Председатель Комиссии по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации, территориального планирования, земельного администрирования в экспертной группе по ТДК при Правительстве РФ, гендиректор ГК Стрижи (7-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) в своем интервью интернет-порталу Континент Сибирь Online подробно объяснил, чем хорош внесенный в сентябре группой парламентариев в Госдуму законопроект о реновации в регионах.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, данный законопроект — №1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» — неоднозначно восприняли в Госдуме и экспертной среде, но при этом поддержали в Минстрое и девелоперском сообществе.

Игорь Белокобыльский (на фото) рассказал, за что именно данный документ поддержали региональные застройщики.

Он напомнил, что законопроект напрямую ставит вопрос изъятия частной собственности в зоне действия программ комплексного развития территории (КРТ) или редевелопмента.

Фото: www.geoburo.ru

В соответствии с предложенными поправками субъекты РФ должны получить право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов (реновация по типу московской), а жильцы на общедомовом собрании смогут двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы.

Фото: stroi.mos.ru

«Согласитесь, когда человек слышит само слово "изъятие", его начинает трясти, — заметил Белокобыльский, добавив: — Но с другой стороны, сама по себе процедура проработана очень тщательно — на примере того же аварийного жилья. Собственники и резиденты получают либо адекватную замену, либо выкуп по справедливой цене».

Девелопер также обратил внимание на то, что все юридические определения в документе четко регламентированы, а возможность для злоупотреблений сведена к минимуму.

Фото: www.msk.mosreg.ru

«Раньше процедура изъятия была прописана только для отдельных объектов, относящихся к категории аварийного жилья, — пояснил генеральный директор ГК Стрижи. — Сейчас она разработана для всех, предусмотрена процедура голосования жителей и принятия (или непринятия) решения, в зависимости от его результата».

При он подчеркнул, что без одобрения большинства жителей «никто ничего сносить не будет», и запуск программы реновации, даже если она уже разработана, не состоится.

«Очень важный вопрос, который решает новый законопроект, — это проблема стоп-фактора в виде единичных собственников, заламывающих неадекватную цену и в итоге тормозящих все процессы, вопреки интересам большинства», — сделал акцент Белокобыльский.

Сибирский застройщик с удовлетворением отметил, что даже в нынешней редакции законопроекта (еще не прошедшей первого чтения, а потому открытой для уточнений и более детальной проработки) четко определен механизм разрешения конфликтных ситуаций с теми собственниками, кто не захочет покидать свою недвижимость в обмен на переселение или денежную компенсацию.

Как пояснил представитель девелоперского бизнеса, предлагаемая схема здесь такова:

• при отказе собственника вступает в силу законная процедура, определенная Земельным кодексом, где прописано определенное количество согласительных процедур;

• если согласия нет и далее — дело переходит в судебную плоскость и суд назначает стоимость, которую застройщик обязан выплатить собственнику;

• далее происходит оплата, и затем выселение — также в судебном порядке.

Белокобыльский подчеркнул, что в законопроекте прописана норма, согласно которой при реновации люди переселяются в границах своего муниципального района. Например, в Москве, отчасти послужившей образцом для законопроекта, уже сложилась практика, когда жильцов снесенных домов переселяют в границах административного округа.

«Мы в комиссии предложили развить эту ситуацию еще больше, сократив радиус переселения до непосредственной близости от старого места жительства, подлежащего реновации», — сообщил девелопер.

Он также указал на большую роль, возлагаемую законопроектом на региональные и муниципальные власти в деле инициирования реновации. «Только они могут принять решение: все, реновируем вот этот участок, — пояснил он, уточнив: — Полномочия у них будут».

Впрочем, поддержав законопроект, Игорь Белокобыльский признает, что в текущей редакции этот документ неидеален.

Фото: www.pbs.twimg

«Естественно, в нем много прорех и белых пятен, какие-то части еще не доработаны, отдельные вопросы, возможно, упущены, — заявил журналистам девелопер. — Но это не повод задвигать его на запасные пути, потому что проблема очень серьезная, и работать над ее решением нужно прямо сейчас», — резюмировал он.

Застройщик сообщил, что возглавляемая им профильная комиссия при Правительстве уже направила 12 предложений по сглаживанию шероховатостей законопроекта, за которые вся экспертная группа проголосовала.

Полный текст интервью Игоря Белокобыльского интернет-порталу Континент Сибирь Online доступен по ссылке.

Фото: www.flamp.ru

Другие публикации по теме:

Правительство и думский комитет поддержали законопроект о реновации в регионах

Минстрой и застройщики поддержали законопроект о реновации

Среди депутатов нет единства по поводу внедрения в остальных регионах России реновации по типу московской

Институт экономики города: законопроект о всероссийской реновации игнорирует базовые основы рыночной экономики

В Госдуму внесен законопроект о реновации в регионах

Законопроект о реновации в масштабах страны обсудят в ближайшее время

Марат Хуснуллин: Программу реновации нужно распространить на всю Россию

В Госдуму внесен уже второй законопроект, предлагающий распространить практику реновации на всю Россию

Реновацию запустят в регионах?

В Госдуму внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации»

На фоне изменения рынка жилья в России с повышением адресности льготных программ первичный и вторичный рынки ведут себя по-разному. Это показало исследование, впервые представленное платформами СберИндекс и Домклик, о разнице цен на жилье в объявлениях и при совершении сделок.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Эксперты отметили, что цены на новостройки выросли за счет распространения программ субсидирования со стороны застройщиков. На вторичном рынке жилья существует проблема высоких ставок рыночной ипотеки.

Ограничение доступности госпрограмм способствовало перетеканию части спроса с первичного на готовое жилье. Пока, по оценке специалистов, спрос на «вторичке» остается низким, но даже небольшой его переток с новостроек поддержал цены на готовое жилье во многих регионах.

Комментируя результаты исследования, руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается — и на первичном, и на вторичном рынках.

Фото: asros.ru 

«Цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен», — пояснил аналитик.

По его словам, снижение спроса, последовавшее после изменения программ господдержки, как и ожидалось, привело к дальнейшему снижению цен.

Михаил Матовников полагает, что первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу динамики понижения.

Источник: СберИндекс, Домклик

По данным СберИндекса, в октябре средняя стоимость 1 кв. м на российском рынке новостроек равнялась 169,3 тыс. руб. Лидируют, безусловно, Москва и Санкт-Петербург (347,8 тыс. и 245,6 тыс. соответственно). Также выше общероссийского уровня цены в Московской области и Республике Татарстан.

Средняя цена предложения (по объявлениям Домклик) зафиксирована на отметке 188,4 тыс. руб. Это на 11,3% больше, чем по ипотечным сделкам. Лидеры те же: Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Республика Татарстан.

Аналитики подсчитали, что в октябре на эти регионы суммарно пришлось 21,9% от общего количества сделок, причем в обеих столицах порядка 40% — сделки с первичным жильем.

Из регионов с населением более 1 млн человек наименьшие цены зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: согласно заключенным в Сбере ипотечным сделкам, 1 кв. м в там стоит 110,6 тыс. руб., 111,3 тыс. руб., 117,2 тыс. руб. и 117,4 тыс. руб. соответственно. В объявлениях в этих регионах цена также минимальна.

Источник: СберИндекс, Домклик

В октябре аналитики отметили колебания ипотечного спроса: за октябрь количество сделок на «первичке» менялось от 1 до 11 тыс. в неделю.

При этом, согласно статистике ипотечных сделок Сбера, средняя стоимость 1 кв. м по стране увеличилась на 0,4%, до 169,3 тыс. руб.

В большинстве регионов-миллионеров прибавление цены оказалось больше: в Омской (+4,2%) и Нижегородской (+3,4%) областях, Санкт-Петербурге (+2,5%), Ленинградской области (+2,1%) и Республике Татарстан (+1,7%). Цены не изменились только в Москве (+0%) и Свердловской области (-0,1%).

Подорожание новостроек эксперты отмечают третий месяц подряд. А в ряде регионов — уже на протяжении более года: в Республике Башкортостан (21 мес.), Волгоградской (19 мес.), Ростовской (16 мес.), Самарской (15 мес.) и Воронежской (13 мес.) областях.

Источник: СберИндекс, Домклик

Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, однако цена сделок все же ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса.

Разрыв между ценами предложения и сделки растет при росте спроса и снижается при его падении. Таким образом, цена предложения играет роль демпфера, амортизируя воздействие колебаний спроса на цену сделки.

Источник: СберИндекс, Домклик

Разница между ценами предложения и сделки в целом по России сейчас находится на минимальном уровне за последние два года, что, по мнению аналитиков, говорит о скором снижении цен на первичном рынке.

По их наблюдениям, уровень продаж в 2% и менее от всего объема стройки в месяц приводит к замедлению роста цен, а затем — к их снижению. Уровень ниже 2% держится последние три месяца, что позволяет предположить, что цены на новостройки в ближайшее время начнут снижаться.

Источник: СберИндекс, Домклик

Проанализировав цены на вторичном рынке жилья и сравнив их с ценами новостроек, авторы исследования пришли к выводу, что закономерности на первичном и вторичном рынках одинаковы: наиболее волатилен спрос, а цены предложения и сделок повторяют его динамику, при этом цены сделок стабильнее цен предложения.

Источник: СберИндекс, Домклик

Завершение программы «Господдержка 2020» с июля 2024 года практически не сказалось на динамике цен вторичного рынка ни по предложению, ни по сделкам.

Источник: СберИндекс, Домклик

Эксперты зафиксировали значительное сокращение сделок на вторичном рынке с начала 2024 года. Разрыв между ценами предложения и сделки также минимален.

Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению, прогнозируют аналитики Сбера.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты составили рейтинг городов Московской области по росту цен на жилье

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: в октябре в Санкт-Петербурге быстрее остальных продавались четырехкомнатные лоты

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен 

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в новостройках «старой» Москвы выросла до 609,9 тыс. руб

Эксперты назвали города, где с отменой льготной ипотеки упали цены на жилье

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится