В Госдуму РФ поступил проект федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».

Фото: www.admpos-vanino.ru

Законопроект устанавливает дополнительное регулирование правоотношений, возникающих в связи с установлением, изменением и прекращением существования зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

В настоящее время в Земельном кодексе установлен перечень из 28 видов ЗОУИТ, урегулированы вопросы определения их режима, а также последствия их установления.

Законопроект предлагает исключить из данного перечня три ЗОУИТ:

• зону наблюдения;

• зону безопасности с особым правовым режимом;

• охранную зону объектов инфраструктуры метрополитена.

Кроме того, в случае принятия законопроекта прекратят свое существование придорожные полосы автомобильных дорог четвертой и пятой категорий.

Законопроектом в рамках отмены избыточных процедур в строительстве предусматривается исключение необходимости установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство. В отношении строящихся объектов вводится обязанность по установлению ЗОУИТ после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно законопроекту, Правительство РФ в положениях о ЗОУИТ дополнительно обязано определить срок, в течение которого в связи с размещением объекта должна быть установлена или изменена ЗОУИТ.

Указанный срок должен составлять не более 12 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдачи разрешения на строительство (РС).

Фото: www.fgeo.ru

При определении перечня ограничений использования земельных участков (ЗУ) в границах ЗОУИТ должны устанавливаться:

• исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения);

• требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны;

• требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения.

При определении перечня ограничений использования ЗУ, которые могут быть установлены в границах ЗОУИТ, должен составляться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны.

Фото: www.nepsite.ru

Дополнительно регламентируется, какая информация должна содержаться в утверждаемом Правительством РФ положении о придорожных полосах автомобильных дорог.

Устанавливается новое правило, регламентирующее возможность заключать соглашение между правообладателем ЗУ и (или) расположенного на нем объекта с правообладателем объекта, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ. Оно предусматривает реализацию за счет одной или обеих сторон такого соглашения функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических и иных решений, в результате которых обеспечивается соблюдение обязательных требований к использованию и охране ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Такие решения могут быть реализованы как в отношении объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ, так и в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного в границах такой зоны, и могут предусматривать реконструкцию, капитальный ремонт указанных объектов в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Действие данной нормы не будет распространяться на санитарно-защитные зоны.

Кроме того, вводится новая норма, согласно которой со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования ЗУ, установленных в границах таких зон, допускается:

• использование ЗУ, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) на основании РС, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного ОКС не требуется выдача РС;

• реконструкция, капитальный ремонт ОКС в пределах существующих параметров таких объектов;

• использование ОКС, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с видом их разрешенного использования и (или) их назначением.

Институт экономики города (ИЭГ) подготовил экспертный отзыв на внесенный в Госдуму РФ законопроект о ЗОУИТ. С этим отзывом можно ознакомиться здесь.
 

Другие публикации по теме:

Росреестр разъяснил нюансы установления ЗОУИТ

С 1 марта работы по установлению границ населенных пунктов и ЗОУИТ необходимо лицензировать

Сроки установления ЗОУИТ продлены

Сроки установления правового режима ЗОУИТ предлагают продлить

Росреестр разъяснил вопросы размещения объектов недвижимости в границах приаэродромной территории

Институт негосударственной экспертизы восстанавливается в связи с возвратом полномочий на проведение экспертизы в границах ЗОУИТ

Новые правила уведомления о сносе объектов, находящихся в границах ЗОУИТ: комментарий эксперта

Риски отказа выдачи РВ в седьмой подзоне приаэродромных территорий предложено исключить

Новый порядок установления и согласования приаэродромной территории стал законом

Новые правила уведомления о сносе объектов, находящихся в границах ЗОУИТ: комментарий эксперта

К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье