сообщил информационному агентству RNS глава строительного ведомства Михаил Мень.

Фото: www.nemotor.ru

По словам чиновника, министерство приступит к рассмотрению этого варианта страхования в долевом строительстве в 2018 году — после анализа первого этапа работы компенсационного фонда.

«В августе мы провели встречу с застройщиками, в том числе с региональными компаниями, и попросили их представить свои предложения в сентябре к РИСФу (Российскому инвестиционно-строительному форуму, который пройдет в Москве 20—21 сентября — Ред.). Это (вмененный тариф для дольщиков — Ред.) — предложение экспертов, и мы его будем тоже прорабатывать как один из возможных сценариев через год. Нам нужно пройти через переходный период с фиксированным плоским тарифом 1,2% (от цены ДДУ — Ред.) и в течение года выйти на решение: либо мы оставляем плоский тариф, даже в этом же, возможно, объеме, либо переходим на дифференцированный, либо на вмененный», — подчеркнул Михаил Мень (на фото).

Фото: www.nb159.ru

Глава ведомства еще раз напомнил, что переходный период заканчивается в июле 2018 года. «До этого времени мы должны четко понять: либо мы остаемся на тех же рельсах, которые существуют сейчас, либо что-то меняем. Для этого надо, чтобы закон поработал в том виде, в котором он принят», — подчеркнул Мень.

Региональные застройщики, участвовавшие во встрече с министром, которая состоялась в августе, подтвердили порталу ЕРЗ, что такой вопрос действительно поднимался на совещании. Было высказано мнение, что поскольку граждане являются итоговыми выгодоприобретателями, то именно они, а не застройщики, должны платить отчисления, которые, по сути, страхуют их от риска неполучения квартиры. 

Напомним, что вопрос о форме и размере платежей в Фонд защиты прав дольщиков минувшим летом был одним из самых дискуссионных при обсуждении законопроекта, ставшего впоследствии 218-ФЗ.

«Мы до сих пор не знаем, как министерство предлагает решать этот вопрос после 1 июля 2018 года», — сетовал в июньском интервью порталу ЕРЗ Председатель Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев (на фото). «Будем ждать от правительства комплексных, документально оформленных предложений для их детального обсуждения, — заявил депутат. — Если методика — значит, будем обсуждать нюансы вариативного подхода. Если фиксированный платеж — значит, нам нужны и детальные предложения по защите средств этого фонда от недобросовестных участников».

Фото Марата Абулхатина, фотослужба Госдумы РФ

В результате, согласно принятому 218-ФЗ, до 1 июля 2018 года Фонд защиты прав участников долевого строительства будет формироваться за счет взносов со стороны застройщиков по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия.

«Самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, — подчеркнул в интервью порталу ЕРЗ после принятия 218-ФЗ Николай Николаев, ставший, по его собственному признанию, автором большинства одобренных поправок.

По его словам, от вариативного подхода отказались потому, что «в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики». «Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже, — пояснил глава профильного комитета. — Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему», — резюмировал парламентарий.

И все-таки, что будет после 1 июля 2018 года? Как видим, Минстрой не исключает в качестве одного из вариантов замену взносов застройщиков в Фонд защиты прав участников долевого строительства на вмененные страховые платежи самих дольщиков. Несложно предсказать, что у такого варианта будет множество противников.

Другие публикации по теме:

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

Застройщики начнут отчислять взносы в фонд долевого строительства с 29 октября 2017 года