Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого
На вопросы портала ЕРЗ отвечает руководитель ГК «Ремжилстрой» Ирина ГУБКО
— Ирина Васильевна, в Калининградской области за 5 месяцев ввод жилья и населением, и застройщиками по отношению к соответствующему периоду 2016 года упал на 50%. По объему ввода регион занимает 27-е место в России, хотя годом ранее находился на 14-м. По показателю прироста ввода жилья область заняла 80-е место среди 85-ти регионов России. Чем можно объяснить такие плохие показатели?
— Я бы выделила здесь две основные причины. Первая — это недостаток финансирования, обусловленный падением рынка жилищного строительства. Имея гораздо меньше продаж, чем прежде, застройщики испытывают дефицит денежных средств, поэтому задерживают ввод объектов: порой их просто не на что достраивать. Десяток крупнейших девелоперов в нашем регионе сдает около 70% рынка основного индустриального жилья, остальные застройщики — более мелкие, строят один-два дома. И если у первой десятки застройщиков сегодня большие проблемы с финансированием, то что уж говорить об остальных...
Вторая причина носит, скорее, технический характер. Многие застройщики спешили получить разрешение на строительство в прошлом году, до начала вступления в действие поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве. Стремясь как можно дольше продолжать «игру по старым правилам», они получили избыточное количество разрешений на строительство. Брали, что называется, с запасом. Но, поскольку никто не собирался одновременно строить такое количество домов, сейчас застройщики просто продлевают разрешения на те объекты, на которые они их получали с учетом, так сказать, будущих перспектив.
И эта ситуация, по моим оценкам, продлится еще довольно долго. Во всяком случае, она и на следующий год перейдет, и в 2019-м очень многие застройщики будут продлевать разрешения на строительство.
— Понятно. Теперь поговорим о Вашей компании. По данным нашего портала, «ГК Ремжилстрой» в 2017 году занимает 2-е место по объему ввода жилья в регионе. В прошлом году вы заняли 4-е место. При этом по объемам текущего строительства компания в настоящее время занимает лишь 19-е место в Калининградской области. Прокомментируйте, пожалуйста, эти цифры.
— Мы всегда стремились строить столько, сколько продадим, сколько купит рынок. Это краеугольный принцип нашей политики, нашей бизнес-философии. В то время как многие гонятся за долей рынка, строят, строят и строят, мы работаем по другим принципам. Поскольку компания привлекает деньги населения, наш приоритет — сдать возводимые дома и исполнить свои обязательства вовремя. Поэтому, бывает, что мы даже в первую пятерку застройщиков не попадаем по объему строительству жилья, и ничего страшного в этом не видим.
— То есть переносы сроков ввода объектов — это не про вас?
— Нет, не про нас. Практически за всю нашу историю не было ни одного объекта, который бы мы задержали. Мы не привлекаем банковские кредиты — в основном работаем, как я уже сказала, с деньгами дольщиков. Считаем собственные возможности и понимаем свою ответственность перед участниками долевого строительства. Поэтому у нас практикуется жесткое планирование всех строек, всех денежных потоков — для того чтобы все достроить и сдать в срок.
Лучше позже вывести какой-то объект в строительство, но при этом исполнить свои обязательства перед участниками долевого строительства. Так что, у нас все «заточено» на работу под спрос, под рынок.
Микрорайон «Новый Чкаловск» — бывший военный городок
— Это по-настоящему рыночные принципы.
— Поэтому мы в основном лидируем по вводу жилья, но не по объему строительства.
— Теперь все стало на свои места. Планируете ли вы выводить в строительство новые жилые комплексы?
— Мы планируем выводить новые жилые дома в рамках проекта по комплексному освоению территории, в котором участвуем с 2011 года. Право на развитие застроенной территории мы получили по итогам аукциона. Проект рассчитан до 2021 года.
— К слову, на днях наш портал опубликовал экспертный материал, посвященный проблемам и перспективам развития в нашей стране институтов РЗТ. Использует ли «Ремжилстрой» эти механизмы в своей работе? Каково Ваше отношение к практикуемому в России механизму изъятия квартир в аварийных домах для государственных и муниципальных нужд?
— Хочу отметить, что история нашей работы в рамках РЗТ берет свое начало еще с 2005 года, когда мы приобрели первый опыт развития застроенной территории. Это был бывший военный городок, очень компактно расположенный в Центральном районе Калининграда, с выездом на приморскую зону, на Светлогорск. Военные оттуда ушли, передали жилой фонд городу, и там было очень много различных проблем.
Законодательство об РЗТ в то время еще не вышло, и город пригласил нас работать на условиях договора социального инвестирования с условиями переселения граждан из ветхого аварийного жилья. Уже тогда мы применили принцип волнового переселения при освоении новых площадок, а в 2011 году, когда вступило в силу новое законодательство, начался второй эта нашей работы в рамках данного проекта РЗТ.
Но, поскольку там не получалось «экономики», город сформировал лот и отторговал право на развитие застроенной территории, присовокупив к этому лоту свободную территорию, которая географически находилась дальше, чем территория с аварийным жилым фондом. Мы выиграли право на развитие этой территории на аукционе, и до сих пор работаем по данному проекту.
Микрорайон «Новый Чкаловск», улица Жиленкова
Отвечая на Ваш вопрос, скажу, что с точки зрения РЗТ нам вполне хватило нового законодательства. Сам закон, я считаю, довольно хорошо отработан, и процедура изъятия аварийных квартир в нем прописана вполне грамотно.
Мы довольно успешно переселяли людей, все жители-аварийщики получили жилье непосредственно там, где жили, только в других домах. У нас действовал четкий график переселения, поэтому комфортно было и нам, и людям. В общей сложности мы переселили около 200 аварийных квартир, и на сегодня по обоим этапам РЗТ мы свои обязательства по переселению завершили. Между прочим, только один человек из двух сотен квартир захотел получить выкупную цену, и мы ему выплатили деньги. Остальные все взяли жилье, и никаких проблем не было.
Развитие территории, где находились аварийные дома, мы закончили, в прошлом году оттуда ушли, исполнив обязательства и по переселению, и по строительству. А бывший военный городок, который до этого, со старыми пятиэтажками, был мрачноватым и депрессивным районом, ожил буквально на глазах, и теперь выглядит совершенно по-другому. Появилась инфраструктура, туда пришел малый и средний бизнес, там начали строить торговые точки, спортивные сооружения. Изменилась не только жизнь людей, но и статус поселка.
Считаю, это удачный пример государственно-частного партнерства. Мы, застройщики, пришли на территорию раньше, опередив власть. Делали жилую застройку, большое внимание уделили благоустройству. Проектировали за свой счет инженерные сети, строили за деньги муниципалитета и региона, а город и область дальше работали с инфраструктурой. Там построено очень много социальных и инженерных объектов, поэтому стоимость жилья довольно низкая. Сейчас регион дает денег на строительство дороги, которую заводят в поселок с окружной, это будет второй выезд из города.
Что касается территории, которая была нам предоставлена для строительства в экономических целях (это район Сельма с очень неплохой инфраструктурой, Дворцом спорта и т.д.), то здесь мы сейчас находимся, можно сказать, в середине всего процесса. Из двух десятков 9-этажных домов сдано 5, около 10 домов в настоящее время у нас в работе, еще будет построено 6 домов. Идем по графику.
Микрорайон «Новый Чкаловск», вид сверху
— А как Вы оценивает возможности, который предоставляет механизм КРТ?
— 373-ФЗ — вполне качественный закон. Главное, он дает возможность развивать территории. И если в случае с РЗТ обязательное условие — наличие аварийного жилья, то, здесь, наоборот, его не должно быть, что как нельзя лучше подходит для санации разных депрессивных и заброшенных территорий, реновации бывших промзон и пр.
В Общественной палате Калининградской области я возглавляю рабочую группу по архитектуре и строительству, обсуждаются новые правила землепользования и застройки г. Калининграда: новый генплан принят, а вот ПЗЗ немножко опаздывают. Новым законодательством предусмотрено выделение в ПЗЗ отдельной главы, касающейся территорий комплексного устойчивого развития. К 1 июля 2017 года все муниципалитеты должны были эти территории заявить в Минстрой, чтобы каждый подумал о своей перспективе и развитии.
Вообще, это очень хороший инструмент, эффективный механизм развития: теперь можно реально изымать у собственников все объекты и земельные участки, если они не попадают под разрешенное использование, предусмотренное генпланом и ПЗЗ. Но пока наш муниципалитет с этим вопросом медлит, и мы это обсуждали на Общественной палате.
— Почему же ваши городские власти не планирует и не вносят в ПЗЗ такие территории?
— Все просто. Потому, что там уже должна подразумеваться вся инженерная инфраструктура, для которой еще надо найти инвестора, что в нынешних условиях довольно сложно. Например, конкретная территория экономически невыгодна, при этом у города нет денег: его бюджет не позволяет нести такие затраты. Чтобы выплатить собственникам гаражей какого-нибудь полумертвого гаражного общества полагающиеся им компенсации.
В целом это хороший механизм, но, считаю, без схем ГЧП здесь просто не обойтись.
— Согласен. Теперь скажите, почему в Калининградской области такая высокая доля кирпичного домостроения — 45%, в то время как в России в целом на кирпич приходится только 18% строящихся квадратных метров? При этом у вас слабо внедряются технологии монолитного домостроения. В чем причина?
— Тут несколько причин. Во-первых, у Калининградской области есть своя специфика: у нас почти все застройщики делают автономное газовое отопление в строящихся квартирах, то есть к теплотрассам дома практически не подключаются. В силу этих «газовых» особенностей у нас практически не развиваются котельные: это дорого для города, и в них просто нет смысла. У нас сетевой газ, и все строят квартиры с автономным отоплением. Это очень удобно: ты включаешь котел и получаешь горячую воду, когда она тебе нужна.
Квартира в кирпичном доме с отделкой и автономным газовым котлом
— Сразу видно, что Калининградская область — это настоящая Европа…
— Ну а поскольку после 9-го этажа, согласно нормам, надо получать отдельные условия на автономное газовое отопление (до 9-го этажа действуют общие технические условия на газовое отопление), большинство девелоперов предпочитают строить 9-этажки вместо разрешенных 16-этажных домов.
Так вот, строя 9-этажки из кирпича, мы имеем конкурентное преимущество в плане продаж. У нас есть два-три конкурента, которые как раз работают с каркасными, монолитными домами, но у них продажи идут хуже. У нас же продажи кирпичных домов идут хорошо, этим мы и берем. Как видите, применительно к нам опять же действуют чисто рыночные принципы.
Плюс, естественно, менталитет: наши люди — покупатели, дольщики предпочитают дома из кирпича, отдают предпочтение именно этому стройматериалу. К тому же в регионе довольно хорошо работают заводы ЖБИ, выпускающие панели и сборные конструкции. Поставки стабильные, ритмичные. Мы сотрудничаем с двумя-тремя заводами. Получаем продукцию, и практически с колес все монтируем.
Нам не нужны большие строительные площадки для того, чтобы хранить все это: процесс идет быстрее. Вот поэтому мы пока и не переходим на монолит.
Кирпичные дома с автономным отоплением
— А если бы строили дома выше 9 этажей, перешли бы?
— Да, если бы решили строить дома в 14—16 этажей, то, наверное, жизнь бы заставила. Но у нас сейчас идет большая дискуссия в связи с новыми ПЗЗ. Люди не хотят превращать Калининград в высотный город. Все-таки, мы — провинция, при этом близкая к Европе, и высотные дома — это не наш формат. Вот поэтому пока так популярен кирпич.
— Что и говорить, страна большая, и везде своя специфика. Недавно разговаривал с краснодарским застройщиком — у них как раз налицо обратная тенденция. Давайте сменим тему. Насколько на рынок влияет ситуация с ипотекой, много ли у вас ипотечных сделок? Программы каких банков наиболее привлекательны?
— В нашей компании 30% сделок — с ипотекой, а в среднем по городу Калининграду — до 35%. Основные банки, с которыми работает большинство наших застройщиков и мы в том числе, это Сбербанк и ВТБ-24: у них самые привлекательные программы и они очень активны на рынке. Одно время у нас в офисе сидели их менеджеры и сразу оформляли договоры с дольщиками, которые изъявляли желание приобретать жилье по ипотеке. У них самые выгодные проценты, все отлажено.
— По опросам застройщиков, в целом по РФ отмечается существенное улучшение ситуации с административными процедурами. А как с этим обстоят дела в вашем регионе: улучшается ситуация или наоборот?
— Длительное время у нас действовала рабочая группа по данной теме. После выхода 403-го постановления Правительства РФ «Об исчерпывающем перечне административных процедур», мы очень серьезно занялись этим. Но у нас сейчас происходит смена управленческой команды. Региональный Минстрой реорганизован в Министерство строительства и ЖКХ, туда пришли новые люди.
Недавно было принято решение организовать Министерство по контролю за строительством, куда вошли госстройнадзор и региональная служба по контролю за долевым строительством. А с 1 января 2017 года полномочия по выдаче разрешений на строительство и на ввод перешли в одни руки — в региональное Агентство по архитектуре и строительству. Раньше разрешения выдавали муниципалитеты, в каждом из которых был соответствующий отдел, и вот сейчас все это объединили под эгидой нового правительства региона.
— Ну и что в итоге: лучше стало?
— Пока непонятно, разбираемся. Объективных плюсов от объединения, в принципе, много. Во-первых, более компетентная команда. Во-вторых, единая политика, определенный порядок. Но когда все это в итоге заработает, не могу сказать. Пока у нас в регионе до 90% отказов идет, и мы слышим, что в поданных документах очень много ошибок. А откуда взят такой процент и в чем конкретные ошибки, нам не объясняют.
Недавно договорились, что будем собирать круглый стол и пытаться «распрозрачивать» работу Агентства по архитектуре и строительству. Пока эта структура совершенно непрозрачна, у них плохой сайт и т.д. Недавно договорились, что наряду с реестром выданных разрешений они будут публиковать на сайте реестр входящих заявок.
Думаю, мы с этим разберемся, осенью, когда у нас пройдут выборы губернатора, начнется какое-то движение в этом направлении.
— Ощущается ли в вашем регионе влияние на рынок нового законодательства, которое обязало всех застройщиков стать более открытыми в плане сайтов, проектных деклараций и пр.?
— На сегодня не ощущается. Думаю, пройдет время, «подчистится» состав застройщиков, часть из них просто уйдет с рынка, и тогда, может быть, будет понятнее. Пока же какой-то особой открытости не наблюдается. И процесс аккредитации застройщиков по новым требованиям еще не пошел: все сидят со старыми разрешениями, полученными на основе ранее действовавших законов.
— Вопрос о так называемом потребительском терроризме. Есть ли в Калининградской области юридические фирмы, которые специализируются на злоупотреблении правами потребителей?
— Расскажу недавнюю историю. В первом квартале нынешнего года у нас были введены два дома, и когда мы начали передавать квартиры дольщикам, возникла непонятная ситуация. Мне начали докладывать из клиентского отдела, что какие-то люди приходят и сопровождают всех наших дольщиков на приемку работ, причем все их замечания написаны буквально под копирку.
До этого у нас никогда не было никаких проблем с передачей, а тут вдруг мы увидели, что пошли самые настоящие придирки: приходят с лазерными линейками, замеряют поверхности, высчитывают все вплоть до миллиметра и пр. А у нас качество неплохое, и придраться, честно говоря, трудно. Тем не менее, из 100 квартир примерно треть — с одинаковыми замечаниями.
Мы, конечно, стали разбираться, и оказалось, что это работает определенная группа, с выходом на сайт и рекламой в интернете. Группа небольшая, но работала довольно профессионально. Один из ее членов имеет строительное образование, другой выполняет функции его телохранителя, а еще есть девушка на телефоне, которая все это дело всячески рекламирует. Выяснилось, что они не открывали никакого юридического лица, поэтому их деятельность незаконна.
Поскольку сроков задержки передачи квартир у нас не было, а в качестве своего жилья мы уверены, ситуацию удалось успешно «разрулить», но на будущее мы теперь будем, что называется, держать ухо востро. Я и с другими застройщиками сразу связалась, и контакты этой группы мы коллегам передали. Конечно, это дело мы так не оставим: тут надо объединять усилия и совместно бороться с этим новым явлением. И, конечно, обязательно сообщим в правоохранительные органы о незаконной предпринимательской деятельности этих господ.
— Недавно мы опубликовали обзор состояния делового климата в строительной отрасли во II квартале. 40% руководителей строительных организаций констатировали, что портфель заказов на подрядную деятельность находится на уровне «ниже нормального». В чем, по Вашему мнению, кроются главные причины нынешнего непростого экономического положения строительной отрасли и каковы пути исправления ситуации?
— Мы очень чувствительны к общей экономической ситуации, к платежеспособному спросу населения, здесь масса факторов. У нас работает очень много подрядчиков, и первое, что я сейчас слышу почти от всех подрядчиков, которые к нам приходят: «Да, вы жестко требуете качество, наказываете за задержку сроков, но, в отличие от многих других, вы платежеспособны».
Вот что людей волнует в первую очередь: застройщики перестали вовремя оплачивать подряды. Понятно, что здесь все идет по цепочке, а в итоге сокращаются портфели заказов. А когда у подрядчика нет стабильного объема работ — это очень плохо…
— …он сокращает людей, распродает технику, а потом, когда экономика в стране наладится, такой компании уже тяжело будет восстановиться и обеспечить должное качество.
— Я много лет работаю на стройке, и воочию наблюдаю эти «качели»: то лучше, то хуже, то набираешь, то сокращаешь.
— Но, вроде бы, самое дно прошли уже?
— Я бы так не сказала. По крайней мере, по нашему региону этого не видно. Наоборот, падение продолжится. А почему? Да потому, что существенно сокращается вывод проектов на рынок. А это опять потеря и подрядов, и подрядчиков.
Жилой комплекс «Легенды моря»
— А госзаказ не выручает?
— В Калининградской области действует ФЦП, в рамках которой предусмотрено строительство достаточно большого количества объектов. Но мы принципиально не идем работать на госзаказ, поскольку не хотим потерять лицо. Вы же знаете, какие фирмы туда идут и какие условия предлагают на тендерах: ниже себестоимости.
— Кто меньше предложит, тот и победитель…
— Конечно. Вот поэтому тот огромный объем госзаказа, который мог бы нормальных подрядчиков обеспечить работой, для них, увы, недоступен. А отсюда — падение и у них, и у нас, застройщиков.
— Как Вы прокомментируете поправки в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, принятый Госдумой 21 июля? Реально ли выполнить новые требования к застройщику?
— Сегодня принято решение о размере перечислений в компенсационный фонд в объеме 1,2%, что будет через год — непонятно. Сроки строительства объекта составляют от двух до четырех лет, то есть рассчитать реальную себестоимость объекта мы не можем. Расходы на страхование — 1,2%. Далее страховая компания (мы работаем с ВСК) нам понижает ставку каждый квартал, с увеличением стадии готовности дома, и так мы доходим до min 0,5% к завершению строительства. Вывод: расходы застройщиков с введением перечислений в компенсационный фонд существенно возрастут.
— Какова Ваша оценка изменений в 214-ФЗ?
— Чем больше изучаешь наличие массы дополнительных требований, тем уверенней приходишь к мысли — уйти от необходимости привлекать деньги дольщиков. Создается такое впечатление, что законодатель, создавая все эти условия, хочет заставить застройщиков (девелоперов, инвесторов) думать о поиске других источников финансирования для своих проектов.
Я тоже приветствую цивилизованный рынок. Только печально, что сегодня рынок банковских продуктов по проектному финансированию совсем не развит. Если мы хотим изменить государственную политику в таком активно развивающемся направлении, как жилищное и коммерческое строительство, необходимо не только просчитывать последствия предлагаемых изменений, но и предлагать стабильно работающие новые модели.
А пока вывод, увы, такой: рушим один реально работающий механизм, не предлагая взамен другого.
— Спасибо Вам, Ирина Васильевна, за очень интересный разговор. Надеюсь, он будет полезен Вашим коллегам из других регионов и всем, кому небезразлична ситуация в строительной отрасли.
Беседу вел Михаил ИВАНОВ
Фото предоставлены пресс-службой ГК «Ремжилстрой»
Другие публикации по теме:
Команда основателей ГК Мортон возвращается на рынок жилищного строительства
