Девелоперское детище одной из богатейших женщин России Еленой Батуриной приобрела строительная компания Sminex, основанная известным предпринимателем Алексеем Тулуповым. Эта сделка стала крупнейшей на рынке девелопмента за последние несколько лет.

Фото: www.westerdam.ru

ГК ИНТЕКО (68-е место в ТОП застройщиков РФ, 3-е место в ТОП Ростовской области, 42-е место в ТОП Москвы) продал компании Sminex (47-е место в ТОП застройщиков Москвы) банк непрофильных активов «Траст», управлявший девелопером с 2018 года, говорится в сообщении банка, которое цитирует ряд СМИ.

Сумма сделки составила 38 млрд руб.

Фото: www.stroynews.pro

«Это крупнейшая сделка M&A на рынке девелопмента с 2015 года», — приводит оценку банка «Траст» Forbes.

Издание также уточняет, что в состав сделки вошли активы ИНТЕКО в Москве и Ростове-на-Дону, в том числе семь столичных жилых проектов общей площадью 1,4 млн кв. м в стадии проектирования и строительства.

Фото: www.ria.ru

«Сделка — это логичный результат правильно поставленных целей, эффективного принятия решений и управления, которые позволили компании занять ведущие позиции в отрасли», — отметил, комментируя продажу застройщика, глава Минстроя Ирек Файзуллин (на фото).

По его словам, «компанией накоплен многолетний опыт работы, а собственное производство в регионах создает потенциал для воплощения масштабных проектов комплексной застройки по всей стране».

Фото: www.rbk.ru

«Это приобретение позволит нам объединить подход Sminex к созданию самой комфортной и престижной среды для наших клиентов, к детальной и тщательной разработке востребованного продукта с более чем 20-летним опытом ИНТЕКО, — так прокомментировал сделку на официальном сайте Sminex Алексей Тулупов (на фото). — Благодаря этой покупке портфель текущих проектов объединенной компании превысил 2,4 млн кв. м», — уточнил он.

Фото: www.kompromat1.pro

«На момент перехода в банк непрофильных активов капитализация ИНТЕКО была отрицательной, напомнил президент — председатель правления банка непрофильных активов «Траст» Александр Соколов (на фото). — Сейчас актив стоит 38 млрд руб., и на сегодняшний день это один из самых эффективных девелоперов в премиальном и элитном сегменте», — подчеркнул он.

Фото: www.rbk.ru

По его оценке, цена продажи полностью соответствует ожиданиям «Траста».

Более того, несмотря на высокую турбулентность в экономике и осторожное поведение крупных инвесторов, сделка была закрыта по цене даже выше, чем планировалось, уточнил топ-менеджер.

Фото: www.lider-garant.ru

«Сделка была прямая, это позволило завершить ее быстро, что в нынешних условиях высокой турбулентности является критичным, — подчеркнул Соколов. — Также важно, что компанию купил профильный инвестор, который нацелен на дальнейшее стратегическое развитие актива», — резюмировал банкир.

Фото: www.phonoteka.org

За 4,5 года антикризисной команде девелоперской компании и «Траста» удалось полностью перестроить бизнес-модель ИНТЕКО, ставшей, по сути, инвестиционно-инжиниринговой платформой, отметил президент ИНТЕКО Александр Николаев (на фото ниже).

Фото: www.rbk.ru

Sminex был создан в 2007 году Алексеем Тулуповым, бывшим совладельцем компании «Росбилдинг» — одного из крупнейших игроков на российском рынке слияний и поглощений.

Фото: www.vk.com

Сегодня среди активов известного предпринимателя — булочно-кондитерский холдинг «Коломенский».

Весной 2022 года Тулупов приобрел российский бизнес финской хлебопекарной компании Fazer, которая решила уйти из России.

Фото: www.yandex.ru

«Траст» пытался продать актив на торгах еще в прошлом году. Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, аукцион по торгам ИНТЕКО с начальной стоимостью 37,4 млрд руб. должен был состояться 16 ноября 2021 года.

Тогда на покупку ИНТЕКО также претендовал Sminex и еще несколько кандидатов, включая второго застройщика России ГК Самолет.

Фото: www.kiprinform.com

Однако торги отменили из-за судебных разбирательств. Окружной суд столицы Кипра Никосии (на фото) по иску компании Morden Finance Ltd, ранее владевшей 5% акций застройщика, запретил «Трасту» проводить аукцион.

В мае 2022 года кипрский суд отменил обеспечительные меры в связи с тем, что истец не раскрыл существенные для дела обстоятельства.

Фото: www.rbk.ru

СПРАВКА:

ГК ИНТЕКО была создана Еленой Батуриной (на фото выше), женой занимавшего пост мэра Москвы Юрия Лужкова.

В 2011 году, вскоре после отставки Лужкова, она продала 95% компании совладельцу Бинбанка Михаилу Шишханову.

В 2017 году 87,5% акций ИНТЕКО консолидировал «Рост банк», санированный через ФКБС и позднее присоединенный к Трасту.

В 2020 году Траст нарастил свою долю в ИНТЕКО до 100%.

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа компаний ИНТЕКО

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 234 994 кв. м

Объектов строительства —20 (в 5 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 68-е

Место в ТОП по Ростовской области — 3-е

Место в ТОП по Москве — 42-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2021 г. — 231 024 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2021 году — 17-е

Текущий объем ввода жилья в 2022 г. — 213 235 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 1,5 (из 5)

Рейтинг в IV кв. 2021 г. — 1 (из 5)

Другие публикации по теме:

Банк Траст: аукцион по продаже ИНТЕКО отменяем, хотя саму идею продажи застройщика поддерживаем

Кто пытается помешать завтрашнему аукциону по продаже ИНТЕКО

ФАС назвала пять претендентов на покупку ИНТЕКО

Застройщик высокобюджетной недвижимости ИНТЕКО выставлен на торги со стартовой ценой более 37 млрд руб.

ГК Самолет планирует купить ГК ИНТЕКО

С 1 марта 2025 года вступят в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ), предусматривающие закрепление в документах о КРТ обязательств по созданию инфраструктурных объектов при комплексном развитии территорий. Однако и девелоперам, и муниципалитетам сегодня не хватает сведений о том, какой объем строительства социальных объектов и инфраструктуры должен возлагаться на застройщика. Об этом и о многом другом говорилось в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: разбираем новеллы законодательства о КРТ».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В ходе дискуссии отмечалось, что, несмотря на внесенные новшества, законодательство о КРТ все еще требует доработки: сейчас муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без создания социальной инфраструктуры, поскольку не имеют четкого понимания того, что считать обеспеченностью такими объектами.

В то же время девелоперы нередко сталкиваются с избыточными требованиями органов местного самоуправления по строительству инфраструктуры, что делает реализацию проектов невозможной. При этом во многих регионах приняты нормативные акты, согласно которым новое строительство можно вести только в рамках КРТ.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— Законодательству о КРТ всего несколько лет, и этот институт активно развивается. На днях было опубликовано исследование ИЭГ, согласно которому в России практически завершен очень важный этап внедрения КРТ — разработка регионального законодательства. Почти все регионы в соответствии с федеральным законодательством приняли необходимую нормативную базу. Это огромный шаг вперед.

Мы видим, что объемы стройки по КРТ удваиваются каждый год. Налицо очень большие темпы роста. По КРТ общие объемы стройки превысили суммарные объемы строительства, которые были по комплексному освоению территорий (КОТ) и институту развития застроенных территорий (РЗТ) в лучшие годы.

Фото из архива М. Галя

Максим ГАЛЬ (на фото), заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя России:

— Идея изменений ГрК РФ в части строительства инфраструктуры в рамках КРТ заключается в том, что теперь в обязательном порядке должны решаться вопросы как обеспеченности и доступности инфраструктуры в проекте КРТ, так и очередности ее создания, а также закрепления непосредственно в договоре о КРТ конкретной стороны (частной либо публичной), которая обязана осуществить финансирование (создание) такой инфраструктуры. Причем последний вопрос должен быть решен до стадии проведения торгов на право заключения договора о КРТ и не может быть отложен на «потом».

Новый Федеральный закон 486-ФЗ от 26.12.2024 не говорит о том, что абсолютно в каждом проекте КРТ теперь должна создаваться социальная инфраструктура, поскольку концепция проектов КРТ различна и зачастую направлена на решение различных задач, не всегда связанных с созданием жилой застройки. Смысл данных изменений заключается в том, что такая инфраструктура подлежит созданию только в том проекте КРТ, где возникает ее дефицит, что определяется в соответствии с нормативами градостроительного проектирования.

Право публичной стороны оставить за собой обязательства по созданию инфраструктуры в рамках проекта КРТ, ранее предусмотренное ч. 7 ст. 68 ГрК РФ, сохранено и продолжает действовать. Таким образом, новый закон не запрещает публичным органам брать на себя обязательства по созданию инфраструктуры.

Фото: nostroy.ru

Максим ФЕДОРЧЕНКО (на фото), вице-президент Российского Союза строителей:

— Вопрос, который у всех на устах, — какой объем строительства социальных объектов и инфраструктуры должен возлагаться на застройщика.

Сейчас судебная практика складывается так, что в некоторых регионах застройщиков по уже построенным объектам дополнительно нагружают обязательствами по строительству социальных объектов, предусмотренных проектом планировки или региональными нормативами. При этом зачастую территории уже обеспечены такими объектами, но муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без создания социальной инфраструктуры, поскольку четкого понимания того, что считать обеспеченностью социальными объектами, нет.

Отсутствие таких нормативов негативно влияет и на развитие низкоплотной малоэтажной застройки.

Необходимо провести комплексную оценку обеспеченности социальными объектами, запланировать конкретные цифры и оптимизировать под них региональные нормативы градостроительного проектирования.  

Фото из архива П. Ремнева

Павел РЕМНЕВ (на фото), директор по взаимодействию с федеральными органами власти ГК Самолет:

— Озвучу ряд вопросов. Первый вопрос касается ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ про исключение возможности при КРТ утверждать документацию по планировке территории (ПТ) до внесения генерального плана (ГП) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Речь идет про проекты по инициативе правообладателя (застройщика).

Принятие данной правки, как мы видим, сильно увеличит сроки реализации проектов в КРТ по инициативе застройщиков. Потому что сначала необходимо дождаться утвержденного ГП и ПЗЗ и только потом уже приступить к утверждению документации по ПТ.

Второе. В одном порядке устанавливаются более строгие требования к очередности строительства. В том числе, необходимо указывать максимальный срок осуществления работ по данному проекту. При этом разрешение на строительство (РС) выдается на срок, соответствующий максимальному сроку строительства, а к основаниям для отказа в выдаче РС добавляется несоответствие проектной документации (ПД) срокам очередности проекта. И здесь возникает вопрос: каким образом застройщик может получить или продлить РС при увеличении срока реализации отдельной очереди?

Третье. В новом порядке решения о КРТ должны включать в себя расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня удаленности по отношению к населению, которое там живет.

Данные требования устанавливаются градостроительным регламентом, при этом он устанавливается в ПЗЗ, а, согласно ГрК РФ, решение о КРТ может не соответствовать как раз ПЗЗ. И тут возникает вопрос, на основании чего должны быть указаны расчетные показатели: градостроительного регламента в рамках принятого ПЗЗ либо в рамках нового проекта ПЗЗ?

Озвученные вопросы и ряд предложений в письменном виде будут направлены в Минстрой России.

Фото из архива А. Басова

Андрей БАСОВ (на фото), вице-президент по развитию и внешним связям ГК Страна Девелопмент:

— Внесенные в законодательство о КРТ изменения облегчают работу застройщиков. Среди наиболее значимых изменений выделю ускоренное получение ГПЗУ для проектирования до освобождения ЗУ государственной или муниципальной собственности от прав третьих лиц; возможность вовлечения в КРТ территорий, занятых домами блокированной застройки, объектами ИЖС; возможность корректировки условий договора о КРТ с учетом изменения перечня объектов, подлежащих сохранению или сносу, а также в связи с экономической ситуацией.

Актуальными вопросами, требующими решения и проработки на законодательном уровне, на наш взгляд, остаются:

• исключение выхода МКД из КРТ на стадии его реализации;

• создание механизма оперативного освобождения территории комплексного развития от самовольных построек, предусматривающего возможность сноса такой постройки лицом, заключившим договор о КРТ, с условием компенсации расходов на такую постройку лицу, которое ее осуществило;

• объективное распределение социальных обязательств среди застройщиков с учетом предполагаемого объема жилищного строительства.

Фото из архива В. Егорова

Виктор ЕГОРОВ (на фото), руководитель управления градостроительства и разрешительной документации ГК ТОЧНО:

— При реализации договоров о КРТ девелопер нередко сталкивается с избыточными требованиями органов местного самоуправления.

В части социальной обеспеченности у нас каждый год пересматривается норма. И, к сожалению, это приводит к тому, что в уже заключенный договор о КРТ невозможно внести изменения. Потому что при следующем внесении изменений нужно будет уже больше территории закладывать под детские сады и школы, что сделает невозможной реализацию проекта. 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными. 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 30 января будет посвящен обсуждению преимуществ и недостатков собственного генерального подрядчика в девелоперском бизнесе. Регистрация доступна по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)