На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект  Федерального закона «О внесении изменений в статью 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и часть 14 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …».

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П, в котором указано, что правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют, поэтому федеральному законодателю надлежит внести в законодательство соответствующие изменения. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование.

В целях исполнения данного решения Минстрой России предлагает закрепить, что кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства (ОНС) и земельный участок (залоговые кредиторы), чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, вправе предъявить требования к лицам, которым передан земельный участок (ЗУ) с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательствами застройщика, при соблюдении следующих условий:

• производство по делу о банкротстве застройщика не завершено на дату вступления в силу проекта федерального закона;

• при предъявлении требования залоговых кредиторов застройщика, осуществлявшего привлечение денежных средств и (или) имущества участников строительства без применения положений 214-ФЗ, размер требования таких кредиторов определяется пропорционально размеру обеспеченных залогом обязательств в сумме выручки от реализации приобретателем помещений в ОНС, кроме подлежащих передаче участникам строительства в соответствии с принятыми на себя приобретателем обязательствами, уменьшенной на расходы, необходимые для ввода ОНС в эксплуатацию, включая обязательные платежи и иные расходы приобретателя в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта, пропорционально доли площади реализованных помещений к площади общей площади объекта, с учетом доли общего имущества в объекте;

Фото: www.polinov.ru

• при предъявлении требования залоговых кредиторов застройщика, осуществлявшего привлечение денежных средств и (или) имущества участников строительства, размер требования таких кредиторов определяется в порядке, предусмотренном п. 6 ст. 201.10 127-ФЗ, в размере суммы, устанавливаемой арбитражным судом на основе равного для всех указанных лиц процентного отношения (но не выше 50%) к размеру их требований к приобретателю с учетом расходов, необходимых для ввода ОНС в эксплуатацию, и иных обстоятельств, влияющих на расходы приобретателя в связи с участием в правоотношениях по поводу данного объекта.

Также законопроект устанавливаются гарантии погашения требований кредиторов второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей. Для этого предлагается установить дополнительные условия, при которых передача участникам строительства ОНС может быть осуществлена:

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере текущих эксплуатационных платежей (коммунальных платежей, платежей по договорам энергоснабжения и иных аналогичных платежей) в отношении ОНС, текущих платежей в связи с оплатой расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за исключением случая, когда имущества должника недостаточно для погашения указанных текущих платежей без передачи ОНС;

• на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в размере текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на ОНС.

В случае принятия законопроекта он вступит в силу со дня его официального опубликования. Независимая антикоррупционная экспертиза законопроекта продлится до 21 августа текущего года.

Другие публикации по теме:

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Никита Стасишин (Минстрой): в ряде субъектов РФ наблюдаются задержки с вводом жилья

Разработан порядок предоставления субъектам РФ финансовой поддержки на расселение аварийного жилфонда

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий

Разработаны устав и положение о наблюдательном совете ППК «Фонд развития территорий»

Президент подписал закон о создании Фонда развития территорий

Почти в половине российских регионов количество долгостроев в 2021 году сократилось

Как защитят права дольщиков при просрочке исполнения обязательств по ДДУ

Законопроект о создании Фонда развития территорий принят во втором чтении

Фонд защиты дольщиков не будет финансировать завершение долгостроев, возведенных менее чем на 80%

Новые меры решения проблем обманутых дольщиков

Фонд защиты дольщиков признан гражданским истцом по уголовным делам в отношении двух подмосковных застройщиков

Росреестр опубликовал информацию с разъяснениями нового закона о перепланировках в многоквартирных домах. Ведомство указывает, что в СМИ стала распространяться недостоверная информация о том, как будет работать Федеральный закон 608-ФЗ, которым была усовершенствована процедура перепланировки помещений. Чтобы устранить неверное толкование, решено разъяснить суть изменений и расставить все точки над «i».

Фото: vk.com

Росреестр указывает, что:

Порядок согласования перепланировки НЕ МЕНЯЕТСЯ

Специалисты Росреестра отмечают, что изменения не затрагивают порядка получения согласования перепланировки помещений в многоквартирном доме (МКД) или принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое или нежилого в жилое. Порядок оформления перепланировки, как и ранее, требует подготовки документов и обращения в орган публичной власти, а также внесения последующих изменений в сведения о помещении, в отношении которого была проведена перепланировка.

Законом лишь уточняется понятие перепланировки исходя из действующих положений ст. 40 Жилищного кодекса (ЖК РФ). Кроме того, закон определяет, с какого момента перепланировка считается завершенной — в части назначения, границ и площади помещения. До принятия закона этот вопрос не был урегулирован. Теперь установлено, что таким моментом является внесение измененных сведений в ЕГРН.

Ремонтные работы согласовывать НЕ НУЖНО

Следует различать виды строительных работ. Ремонт, реконструкция и перепланировка — это разные вещи. Они регламентируются разными федеральными законами и предусматривают различный объем строительных работ и их юридические последствия.

В частности, ремонт не влечет за собой изменение характеристик помещений, а соответственно, и необходимости обращения в Росреестр. Согласовывать ремонт не требуется, а вот реконструкцию и перепланировку — нужно, поскольку они как раз предполагают изменение характеристик помещения.

Фото: kprf.ru

Например, к перепланировке относится перенос и разборка внутренних перегородок, устройство дверных проемов, добавление окна или его расширение, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов.

В отличие от перепланировки реконструкция предполагает изменение характеристик и параметров объектов недвижимости: увеличение или уменьшение площади, высоты или этажности. К примеру, возведение пристроя к жилому дому или мансардного этажа.

Вносить изменения в техпаспорт помещения теперь НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Ранее было предусмотрено, что перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения в МКД, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения. С принятием закона исключена связь перепланировки с необходимостью внесения изменений в технический паспорт, что также упрощает существовавшие ранее процедуры.

Теперь перепланировка представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 ЖК РФ, и (или) изменение его внутренней планировки, в том числе без изменения границ и (или) площади помещения.

Фото: industrystandarddesign.com

Никакой новый технический план НЕ ВВОДИТСЯ

По сообщениям ряда СМИ, собственник обязан получить не только акт приемки, но и новый технический план у кадастрового инженера и направить документы в Росреестр. Специалисты Росреестра разъясняют, что данный механизм действовал ранее, до принятия нового закона, и он не соответствует новым положениям.

Наоборот, теперь технический план по итогам перепланировки нужно подготовить до получения акта приемочной комиссии. Это требуется для того, чтобы уполномоченный орган (как правило, это органы местного самоуправления) после утверждения акта приемочной комиссии мог самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете или регистрации права заявителя на перепланированное помещение.

То есть заявителю после завершения перепланировки больше не нужно будет тратить время, чтобы предоставить в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Прогнозы о росте коррупционного рынка БЕЗОСНОВАТЕЛЬНЫ

По мнению специалистов Росреестра, оснований для роста коррупционного рынка по согласованию перепланировок нет, поскольку подготовка технического плана осуществляется на основании договора подряда, заключаемого на свободном рынке кадастровых работ. Эти работы выполняются как кадастровыми инженерами — индивидуальными предпринимателями, так и коммерческими юридическими лицами, в штате которых имеется не менее двух кадастровых инженеров.

Говорить о возможном увеличении «незаконных» перепланировок также безосновательно, поскольку закон НЕ МЕНЯЕТ ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ ИХ СОГЛАСОВАНИЯ

Урегулирован вопрос образования новых помещений при перепланировке

Как подчеркивают специалисты Росреестра, ст. 40 ЖК РФ начиная с самой первой ее редакции устанавливает, что объединение помещений осуществляется в соответствии с гл. 4 ЖК РФ, то есть в порядке перепланировки помещений.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Таким образом, положения закона на самом деле не являются новеллой и не создают дополнительных сложностей для собственников, решивших изменить границы своих помещений или образовать новые помещения в МКД.

Изменения позволят избежать сложностей с продажей квартиры или получением наследства

В результате перепланировки квартиры часто происходят изменения основных характеристик объекта недвижимости. Например, в связи с переносом, устранением и возведением новых стенных перегородок может поменяться общая площадь квартиры — как в меньшую, так и в большую сторону.

При этом, если общая площадь квартиры увеличится, возрастет ее кадастровая и рыночная стоимость, и, соответственно, налог на недвижимое имущество тоже. Кроме того, такая перепланировка также повлечет изменения содержащихся в ЕГРН графических сведений о помещении (плана помещения).

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

Выписка из ЕГРН содержит информацию об основных характеристиках объекта, сведения о лицах, у которых есть права на объект, о кадастровой стоимости, обременениях и подтверждает право собственности на недвижимое имущество.

Если возникнет ситуация, связанная с продажей квартиры или получением наследства, а в ЕГРН будут содержаться данные до перепланировки, то противоречие между сведениями, содержащимися в представленных на регистрацию документах (например, о площади квартиры в договоре купли-продажи), и сведениями в ЕГРН будет являться основанием для приостановления регистрационных действий, подчеркивают специалисты ведомства.

Федеральный закон 608-ФЗ направлен на защиту имущественных прав граждан и обеспечение внесения в ЕГРН достоверных сведений о жилых и нежилых помещениях в многоквартирных домах с целью реализации гражданского оборота таких помещений, резюмируют в Росреестре.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Разработана новая форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в МКД

Принят законопроект о техническом обследовании МКД при реализации программы капремонта

Верховный Суд: обязать УК установить контейнерную площадку на придомовой территории МКД можно, если это соответствует отраслевым нормам

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Верховный Суд разъяснил, можно ли при смене управляющей компании передать техническую документацию на МКД почтой

Требования к уведомлениям о переводе жилого помещения в нежилое

Договор на стройконтроль станет обязательным для проведения капитального ремонта в МКД

Срок выдачи лицензии УК сократят в три раза

Утверждены новые требования к исполнительной документации

Минстрой: при отсутствии проектной и исполнительной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

В Госдуме предлагают разрешить проводить реконструкцию МКД при поддержке 2/3 собственников

Как упорядочат нормы, регулирующие переустройство и перепланировку помещений в МКД