После перехода на механизм счетов эскроу, доверие граждан к застройщикам существенно выросло. Однако для эффективного развития территорий требуются доработки. Какие именно, рассказал «Известиям» директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В проектах КРТ, считает эксперт, необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру, в том числе и места приложения труда (МПТ). Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости», — пояснил Анатолий Клинков (на фото ниже).

Поэтому привлечь кредит на его реализацию крайне сложно, своих же средств у застройщика в модели эскроу-кредитования недостаточно.

Фото: пресс-служба А101

Банки понимают, что любой проект требует инфраструктуры, однако в этой роли они видят, скорее, объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. МПТ — это немного сложнее.

По словам эксперта, существует и другая проблема. Жилые проекты зачастую приходится финансировать в разных банках из-за лимитов кредитования на одного заемщика — здесь и начинаются проблемы.

Во-первых, непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами ЖК (контроль использования средств от двух разных банков — задача повышенной сложности).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Во-вторых, дохода после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта девелоперу зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ. Поэтому, как сказал представитель ГК А101, банки могут предложить отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или заем под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует», — резюмировал Анатолий Клинков.

Чтобы облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры, эксперт считает целесообразным обсудить возможность создания такого механизма с регулятором банковской отрасли в лице ЦБ.

Фото: vk.com

«Дополнительное строительство МПТ — это дополнительные затраты для нас с непонятной перспективой возврата денежных средств по времени и непонятным уровнем капитализации, — поясняет менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток, застройщик РСКК) Виктория Тивончик (на фото). — Как таковые МПТ, если к ним отнести крупные коммерческие объекты (супермаркеты, кинозалы, ледовые арены), на наш взгляд, менее привлекательны, чем школы и сады в шаговой доступности.

По мнению эксперта, данные кейсы могут быть жизнеспособны при наличии у застройщика отношений с потенциальным якорным арендатором подобных объектов в лице крупных федеральных сетей либо пула таких потенциальных арендаторов. Тогда финансовая модель проекта максимально прозрачна как для застройщика, так и для банка, который будет выдавать кредитную линию, пояснила представитель девелоперской компании. 

«Но, как правило, крупные федеральные сети полностью либо частично финансируют такие проекты сами», — уточнила Виктория Тивончик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Регионы получат более 308 млн руб. на создание инфраструктуры в рамках федерального проекта «Жилье»

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Москва отдает землю застройщикам в аренду без торгов и всего за рубль в год

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Об этом замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сообщил на форуме «Движение» в Сочи.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Есть девелоперы, которые закрыли свои кредиты, но бывает, что бизнес превращается в «матрешку», пытаясь перекредитоваться за счет будущих проектов, пояснил чиновник.

«Я никого не пугаю, но мы научились работать с застройщиками, которые начинают сваливаться в банкротство, — добавил он. — С учетом того, что мы видим, теперь все будет быстро, оперативно и по-взрослому».

Никита Стасишин (на фото ниже) рассказал о том, что Минстрой разработал дополнительные меры поддержки застройщиков, в том числе в налогообложении. В настоящий момент они согласовываются с экономическим блоком Правительства.

Фото: dvizhenie.ru

Кроме того, подготовлена программа субсидирования процентной ставки по проектному финансированию до 12% годовых в городах, где проживает менее 100 тыс. человек. В нее вошли проекты общей площадью 3,6 млн кв. м со сроком ввода в 2026—2027 годах и наполнением счетов эскроу от 20% до 50%.

При этом замминистра подчеркнул, что девелоперам в крупных городах рассчитывать на субсидии не стоит.

На форуме «Движение» Никита Стасишин повторил свой тезис, высказанный им на ПЭМФ–2025 по поводу запуска механизма проектного финансирования в строительстве индивидуального жилья.

Он признал, что при очень высокой ключевой ставке ЦБ отрасль попала в «идеальный шторм», но, несмотря на все опасения, «ничего не рухнуло».

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

У эскроу в ИЖС «огромный потенциал», считает Никита Стасишин, этот механизм способен поддержать рынок и привести к росту объемов строительства на 15%.

Здесь можно подвести предварительный итог. Если у застройщиков были надежды на распространение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет, то после недавнего выступления на ПЭМФ вице-премьера Марата Хуснуллина (на фото ниже) они исчезли.

«Сейчас, когда ставка такая высокая, любое новое решение по ипотеке — это огромные бюджетные расходы, — пояснил зампред Правительства РФ. — И пока Минфин нас здесь не поддерживает в этом вопросе. И он справедливо не поддерживает, потому что бюджет сегодня уже сформирован, он напряженный. И дополнительно сегодня эти деньги компенсировать — это большие затраты. Поэтому пока мы это решение отложили с расчетом, что, может, все-таки ставка снизится, потом мы к этому вопросу еще раз вернемся».

Фото: photo.roscongress.org

После заявлений Никиты Стасишина на сочинском форуме теперь не осталось иллюзий и по поводу широкого субсидирования процентной ставки по проектному финансированию, и активной помощи со стороны государства при угрозе банкротства.

«Давайте честно говорить. Все, что могли сделать Правительство и Президент за прошедшие пять лет для стройотрасли, сделано», — резюмировал заместитель министра.

Он убежден в том, что сегодня пришло время отвечать строителям, и те из них, кто понимает, что их репутация важнее кредитной истории, это обязательно сделают.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

С учетом нынешней ситуации на рынке сегодня очень важно соблюдать сроки ввода проектов в эксплуатацию и выполнять обязательства перед дольщиками.

Поэтому замминистра призвал застройщиков не относиться «безалаберно» к продлению моратория на штрафы за задержку сдачи жилья.

«Не подводите ни себя, ни людей, которые ждут свои квартиры», — подчеркнул Никита Стасишин.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Помощь застройщикам на местах: что уже делается в регионах и что еще нужно сделать, по мнению самих девелоперов

Марат Хуснуллин: кризиса в стройотрасли нет, но падает объем предложения и сдвигаются сроки сдачи новостроек — значит, цены на жилье будут расти

Минстрой: с 2019 года в России с помощью эскроу введено более 15,6 тыс. домов площадью свыше 127,8 млн кв. м

Правительство продлило до конца 2025 года мораторий на неустойки для застройщиков 

Никита Стасишин: рентабельность российских девелоперов будет снижаться

Ирек Файзуллин: c начала года в России введено 44 млн кв. м жилья

Весной рынок поддержали «вторичка» и ИЖС, летом эксперты надеются на расширение «Семейной ипотеки»

Президент обозначил ключевые меры поддержки строительной отрасли, рынка жилья и ипотеки

ДОМ.РФ предложил субсидировать проектное финансирование для застройщиков

ЕРЗ.РФ: вопреки данным Росстата, ввод МКД в России в 2024 году снизился лишь на 2,7% (графики)