В первый день осени вступили в силу многочисленные изменения в законодательство, затрагивающие строительную сферу. Портал ЕРЗ.РФ расскажет об основных из них.

  

Фото: www.edsro.center

 

Недвижимость и регистрация

Федеральным законом 430-ФЗ от 21.12.2021 в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) закреплен единый правовой режим для жилых и нежилых помещений. Для этого в первую часть ГК РФ вводится новая глава 6.1. «Недвижимые вещи». Согласно данной главе, к недвижимым вещам относятся:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• помещения — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Определены виды и понятия данных недвижимых вещей, и общие принципы их образования.

Кроме того, введена отдельная глава 17.1. о праве собственности и других вещных правах на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. В этой главе закреплены:

• возникновения права собственности на указанные объекты при их создании;

• особенности права собственности на здание и сооружение;

   

Фото: www.fgeo.ru

  

• основные правила пользования собственником здания или сооружения чужим земельным участком (ЗУ);

• особенности права собственности на помещения и машино-места, а также пользования и распоряжения данных собственников на общее имущество и ЗУ;

• правила прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

Федеральным законом 408-ФЗ от 06.12.2021 внесены изменения в законодательство, позволяющие застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод (РВ), и регистрацию прав на объект, о чем ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ. Таким образом, застройщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не придется обращаться за регистрацией прав.

  

Фото: www.chelindustry.ru

  

Правила не применяются, например, если для строительства или реконструкции привлекали денежные средства участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004.

Кроме того, в законопроекте появились нормы, которые вносят изменения в ст. 84 Земельного кодекса РФ, меняющие порядок установления, изменения границ населенных пунктов. 

В ГрК РФ законопроект вводит норму, позволяющую осуществлять замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений. Случаи, когда такое возможно, должно определить Правительство РФ.

Также законопроектом вносит правки в закон 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», установив в нем порядок взаимодействия органов уполномоченных на выдачу РВ и органов регистрации прав.

  

Фото: www.aizo-67.ru

  

Разрешение на строительство и на ввод

Приказом  Минстроя России №446/пр от 03.06.2022 утверждены новые формы разрешения на строительство (РС) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВ).

Новые формы разрешений разработаны в рамках установления единых стандартов предоставления государственных и муниципальных услуг по выдаче РС и РВ и значительно отличаются от действующих форм, утвержденных приказом Минстроя России №117/пр от 19.02.2015.

Ранее портал ЕРЗ.РФ подробно разбирал содержание приказа №446/пр.

  

Проектная документация и экспертиза

С 1 сентября вступило в силу Постановление Правительства РФ №963 от 27.05.2022, которым внесены многочисленные поправки к Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.

Целью разработки изменений было сокращение объема разрабатываемой проектной документации (ПД), сроков проектирования, а также уменьшение стоимости проектных работ и стоимости работ по обязательной экспертизе ПД.

  

Фото: www.gis96.ru

  

Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, внесенные Постановлением №963 изменения, не применяются при подготовке ПД, если задание застройщика или технического заказчика на проектирование, предусматривающее подготовку этой проектной документации, утверждено до 01.09.2022.

Постановлением Правительства РФ №2366 от 20.12.2021 утвержден порядок проведения экспертизы ПД и экологической экспертизы по принципу «одного окна».

Принятое Постановление Правительства обязывает Минстрой России обеспечить:

• с 24.12.2021 техническую возможность реализации взаимодействия АИС «Главгосэкспертиза» и Программно-технологического комплекса государственного контроля Росприроднадзора России, с использованием которых обеспечивается проведение государственной экспертизы ПД и государственной экологической экспертизы ПД по принципу «одного окна»;

  

  

• с 01.09.2022 техническую возможность проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы ПД по принципу «одного окна». Подробнее об этом писал портал ЕРЗ.РФ.

Постановлением Правительства РФ №711 от 20.04.2022 внесены изменения в Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007, которыми скорректировано понятие «этап строительства» для различных объектов. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование.

Согласно Постановлению №711, которое ранее подробно анализировал портал ЕРЗ.РФ, возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

  

Фото: www.c.pxhere.com

  

Градостроительные нормы

Постановлением Правительства РФ №2303 от 15.12.2021 утверждены требования к комплексным схемам инженерного обеспечения.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, согласно Постановлению, комплексная схема инженерного обеспечения территории представляет собой документ, содержащий описание существующего и планируемого размещения сетей электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи (сети инженерно-технического обеспечения) и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства и некапитальных сооружений на территории, на которой планируется осуществлять строительство.

  

Фото: www.taganrogprav.ru

  

Вступили в силу нормы о независимой оценке квалификации специалистов по организации строительства, главных инженеров и архитекторов проектов.

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения в ГрК РФ, внесенные 447-ФЗ, которыми устанавливаются требования о прохождении независимой оценки квалификации при включении работника организации – члена саморегулируемой организации (СРО) в Национальный реестр специалистов. Закон устанавливает, что специалисты по организации инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства должны не реже одного раза в пять лет проходить независимую оценку квалификации физического лица, претендующего на осуществление профессиональной деятельности.

Подробнее об этом можно прочесть на портале ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.zanostroy.ru

  

Новые правила аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.05.2022 №994.

Правила устанавливают порядок аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации (ПД) и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий (аккредитация), которая проводится национальным органом по аккредитации.

Подробнее о новых правилах можно узнать в публикации на портале ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.strategy24.ru

  

Информационная система жилищного строительства

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения, расширяющие перечень сведений, которые подлежат размещению застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Портал ЕРЗ.РФ ранее анализировал данное Постановление.

Оно установило перечень сведений и документов, которые застройщики должны разместить в системе:

• при строительстве многоквартирных домов без привлечения средств граждан и юрлиц;

• при долевом строительстве индивидуальных жилых домов на территории малоэтажных жилых комплексов.

  

Фото: www.ipotekaved.ru

  

Возмещение затрат правообладателям линейных объектов

Постановлением Правительства РФ от 02.06.2022 №1010 утверждены Правил определения формы возмещения затрат, возникших в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом существующих линейных объектов» (Правила).

Согласно Правилам, возможно два варианта определения формы возмещения затрат:

• форма возмещения затрат осуществляется правообладателем существующих линейных объектов, на основании предложения застройщика, технического заказчика;

  

  

• застройщик, технический заказчик самостоятельно определяют форму возмещения затрат, направляя уведомление об определении формы возмещения затрат.

В каких случаях застройщик, технический заказчик вправе самостоятельно определять форму возмещения затрат, можно узнать из публикации на портале ЕРЗ.РФ.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минэкономики: ситуация в строительстве значительно улучшилась, рынок ипотеки восстанавливается

Новые правила аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертиз 

Правила определения формы возмещения затрат правообладателям линейных объектов

Подготовка проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами

Какую информацию теперь обязаны размещать в ЕИСЖС застройщики многоквартирных домов

Эксперты: Строительная отрасль будет восстанавливаться с помощью инструментов, уже показавших свою эффективность 

Вводятся независимая оценка квалификации специалиста и дополнительный уровень ответственности компфондов СРО

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Утвержден порядок проведения экспертизы ПД и экологической экспертизы по принципу «одного окна»

Изменения в составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Новые формы разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию

Новый закон позволяет застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод, и регистрацию прав на объект

Утверждены требования к комплексным схемам инженерного обеспечения

Обзор изменений в системе ценообразования в строительстве и мониторинге цен строительных ресурсов

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

Обзор проекта федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»

СМИ продолжают выяснять у специалистов, что будет с новостройками и «вторичкой» после завершения действия льготной ипотеки под 8%.

 

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Аналитики портала Novostroy пообщались с пятью профессиональными участниками рынка.

  

Фото: web.telegram.org

   

Андрей ГАРИФУЛЛИН (на фото), заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир Нмаркет.ПРО:

— Новостройки никогда не падали в цене за всю историю. Максимум, что мы можем увидеть, — замедление роста. Возможно, даже остановку.

Что касается «вторички», то тут да, возможно, ценник поползет вниз с учетом высокой ставки по ипотеке. Но на какие-то заметные цифры я бы не рассчитывал.

 

Фото: brobank.ru

 

Юрий ИСАЕВ (на фото), аналитик сервиса Brobank.ru:

— После 1 июля возможно снижение стоимости жилья. Связано это с неизбежным сокращением спроса на новостройки, который поддерживался с помощью ипотеки.

Это может спровоцировать застройщиков разрабатывать новые пути реализации недвижимости. Например, создание программ по предоставлению рассрочки.

Но существенных изменений не будет. Причина — значимая зависимость строительства от импортных материалов и оборудования.

 

Фото: vk.com

 

Ася ЛЕВНЕВА (на фото), директор департамента по маркетингу и продажам девелопера Балтийская жемчужина:

— Цены не снизятся. Будет больше маркетинговых акций, которые только создадут видимость доступности жилья. Вероятно, появятся и новые точечные программы от государства, рассчитанные на ограниченный круг покупателей.

А вот объемы строительства точно уменьшатся. Девелоперы отдадут предпочтения маржинальным проектам, которые востребованы у финансово обеспеченных потребителей.

Если появятся экономичные недорогие объекты, то только низкого качества.

 

Фото: ansandi.ru

 

Виктор БОГОМАЗОВ (на фото), руководитель агентства недвижимости для инвесторов SANDI:

— Не думаю, что цены будут снижаться, — инфляция точно так же влияет на стоимость строительства, как и на все другое.

На новостройки темпы роста могут замедлиться, а готовые квартиры — более существенно подорожают. Люди начнут выбирать, ориентируясь на планировки, близость к метро, метраж и т. д.

Девелоперам в этой ситуации ничего не остается, как предлагать больше своих субсидированных программ. Так что, рекомендую отслеживать акции застройщиков — наверняка появятся очень хорошие варианты.

 

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

 

Владимир ЩЕКИН (на фото), соучредитель, генеральный директор Группы Родина:

— Возможно точечное снижение цен в различных сегментах. Застройщики пойдут на это только в особой ситуации, например, при ощутимом и долгосрочном падении спроса, условно на 25% — 30% в течение года, но такое развитие событий маловероятно.

Я ожидаю определенной стагнации цен, но не массово, государство все равно продолжит поддерживать население, адресные программы останутся доступны.

Еще четырех экспертов опросил «МК».

 

Фото: fontvielle.ru

 

Сергей СОЛОВЫХ (на фото), руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle:

— Даже с учетом сворачивания одной популярной программы и корректировки условий другой я бы не стал ждать снижения стоимости квадратных метров. Изменятся лишь темпы кредитования.

Среди возможных последствий — замедление роста цен жилья до уровня инфляции, падение спроса на первичном рынке, повышение привлекательности вторичного.

Постепенно перегретость рынка недвижимости уйдет, цены на готовое жилье начнут догонять новостройки.

 

Фото: intercessia.ru

 

Михаил ЛАВРУХИН (на фото), руководитель практики по коммерческой и жилой недвижимости «Интерцессия»:

— Рынок уже давно был готов к сворачиванию льготной ипотеки. Гораздо большее влияние сейчас оказывает тот факт, что у многих банков исчерпаны лимиты по другим госпрограммам.

Но даже если их не увеличат, то обвала цен не жду, — застройщики не станут работать себе в убыток. Банки также не торопятся в отсутствие господдержки как-то раскачивать этот низкодоходный сегмент.

 

Фото: vk.com

 

Алексей КРИЧЕВСКИЙ (на фото), финансовый советник, автор телеграм-канала «Экономизм»:

— После июля цены как минимум должны остановиться. Застройщики, конечно, попытаются всеми способами удержать покупателей. С этой целью банки уже придумывают разного рода «недольготные» ипотеки, где, к примеру, первые пять лет кредит обслуживается по 8%, а затем меняется на рыночную ставку.

Поэтому в ближайшие месяцы можно ждать нового витка конфликтов между ЦБ и союзом застройщиков и банков, которые будут предлагать все новые схемы продаж и кредитования.

 

Фото: pg.partners.ru

 

Полина ГУСЯТНИКОВА (на фото), старший управляющий партнер PG Partners:

— После завершения программы льготной ипотеки рынок начнет выравниваться, «первичка» подтягивать за собой «вторичку», которая долгое время находилась в отстающих.

В целом для рынка это хорошо, потому что позволит восстановить нарушенный баланс спроса и предложения.

Скорее всего, появятся дополнительные предложения от застройщиков и банков, но не стоит забывать, что это не щедрость с их стороны, поскольку цена квартир с субсидированной процентной ставкой, как правило, выше.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночная ипотека по низким ставкам намного лучше льготных программ

Эксперты: продажи новостроек после 1 июля могут сократиться на 50%

Эксперты: спрос на новостройки просядет до конца года на 10% — 15%

Минфин: катастрофы на рынке ипотеки из-за сворачивания госпрограмм не ожидается

Эксперты: столичные девелоперы сохранят свою активность независимо от ситуации со спросом и ценами

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

В ближайший месяц эксперты ждут рост спроса на новостройки, затем — на вторичное жилье

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Эксперт: cнижение цен — единственный инструмент для активизации спроса на рынке жилья