13 февраля в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» состоялась совместная пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ ВШЭ об итогах 2018 года в жилищном строительстве. В мероприятии приняли участие заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, президент НОЗА Леонид Казинец, первый проректор НИУ ВШЭ Александр Шамрин, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, а также свыше 30 представителей застройщиков России и журналисты ведущих СМИ.

    

 

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин и президент НОЗА Леонид Казинец озвучили некоторые итоги Президиума Госсовета, состоявшегося 12 февраля в Казани под председательством Президента России Владимира Путина. Он был посвящен вопросам реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

  

Критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью

В частности, на заседании Президиума Госсовета поддержан не самый жесткий для застройщиков подход к определению критериев, по которым они смогут достроить долевые проекты по старым правилам.

В течение двух недель документ будет опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для оценки регулирующего воздействия. В ближайшее время по тексту документа пройдут широкие консультации.

  

Достаточность капитала застройщиков

В настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн. кв. м многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трлн руб., из них только 0,4 трлн руб. — это собственные средства застройщиков.

   

  

Президент НОЗА Леонид Казинец (на фото) отметил, что при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн. рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря уже про поставленную руководством страны цель роста объемов строительства МКД в два раза.

Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трлн руб. собственных средств застройщиков придется только 1,6 трлн руб. кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 трлн до 2 трлн руб.

  

  

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото слева) сообщил, что данная тема подробно обсуждалась на Госсовете, в настоящее время прорабатываются варианты решения этой проблемы. В частности, банк «ДОМ.РФ» уже начинает рассматривать заявки застройщиков на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала застройщика. Правда, все зависит от конкретного проекта, уточнил замглавы Минстроя.

  

Регулирование проектного финансирования

Будут разработаны документы, регулирующие проектное финансирование застройщиков, которые позволят защитить девелоперов от возможных злоупотреблений со стороны банков.

В частности, будут подготовлены методические рекомендации по проектному финансированию, которые определят необходимые для получения кредита документы, методику оценки предмета залога, сроки рассмотрения заявлений, иные аспекты проектного финансирования.

  

   

Ручной режим проектного финансирования

Заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме в плане определения источника средств для достройки начатых строительством объектов.

По этому вопросу застройщики могут обращаться и через Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА). Правда, сначала желательно обсудить это с местными и региональными властями, которым даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.

  

   

Требования к застройщику при переходе на счета эскроу

Признаны излишними некоторые установленные законом требования к застройщику, если он переходит на работу со счетами эскроу. В частности, будет рассмотрен вопрос о целесообразности сохранения в данном случае государственного контроля за долевым строительством.

   

Сокращение расходов застройщиков на инфраструктуру

Еще одним предметом рассмотрения стал вопрос о существенном увеличении государственного финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Было отмечено что расходы на эти нужды не должны, как прежде, оплачиваться застройщиками за счет дольщиков.

   

Градостроительная регуляторика

На Госсовете были рассмотрены вопросы вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель, повышения эффективности институтов комплексного освоения территорий, комплексного развития территорий, развития застроенных территорий, строительства объектов инфраструктуры. Решение этих вопросов позволит вовлечь в жилищное строительство привлекательные для застройки земли.

  

Когда ждать результатов Госсовета

По итогам Госсовета будет выпущены соответствующие поручения, определены ответственные за их исполнение и названы конкретные сроки.

   

Прогноз ввода жилья в 2019 году

Объем ввода жилья в 2019 году по расчетам должен составить 74,4—77,1 млн кв. м, сообщил руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик (на фото).

В том числе ввод многоквартирных домов достигнет 44—44,6 млн кв. м (в 2018 году ввод МКД составил 42,9 млн кв. м), ввод индивидуальных домов ожидается на уровне 30,4—32,5 млн кв. м (в 2018 году ввод ИЖС составил 32,5 млн кв. м).

Рост объемов ввода МКД обоснован тем, что на 1 января 2019 года объем планируемого застройщиками ввода жилья в 2019 году вырос по сравнению с аналогичным показателем годом ранее на 3,9%.

Падение объемов ввода ИЖС обосновывается отсутствием у граждан мотивации ускоренной постановки на кадастровый учет объектов, которая наблюдалась в 2018 году в связи с объявленным окончанием т.н. дачной амнистии.

Из-за этого объем ввода ИЖС должен уменьшиться примерно на 2,1 млн кв. м, прогнозируют в НОЗА.

Положительные индикаторы рынка жилищного строительства

Помесячные показатели ввода многоквартирных домов после продолжительного периода падения стали показывать положительную динамику.

   

   

Из последних четырех месяцев (сентябрь-декабрь) 2018 года на протяжении трех месяцев наблюдался рост.

Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017-му и 20,5% по отношению к 2016 году.

  

   

Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.

Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014—2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв. м (в среднем по 16,7 млн кв. м в год), то за два года (2017—2018) такая разница составила лишь 5,2 млн кв. м (в среднем по 2,6 млн кв. м в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж. Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.

Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.

  

   

Отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства

Главный из них — крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.

  

 

Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие, продолжает расти средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяца (вместо 32,5 в 2017 году).

  

  

Снижается доля своевременно и досрочно сданного жилья. Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков.

 

  

Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет и так непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.

   

     

Позиция региональных застройщиков

Антон Воробьев (на фото выше), Единство (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2—3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.

     

    

Евгений Романенко (на фото выше на переднем плане), Талан (Ижевск), и Игорь Белокобыльский (на фото ниже), Стрижи (Новосибирск), рассказали о своем опыте перехода на счета эскроу.

Этот опыт показал, что себестоимость проекта увеличивается на 3—4% из-за дополнительных расходов на проектное финансирование и еще на 3—4% — из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала.

Однако при этом расходы снижаются на 1,2% за счет экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.

  

 

Опасения вызывает малое количество застройщиков, которые имеют опыт проектного финансирования при счетах эскроу. Например, в Новосибирске, как рассказал Игорь Белокобыльский таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке составляет менее 10%.

Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.

    

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

    

По окончании пресс-конференции были вручены дипломы региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья.

Полностью видеозапись пресс-конференции в НИУ ВШЭ можно посмотреть здесь. 

28 февраля в Москве состоится круглый стол для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве», на котором будут подробно рассмотрены и обсуждены все вопросы им проблемы проектного финансирования. Организаторы мероприятия — НОЗА и Комитет ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства.

    

Фото: www.uniteddevelopers.ru

Фото: www.mnetatu.ru

    

   

   

   

 

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Советую застройщикам, не откладывая, переходить на эскроу-счета

Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на местах

13 февраля в 11.00 состоится прямая трансляция пресс-конференции с итогами Госсовета от непосредственного участника

Никита Стасишин: С критериями для достройки жилья по старой схеме определимся до марта

Это выяснили аналитики федерального портала МИР КВАРТИР, рассчитав стоимость квартир площадью до 32 кв. м в крупных российских городах. Специалисты определили динамику цен таких лотов за год, с июля прошлого года.

 

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори 

 

Дороже всего 1 кв. м небольших по площади квартир оказался в Сочи (396 767 руб.), Москве (380 440 руб.), Казани (237 945 руб.), Санкт-Петербурге (231 865 руб.) и Нижнем Новгороде (215 313 руб.).

Дешевле остальных городов «квадрат» стоит в Грозном (75 765 руб.), Нижнем Тагиле (79 909 руб.), Новокузнецке (86 452 руб.), Магнитогорске (86 453 руб.) и Махачкале (90 717 руб.).

Самые дорогостоящие квартиры до 32 кв. м находятся в Москве (10 018 840 руб.), Сочи (9 609 023 руб.), Санкт-Петербурге (6 946 677 руб.), Казани (6 393 046 руб.) и Севастополе (5 757 943 руб.).

В три-пять раз дешевле можно купить квартиру в Грозном (1 970 587 руб.), Орле (2 324 174 руб.), Махачкале (2 349 518 руб.), Магнитогорске (2 431 416 руб.) и Нижнем Тагиле (2 463 333 руб.).

Средняя цена 1 кв. м в городах РФ составляет 146 087 руб., квартиры — 3 954 120 руб.

 

Цены на квартиры площадью до 32 кв. м по городам России

№	Город	Цена за кв. м, руб.	Прирост за год	Ср. цена, квартиры, руб.	Прирост за год
1	Сочи	396 767	3,0%	9 609 023	3,1%
2	Москва	380 440	9,2%	10 018 840	10,7%
3	Казань	237 945	20,3%	6 393 046	14,2%
4	Санкт-Петербург	231 865	12,4%	6 946 677	12,4%
5	Нижний Новгород	215 313	20,5%	5 288 369	15,1%
6	Севастополь	204 606	17,9%	5 757 943	15,8%
7	Владивосток	203 911	17,9%	5 376 831	18,9%
8	Московская область	187 675	3,7%	5 391 057	5,0%
9	Чита	185 560	18,1%	5 090 228	14,4%
10	Хабаровск	181 266	21,6%	4 750 004	18,2%
11	Якутск	176 810	8,5%	4 977 873	7,2%
12	Новосибирск	171 923	17,8%	4 568 473	18,3%
13	Краснодар	168 679	-1,2%	4 496 280	0,0%
14	Архангельск	168 098	7,5%	4 463 972	7,3%
15	Тюмень	167 989	13,3%	4 280 430	10,5%
16	Астрахань	167 698	38,6%	4 221 218	42,1%
17	Симферополь	167 387	-3,8%	5 030 354	1,0%
18	Сургут	164 816	9,9%	4 215 794	6,5%
19	Уфа	164 620	20,7%	4 361 048	21,9%
20	Ленинградская область	162 521	8,1%	4 798 932	8,8%
21	Екатеринбург	159 321	16,3%	4 104 946	16,7%
22	Ростов-на-Дону	159 160	21,6%	4 319 691	21,9%
23	Набережные Челны	156 451	33,1%	4 211 799	39,2%
24	Улан-Удэ	151 878	20,5%	4 161 755	16,7%
25	Кемерово	149764	25,1%	4 159 916	27,6%
26	Калининград	148 024	18,2%	4 209 364	17,7%
27	Барнаул	147 366	20,8%	3 995 791	19,1%
28	Томск	147 298	12,4%	3 946 686	14,7%
29	Иркутск	146 660	18,4%	4 187 905	19,8%
30	Красноярск	145 914	19,9%	3 988 831	22,6%
31	Пермь	144 740	16,1%	3 802 659	16,5%
32	Омск	142 428	38,1%	3 916 484	29,4%
33	Калуга	141 107	28,2%	3 787 627	18,9%
34	Владикавказ	134 627	8,0%	4 250 000	11,8%
35	Ярославль	134 597	-2,8%	3 309 207	0,9%
36	Тольятти	134 237	33,2%	3 507 501	29,5%
37	Ставрополь	133 697	17,7%	3 751 731	19,2%
38	Липецк	133 634	34,6%	3 696 848	23,6%
39	Белгород	133 628	1,5%	3 659 557	6,0%
40	Челябинск	129 384	31,8%	3 549 371	28,6%
41	Тула	128 809	6,5%	3 518 842	3,3%
42	Тверь	128 230	11,5%	3 314 803	25,4%
43	Волгоград	127 449	24,6%	3 400 543	14,3%
44	Самара	127 271	22,9%	3 579 643	21,2%
45	Чебоксары	122 056	20,6%	3 280 446	16,9%
46	Мурманск	122 045	0,8%	3 402 108	0,3%
47	Череповец	121 200	25,7%	3 093 619	18,3%
48	Киров	121 174	24,1%	3 286 938	30,1%
49	Воронеж	119 248	22,9%	2 965 087	19,0%
50	Рязань	118 619	12,8%	3 224 751	10,5%
51	Иваново	117 561	-7,2%	3 359 395	-5,1%
52	Саранск	115 897	33,8%	3 030 195	35,6%
53	Владимир	112 968	10,5%	2 985 791	9,4%
54	Ульяновск	111 730	17,0%	2 839 232	21,7%
55	Пенза	110 970	11,8%	3 022 949	5,5%
56	Курск	110 430	23,7%	3 101 513	22,7%
57	Ижевск	109 197	14,7%	2 985 590	13,8%
58	Волжский	106 933	42,9%	3 288 678	41,2%
59	Брянск	106 157	15,4%	3 116 170	16,0%
60	Саратов	102 406	11,1%	2 935 734	12,8%
61	Смоленск	99 831	15,1%	2 637 460	12,1%
62	Вологда	99 321	32,2%	2 630 964	48,2%
63	Курган	96 727	10,4%	2 505 991	14,7%
64	Оренбург	95 630	34,9%	2 541 746	40,2%
65	Орел	95 155	-6,6%	2 324 174	-5,8%
66	Махачкала	90 717	3,2%	2 349 518	-1,0%
67	Магнитогорск	86 453	13,8%	2 431 416	19,7%
68	Новокузнецк	86 452	2,2%	2 647 107	5,9%
69	Нижний Тагил	79 909	30,2%	2 463 333	35,0%
70	Грозный	75 765	51,9%	1 970 587	58,4%
	Среднее	146 087	14,6%	3 954 120	14,1%

Источник: МИР КВАРТИР

  

Что касается динамики цен, то за год 1 кв. м в студиях и маленьких однокомнатных квартирах подорожал в 65 из 70 исследованных городов. Наибольшим темпом роста отличаются Грозный (+51,9%), Волжский (+42,9%), Астрахань (+38,6%), Омск (+38,1%) и Оренбург (+34,9%). Достаточно низкая динамика отмечена в Мурманске (+0,8%), Белгороде (+1,5%), Новокузнецке (+2,2%), Сочи (+3%) и Махачкале (+3,2%).

Снижение цены зафиксировано в Иванове (-7,2%), Орле (-6,6%), Симферополе (-3,8%), Ярославле (-2,8%) и Краснодаре (-1,2%).

В Москве цена «квадрата» в малом формате квартир прибавила 9,2%, в Подмосковье — 3,7%, Санкт-Петербурге — 12,4%, а в среднем по стране он подорожал на 14,6%.

Средняя стоимость лота выросла практически везде, исключение составляют Орел (-5,8%), Иваново (-5,1%) и Махачкала (-1%), а также Краснодар, где цена за год не изменилась.

Значительное подорожание зафиксировано в Грозном (+58,4%), Вологде (+48,2%), Астрахани (+42,1%), Волжском (+41,2%) и Оренбурге (+40,2%). Менее всего лоты прибавили в цене в Мурманске (+0,3%), Ярославле (+0,9%), Симферополе (+1%), Сочи (+3,1%) и Туле (+3,3%).

В столице подорожание маленькой квартиры в среднем составило 10,7%, в Московской области — 5%, в Санкт-Петербурге — 12,4%, а в среднем по стране цена изменилась на +14,1% за год.

 

Фото: mirkvartir.ru

 

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) пояснил, что высокий спрос на небольшие лоты сохраняется из-за их цены.

«За год их количество в продаже сократилось на 12%. Причем вымываются наиболее дешевые предложения, из-за чего средняя цена растет, — уточнил эксперт.

Кроме того, по словам Луценко, дорожают квартиры в тех городах, где они были наиболее дешевы, то есть недооцененные сегменты рынка постепенно подтягиваются к общему уровню. Стоимость жилья может расти и из-за появления в городе качественных новостроек.

Географию падения цены топ-менеджер объяснил либо перегретостью рынка (например, Симферополь, Краснодар), либо выходом на рынок новостроек с очень маленькой нарезкой.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: Москва по темпам роста цен на новостройки идет на четвертом месте

Эксперты: 8% квартир в Подмосковье стоят до 5 млн руб.

Эксперты: в июне спрос на новостройки упал, но цены все равно продолжали расти

Эксперты: июньская структура первичного рынка Петербургского региона, динамика цен и средние сроки реализации

Эксперты: за год готовое жилье в ближнем Подмосковье подорожало на 7%

Эксперты: за первое полугодие спрос на новостройки Новой Москвы снизился почти на треть

Эксперты: до конца года в столице и Подмосковье будет сдано в эксплуатацию 10,2 млн кв. м нового жилья

Эксперты: в июне на рынке новостроек Петербургского региона снизилась средняя цена лота, а доля сделок с ипотекой выросла до 90% 

Эксперты: Казань, Челябинск и Нижний Новгород — чемпионы России по росту цен на новостройки во втором квартале 2024 года 

Эксперты: разброс цен маленьких квартир в новостройках российских городов — в пять раз

Эксперты: разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках растет, на стадиях строительства — сокращается

Эксперты: цена 1 кв. м в российских новостройках в июне выросла до 132 тыс. руб.

Эксперты: из-за высокого спроса во II квартале увеличились цены на новостройки, и более всего — в столице