На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №14-6985-ТГ/22 от 12.08.2022, в котором рассмотрен вопрос о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под исключения, установленные Жилищного кодекса РФ в редакции 310-ФЗ.

Фото: www.inovaco.ru

Росреестр указывает, что 01.09.2022 310-ФЗ в ст. 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) дополнена ч. 1.1, согласно которой:

• собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение; а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника;

• сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными;

• названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Росреестр обращает внимание на то, что:

• акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие;

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, указанных в 218-ФЗ;

Фото: www.gazeta.ru

• при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется;

• ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом;

• недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения;

• осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для госрегистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Фото: www.kadastr.tatarstan.ru

Учитывая изложенное, Росреестр делает вывод о том, что при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей под установленные ЖК исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной, — она не нарушает требования ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ.

Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки:

Фото: www.kadastr.ru

• об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 кв. м, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого — 9/10 долей в праве (30 * 1/10 = 3 кв. м);

• об отчуждении квартиры площадью 45,5 кв. м в общую долевую собственность 8 физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 * 1/8 = 5,6 кв. м).

При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих ч. 1.1 ст. 30 ЖК, данную информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус и ему в связи с этим не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав.

Другие публикации по теме:

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ

Когда возможна передача прав по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов

Процедура подписания электронного акта осмотра ранее учтенных объектов недвижимости будет упрощена

Уведомления о получении заявления о государственном кадастровом учете и регистрации не будут отправлять почтой 

Как новые правила документооборота Росреестра и МФЦ обеспечивают безопасность сделок

Особый порядок регистрации незавершёнки, включенной в федеральные и региональные реестры

Росреестр: при отсутствии сведений об установлении ВРИ объекта капстроительства нет основания для внесения таких сведений в ЕГРН

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Президент поручил полпредам контролировать создание Национальной системы пространственных данных

Детализация отношений МФЦ и Росреестра при переводе бумажных документов в цифровой формат

Суперсервис «Мое жилье» снимет все риски, связанные с куплей-продажей недвижимости

Как застройщик может прекратить госрегистрацию права на земельные участки, расположенные под МКД

Новые разъяснения Росреестра о применении законодательства о госрегистрации и кадастровом учете

Росреестр разъяснил вопросы, возникающие у застройщиков при подаче заявлений на госрегистрацию прав и кадастровый учет

Согласно информации в онлайн-газете «Недвижимость и строительство Петербурга», за минувший год в регионе сдали в эксплуатацию 20 900 частных домов, из них 10 160 имеют статус ИЖС, а 10 740 построены для постоянного проживания в садоводческих поселках.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

По абсолютным цифрам, уточнило издание, Ленобласть находится на третьей строчке (2,7 млн кв. м). В Московской области и Краснодарском крае строят больше (7,95 млн кв. м и 3,8 млн кв. м соответственно).

Но по показателю на душу населения в 1,1 кв. м она опережает и Подмосковье (0,9 кв. м), и черноморский регион (0,7 кв. м).

Источник: Управление Росреестра по Ленинградской области

По оценкам участников рынка, примерный баланс на уровне 50 на 50 по вводу частных домов в ближайшее время сохранится.

При этом их средняя площадь в ИЖС немного выше (134,7 кв. м), чем в садоводствах (124,0 кв. м.).

Источник: Управление Росреестра по Ленинградской области

Больше всего индивидуального жилья в 2024 году ввели во Всеволожском районе Ленинградской области (824 845 кв. м). Традиционно много строят в Ломоносовском (474 068 кв. м) и Выборгском (315 475 кв. м) районах.

В целом загородный рынок региона выглядит разнообразным и сбалансированным. В месяц, с учетом сезонных колебаний, здесь строится до 1,8 тыс. новых домов.

Источник: Управление Росреестра по Ленинградской области

Одновременно граждане ежемесячно заключают в Ленобласти до 2,8 тыс. сделок на вторичном рынке.

Доля организованной застройки в коттеджных поселках, если судить по объему продаж, составляет около 10% — 15%.

На самом деле разграничить первичный и вторичный рынок непросто. Поселок официально считается сданным, когда в нем проложены дороги и подключены сети, но реализация участков может продолжаться 10 лет и более.

Источники: КЦ «Петербургская Недвижимость», журнал «Пригород»

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за последние четыре года стоимость участка под застройку в коттеджном поселке выросла в 1,6 раза (с 222 тыс. руб. до 356 тыс. руб. за «сотку»), цена дома комфорт-класса — в 1,5 раза (с 13,2 млн руб. до 19,6 млн руб.).

Эксперты также отметили, что на стабильность рынка загородной недвижимости влияли и продолжают влиять разнообразные факторы.

Например, в период пандемии государство, руководствуясь лучшими намерениями, распространило на дома ИЖС льготную, а затем и «Семейную ипотеку».

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Финансисты и чиновники дружно отчитывались, как замечательно растет кредитование в этой сфере, и только в 2024 году всплыли подробности. Дома в договорные сроки во многих случаях оказались не построены, а банки были готовы сменить льготные ставки на рыночные.

То есть заемщики остались без жилья, но с долгами и перспективой взыскивать ущерб с арестованных руководителей компаний. В Санкт-Петербурге и Ленобласти уже насчитываются сотни потерпевших.

«Семейную ипотеку» на ИЖС прекратили выдавать с 1 июля 2024 года. С 1 марта 2025-го — вновь разрешили, но с условием: деньги будут зачисляться на счет эскроу.

Это надежнее, но строить придется в долг, и дома подорожают как минимум на стоимость проектного финансирования.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

С марта вступили в силу и другие положения, которые грозят штрафами и санкциями (вплоть до изъятия) за «неосвоение» земельного участка или его использование не по назначению.

Кроме того, постановка участков и построек на кадастровый учет стала обязательной, также под угрозой штрафов.

Вполне вероятно, делает вывод издание, что земля и загородный дом теперь реже будут служить «резервными активами», которые можно отложить «на потом», «детям» или «на черный день».

До сих пор для части граждан они выполняли именно такую роль, в основном из-за невысокого порога входа и незначительных колебаний цены.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Определены лучшие коттеджные поселки России

Социальный фонд разъяснил, какие документы и как подавать, чтобы использовать материнский капитал в ИЖС с эскроу

Сколько стоит дом построить в разных регионах страны

Участки без подряда в ряде подмосковных округов подорожали более чем на 40%

Разница в ценах на частные дома и новостройки — 66%

В 2024 году россияне вложили в покупку жилья 14,4 трлн руб.

Минстрой утвердил форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Президент поручил создать условия для ускоренного запуска проектов ИЖС с эскроу

В 2025 году на ИЖС будет выдан каждый десятый ипотечный кредит с использованием эскроу

Около 3 тыс. семей, вложившихся в приобретение загородных домов, оказались обманутыми дольщиками