По мнению аналитиков, апрель на рынке новостроек массового сегмента выдался спокойным: на рынок вышел лишь один новый проект. Объем предложения и средняя цена почти не изменилась. Однако с учетом введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%, полагают эксперты.

      

Фото: www.snip1.ru

    

По данным аналитиков компании «Метриум» на московском рынке новостроек массового сегмента объем предложения в апреле сократился на 2,2%, составив около 16 395 квартир (953,6 тыс. кв. м), что на 2% меньше по реализуемой площади.

Почти треть объема всего предложения представлена в ЮВАО (29,9%), доля которого за месяц выросла на 3,7 п.п. за счет выхода нового объема лотов в реализуемых комплексах. На втором месте ЮАО (16,2%; -0,3 п.п.). Замыкает тройку лидеров заметно теряющий позиции СВАО (15,3%; -2,2 п.п.).

       

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)	Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум»	Источник: «Метриум»

   

Доля предложения в домах на начальной стадии строительной готовности составила 18,3%, уменьшившись на 15,9 п.п. из-за перехода объектов на следующий этап. Согласно данным аналитиков «Метриум», наибольшая часть лотов представлена в зданиях, в которых ведется монтаж этажей (50,3%; +13,2 п.п.). На корпуса на этапе отделочных работ приходится 18,4% предложения (+1,4 п.п.). Оставшаяся часть лотов реализовывается в домах, которые уже введены в эксплуатацию (13%; +1,3 п.п.).Если рассматривать структуру предложения новостроек массового сегмента исходя из стадии строительной готовности, то здесь ситуация по итогам апреля следующая. 

 

Структура предложения в массовом сегменте по стадии
строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»

   

В структуре предложения по типологии лидируют двухкомнатные квартиры — 40,5% (-0,5 п.п.). На однокомнатные лоты приходится 31,3% (+0,2 п.п.), трехкомнатные занимают пятую часть рынка (20%; +0,6 п.п.). Значительно меньше в экспозиции студий (6,0%; -0,3 п.п.) и многокомнатных квартир (2,2%; 0,0 п.п.).

    

Структура предложения в массовом сегменте по типу квартир
(внешний круг – апрель 2019 г., внутренний круг — март 2019 г.)

Источник: «Метриум»

     

Средняя цена квартир массового сегмента на рынке новостроек г. Москвы за месяц почти не изменилась, составив по итогам апреля 166 010 руб. за 1 кв. м (+0,2%).

       

Средняя цена в новостройках массового сегмента в разрезе
округов, руб. за кв. м

Источник: «Метриум»

      

«Апрель 2019 года выдался спокойным месяцем на первичном рынке жилья массового сегмента Москвы, — комментирует итоги мониторинга управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото). — Объем предложения закономерно снизился — до 16,4 тыс. квартир (на 2,2%)».

      

 

   

«Средняя цена квадратного метра практически не изменилась по сравнению с предыдущим месяцем (166 010 руб.), прирост составил всего 0,2%. Тем не менее в годовом выражении разница существенная — 9,8%: год назад квадратный метр в среднем стоил 151 130 руб. Средний бюджет предложения вырос в апреле чуть больше — на 0,4%, причем за счет студий и однокомнатных квартир. Стоимость остальных типологий в среднем снизилась», — резюмировала эксперт.

По данным департамента аналитики компании «МИЭЛЬ-Новостройки», совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам апреля составил 2 539 тыс. кв. м (без учета элитных объектов). По сравнению с мартом зафиксирован незначительный прирост объемов предложения на уровне +0,4%.

    

 

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

    

В апреле рынок пополнился всего одним новым проектом. Кроме того, за этот период начались продажи в 5 новых корпусах текущих проектов, а в ряде реализуемых корпусов на продажу были выведены новые объемы квартир.

     

Фото: www.cdn.cian.site

     

«Несмотря на пополнение объемов предложения за счет выхода новых проектов и корпусов в уже реализуемых объектах, на фоне стабильного спроса со стороны покупателей продолжается вымывание объемов, – отмечает генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина (на фото). — Так, по итогам апреля общее количество квартир в реализации не изменилось и составило 39,5 тыс. штук».

    

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

    

Структура предложения по классам жилья в апреле выглядела так: доля предложения в сегменте бизнес-класса не изменилась и составила 43,9%. Доля комфорт класса снизилась на 0,7 п.п. (до 50,5%). Доля эконом-класса выросла на 0,7% (до 5,6%).

По итогам апреля средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы составила 207,7 тыс. руб., что на 0,6% больше, чем месяцем ранее. По сравнению же с показателями апреля 2018 года средневзвешенная цена выросла на 3,2%.

В эконом-классе цены по сравнению с мартом выросли на 0,5%, составив 136,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в комфорт классе они увеличились на 0,4% (168,5 тыс. руб.), в бизнес-классе также зафиксирован небольшой прирост средней стоимости — на 0,8%, до 248,5 тыс. руб.

В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разнонаправленной. Максимальный рост пришелся на ЮЗАО (+1,7%), а наибольшее снижение — на СВАО (-1,2%).

    

Источник: «МИЭЛЬ-Новостройки»

    

Тройка наиболее дорогих округов по итогам апреля осталась прежней: ЦАО (570,0 тыс. руб./ кв. м), ЗАО (255,9 тыс. руб./кв. м), САО (242,2 тыс. р./кв. м). Наиболее доступными округами в апреле остались ЗелАО (125,6 тыс. руб./ кв. м) и ЮВАО (162,1 тыс. руб./ кв. м).

«В апреле на рынке новостроек Старой Москвы уровень девелоперской активности несколько снизился, — резюмирует Наталья Шаталина. — Предложение незначительно сместилось в сторону эконом класса, при этом новостройки комфорт класса по-прежнему сохраняют лидирующие позиции, на них приходится более половины всего предложения».

Что касается ценовой ситуации, то в старых границах Москвы цены выросли на 0,6%.

     

Фото: www.test.golbis.com

   

Несколько другие данные, ссылаясь на данные аналитиков компании «Мосреалстрой», приводит гендиректор «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберт Суниев (на фото). Согласно этим расчетам, в пределах Старой Москвы средние цены на квартиры за апрель выросли на 2,3%, за год — на 3%, составив 214,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

В Новой Москве, несмотря на падение средней стоимости «квадрата» в апреле на 2,3% (до 119 тыс. руб.), относительно апреля прошлого года рост составил 13,5%.

«С учетом неизбежного введения проектного финансирования прогнозируемый рост цен может достигать 10%», — предполагает Суниев.

    

Фото: www.kazned.ru

     

При оценке изменения спроса эксперты разошлись в показаниях. Так, по данным компании «Азбука жилья» спрос в апреле по сравнению с мартом снизился на 9%.

В целом ситуация на рынке жилых новостроек пока не стала негативной: большинство экспертов фиксируют рост спроса, однако с оговоркой, что он существенно замедлился под влиянием ряда сдерживающих факторов.

Основной из них — рост цен и ипотечных ставок. В марте средневзвешенная ипотечная ставка вновь преодолела психологическую отметку и составила 10,4%, напоминает Суниев.

      

Фото: www.rossk.ru

    

По мнению аналитиков, в этой ситуации потенциальные покупатели могут и подождать с покупкой, по крайне мере, до осени.

«Они понаблюдают за изменением рыночной ситуации в надежде, что к концу 2019 года ипотечная ставка хотя бы немного приблизится к заветным 8%», — аргументирует директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.

    

  

По опыту прошлых лет можно сказать, что снижение ставки на 1—2% может спровоцировать повышение спроса на новостройки до 20%, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото).

    

Фото: shopandmall.ru

Фото: www.mactailor.ru

    

      

     

   

     

Другие публикации по теме:

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Эксперты «Метриум»: рынок недвижимости в I квартале вновь вырос, но не так сильно, как в прошлые годы

Росреестр: число зарегистрированных ДДУ в Москве в I квартале выросло на четверть

В Новой Москве готовые для вселения квартиры составляют уже почти половину предложений от застройщиков

Новостройки Новой Москвы: предложение и цена движутся в противоположных направлениях

Новостройки бизнес-класса: предложение уменьшается, цена растет

В России продолжают расти цены на жилье: средняя цена «квадрата» в новостройках превысила 68 тыс. руб.

Цены на столичные новостройки в феврале заметно выросли. Так резко — впервые с 2015 года

Рынок столичных новостроек в феврале: тенденции и прогноз

Более 45% столичных новостроек в прошлом году не сданы в срок

Портал ЕРЗ.РФ при участии GMK, Школы девелопера и RRG провел опрос «Основные тренды в девелопменте в 2022 году». Участники рынка поделились своими оценками уходящего года и прогнозами на 2023-й.

   

Фото: www.minvr.gov.ru

   

Согласно итогам опроса ЕРЗ.РФ, ключевым трендом уходящего года стала активизация выхода застройщиков за пределы домашних регионов. За этот вариант проголосовали 45% респондентов.

На втором месте выход застройщиков МКД на рынок ИЖС (38% голосов). Замыкает тройку ключевых трендов наращивание доли онлайн-продаж — 34%.

На четвертом месте рост значимости репутации застройщика (30%). На пятом — сокращение площади квартир (27%).

   

Итоги опроса портала ЕРЗ.РФ

  

Шестое место по значимости среди трендов уходящего года досталось внедрению BIM/TIM — за него проголосовали 25%. Рост внимания к имиджевым коммуникациям отметили 23% респондентов. Восьмое место разделили динамическое ценообразование и создание дополнительных ценностей на территории ЖК (по 21%).

Замыкают десятку целых семь трендов (по 18%): кастомизация жилья, автоматизация взаимодействия с дольщиками при передаче квартир, рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных, цифровизация строительного контроля, зеленая повестка/ESG, внедрение мобильных приложений для собственников квартир, 3D-туры по ЖК и квартирам.

  

  

Кирилл ХОЛОПИК, руководитель портала ЕРЗ.РФ:

В опросе на третье место вышли онлайн-продажи жилья, которые невозможны без цифровой трансформации услуг Росреестра.

Год назад около 10% застройщиков отмечали трудности во взаимодействии с Росреестром. Теперь таких компаний насчитывается 1%, что находится на уровне статистической погрешности. Сегодня именно взаимодействие с Росреестром является наиболее цифровизованной сферой услуг.

Ожидаю, что 2023 год отметится скачком цифровизации девелопмента и массовым выходом застройщиков за пределы домашних регионов. Портал ЕРЗ.РФ в этих вопросах окажет помощь застройщикам в качестве ведущей российской площадки по обмену передовым опытом в девелопменте.

  

  

Дарья ОСАДЧАЯ, директор по маркетингу ГК Монолит (г. Симферополь):

Важным трендом уходящего года можно отметить выход девелоперов за пределы домашних территорий. Тенденция будет набирать оборот в 2023 году. Настал период, когда компаниям нужно диверсифицировать портфель, тем более потенциал для экспансии имеют практически все регионы России. Наша компания также планирует расширять географию присутствия. Пока мы прорабатываем соседние территории: Краснодарский край, Московскую область и другие. 

Безусловно, растет важность репутации застройщика. Это один из ключевых факторов, на который нужно делать ставку в следующем году. На кризисном рынке, когда не работают традиционные маркетинговые коммуникации, а главной потребностью покупателей становится безопасность, репутация девелопера выходит на первое место.

Сегодня уже очевидно, что спрос на «эконом» будет только расти, клиенты уже менее ориентированы на «комфорт» и «бизнес». В Крыму мы видим повышенный спрос на жилье эконом-класса. Потребители готовы поступиться дополнительными опциями, но получить квартиру по более низкой цене.

 

 

Максим ЖАБИН, заместитель генерального директора СК ЛенРусСтрой (г. Санкт-Петербург):

Если говорить о трендах уходящего года, то на первое место я бы поставил репутацию компании. Вторым трендом, влияние которого мы ощутили в полной мере в нашей компании, стало влияние кастомизации проектов и процессов.

Клиенты положительно реагируют на проявления удобной и безопасной современной жизни. Удобные интерфейсы для общения, ускорение процессов, аналитика расходов, цифровые коммуникации, быстрая обратная связь, технологичность проектов — за этим будущее девелопмента.

 

 

Ирина ОПИМАХ, директор управления пресс-атташе ГК КОРТРОС (г. Москва):

Рост значимости репутации застройщика — именно этот тренд я бы выделила в качестве основного. Можно сколько угодно внедрять BIM/ТИМ, менять квартирографию и рынки, но при этом клиентский поток не будет расти, если нет сформировавшейся положительной репутации. Репутация — это базис любого бизнеса и человека, мощнейший инструмент, которым можно управлять, как и информационным полем. 

На строительном рынке, где длинная история получения квартиры, особенно для тех, кто заходит на этапе котлована, финальным аргументом для принятия решения является как раз репутационная составляющая компании.

И тут я бы хотела сказать о брендогеничности компании и напомнить о трех ее «китах». Это репутация, профессионализм и узнаваемость. Статьи в СМИ, публикации в соцсетях, внедрение новейших технологий в строительные процессы — безусловно, важные шаги. Тем не менее, репутация может бежать впереди компании, стройная и нарядная, а может, увы, и «хромать». И во втором варианте, какие бы новшества не внедрялись, насколько бы узнаваемым ни был застройщик, ждать клиентского потока не оправданно.

Этот тренд сохранится в 2023 году и будет двигать за собой остальные.

 

ЖК Amo, AAG

 

Евгений ХОХЛОВ, директор по маркетингу ИСХ AAG (г. Санкт-Петербург):

 

Выход застройщиков МКД на рынок ИЖС

Скорее, это переход в загородное малоэтажное строительство. Что является логическим продолжением развития агломерационных процессов и смещением интересов девелоперов в сторону КРТ/КОТ. Это эволюционные процессы, необходимые для полноценной реализации подходов к продукту в рамках инженерного и социального обеспечения либо отдельные партнерства, например, ФСК и Kaskad Family.

 

Сокращение площади квартир 

В последние два года это ответная реакция целевой аудитории на рост удельной стоимости квадратного метра и постепенное изменение отношения к среде обитания в рамках смены lifestyle-парадигмы.

 

Внедрение BIM/ТИМ и динамическое ценообразование

BIM/ТИМ — важная часть на пути к дальнейшей стандартизации.

Динамическое ценообразование — больше как средство подсказки по внутренним факторам, нежели реально практическое средство. Объективно динамика цен за 2022 определялась внешней политической и экономической конъюнктурой, которое ДЦО просчитать не в состоянии.

 

Создание дополнительных ценностей на территории ЖК 

Этот тренд давно сформирован и понятен. Он подчеркивает пристальное внимание застройщиков и высокие ожидания к продукту.

 

Кастомизация жилья, рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных, автоматизация взаимодействия с дольщиками при передаче квартир

Важные для девелопера области, соответственно, все это уходит в более эффективный диджитал. Что касается кастомизации продукта — это тоже не новая история, покупатель «голосует рублем» за близкий ему по духу проект.

Я бы выделил те аспекты, которые ярко проявляются в кризисное время. Полагаю, что они сохранятся и будут определять рынок в 2023 году для Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

• все аспекты автоматизации и цифровизации (от ТИМ и ДЦР до строительного контроля и онлайн-продаж);

• сокращение площади квартир;

• дальнейшее развитие агломерационных процессов с акцентом на пригороды в виде КРТ/КОТ;

• рост доли инвестиционных покупок на фоне развития сегмента сервисных апартов;

• усиление роли агрегаторов и изменение продуктовых характеристик (изменение CJM в процессе выбора и отношение к эксплуатации со сменой ЦА/поколений);

• постепенная консолидация рынка.

 

 

Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, основатель, управляющий партнер компании RRG:

 

Выход застройщиков МКД на рынок ИЖС

Рынок ИЖС довольно интересный и перспективный, спрос на него значительно вырос в период пандемии, когда у людей резко поменялись приоритеты — чистый воздух, собственная территория, автономность стали цениться намного выше. Кроме того, появилась возможность работать удаленно.

Но два года назад активного движения на рынок ИЖС не произошло, зато теперь продукт начал оформляться. Сразу несколько крупных девелоперов заявили о своих планах развивать это направление: ФСК в коллаборации с KASKAD Family, ПИК, ГК Самолет и ряд других.

Параллельно разрабатываются новые программы ипотечного кредитования, которые делают ИЖС более доступным для населения. Ранее кредиты на строительство частного дома были существенно дороже ипотеки.

 

Выход застройщиков за пределы домашних регионов

Этому тренду уже несколько лет. Однако тенденция действительно сохраняется, и я вижу здесь два направления. Во-первых, федеральные девелоперы с головным офисом в Москве активно ищут площадки в новых, высокомаржинальных или в пустующих регионах, где давно никто ничего не строил качественно.

Во-вторых, сильные региональные девелоперы, добившиеся успеха в родном регионе, приходят в Москву. И если несколько лет назад это был Санкт-Петербург (Группа ЛСР, ГК Эталон, Seven Suns и проч.), то теперь это Тюмень (Страна Девелопмент), Екатеринбург (Брусника, Touch) и ряд других (к примеру, Аквилон, РКС Девелопмент).

  

Зеленая повестка, ESG

Именно в этом году был доработан и утвержден национальный стандарт «зелёного» строительства многоквартирных жилых домов (ГОСТ Р). Считаю, что ESG — это трендовый и важный продуктовый элемент, который девелоперы пока недооценивают. Мы, как консультанты, работаем над этим.

 

Сокращение площади квартир, новые решения в планировках квартир и их функциональности

Не скажу, что сокращение площади квартир еще продолжается. Это было трендом последних лет, пик был достигнут в период пандемии. Повышая функциональность планировок, площади квартир уже «усушили» по максимуму, все уже достаточно поджато, и сейчас начинают искать новые решения.

 

Кастомизация жилья

Этот тренд, я считаю, наиболее будет востребован в премиальном сегменте и в бизнес-классе.

 

Рост внимания к автоматизированной аналитике внешних данных

На этапе формирования концепции девелопер зачастую основывается на своем мнении и опыте, но если он хочет попробовать что-то новое или, скажем, выйти в новый регион, то тут без аналитики не обойтись.

Например, RRG делала глубокие исследования для крупных федеральных игроков перед выходом в регионы по рынку девелопмента, конкуренции, объему, спросу, темпам продаж. Подобный анализ позволяет более правильно спрогнозировать продукты, экономику и в принципе целесообразность проектов.

  

   

Сергей РАЗУВАЕВ, директор консалтингового агентства GMK:

Несмотря на сложный рынок, девелоперы не оставляют планов по экспансии: А101 запускает проекты в Ленинградской области; Группа Эталон выходит на рынок Екатеринбурга, а к 2024-й обещает не менее пяти регионов; ГК Самолет будет строить в Тюмени.

Наверняка в 2023 году мы увидим анонсы и других крупных проектов в разных регионах страны. Сработал здесь и уход с рынка зарубежных компаний, чье «наследство» в регионах также поможет девелоперам нарастить объемы присутствия за МКАДом.

Девелоперов определенно привлекает рынок загородной недвижимости. Компании из ТОП-20 активно приобретают участки. ГК Самолет заявил, что ИЖС будет одним из приоритетных направлений в 2023-м. Есть интерес к разным форматам.

Пока спрос на таунхаусы и коттеджи упирается в ипотеку: несмотря на то что банки постепенно увеличивают объемы выдачи на загородку, комфортных условий, которые могут конкурировать с ипотекой на новостройки, еще нет. Банки постепенно наращивают портфели ипотечных кредитов на загородную недвижимость, но условия по-прежнему недостаточно комфортные.

  

  

Надежда КОРККА, управляющий партнер компании Метриум:

Думаю, что в 2023 году на очень высоком уровне останется доля сделок с привлечением жилищных кредитов. Этому поспособствуют продление льготной ипотеки и расширение семейной ипотеки. В то же время может возрасти популярность лизинга. Правительство намерено работать над совершенствованием этого механизма продаж.

Для восстановления спроса девелоперам по-прежнему придется устанавливать скидки. Однако их средний размер, вероятно, станет меньше.

Считаю, что застройщики продолжат сокращать площадь квартир в своих проектах. Эта тенденция обусловлена снижением доходов граждан. Многие россияне даже с привлечением ипотеки могут позволить себе лишь компактные студии и однокомнатные квартиры.

Сохранится и тренд на повышение этажности жилых зданий. Строительство небоскребов экономически выгодно. При этом квартиры высотки пользуются спросом благодаря видовым квартирам и просторным прилегающим территориям.

Власти анонсировали переход строительства коттеджных поселков на проектное финансирование. Если инициатива будет реализована, это точно привлечет многих ведущих застройщиков на загородный рынок. Кроме того, в 2023 году в области ИЖС будут развиваться технологии модульного строительства. 

К тому же, 2023 год может стать началом трансформации рынка аренды. Это случится, если в стране начнется массовое строительство специализированных арендных домов. Пока ДОМ.РФ реализовал всего несколько таких проектов в Москве и регионах.

  

    

   

   

   

  

Другие публикации по теме:

Что помогло девелоперам выжить

Цена и репутация застройщика остаются главными факторами для покупателей при выборе жилья в новостройках

В Банке ДОМ.РФ открыт первый в стране счет эскроу для объекта ИЖС

Эксперты: осенью предложение и темпы кредитования жилья росли, спрос восстанавливался, а рост цен на новостройки замедлился