По мнению председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, неоднозначное требование, заложенное в 218-ФЗ, грозит приостановкой ряда жилых проектов в Москве.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Мы уже писали о том, что целый ряд изменений, внесенных в законодательство о долевом строительстве нынешним летом, в настоящее время обсуждается в профессиональном строительном сообществе с участием представителей Совета Федерации.

Одно из самых неоднозначно трактуемых положений закона выражается формулой «один застройщик — одно разрешение на строительство». В настоящее время эта и ряд других позиций нового 218-ФЗ анализируется представителями НОСТРОЙ, НОЗА, Клуба инвесторов Москвы на предмет возможных улучшений документа. Соответствующие предложения будут отражены в ближайшее время в консолидированной позиции бизнес-сообщества по новому закону.

Между тем из-за этой вышеупомянутой формулы в Москве может быть осложнено финансирование ряда проектов в сфере жилищного строительства. «Если все это останется (в законе — Ред.), то много проектов придется остановить, очень много застройщиков придется реструктуризировать», — заявил руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев (на фото) на недавней пресс-конференции в МИА «Россия сегодня».

218-ФЗ требует, чтобы у одного застройщика было одно разрешение на строительство, тогда как предполагалось, что один застройщик будет строить один объект, напомнил чиновник. «У нас много комплексных объектов, в том числе многокорпусная застройка, где разрешение на строительство выдается на один корпус, — пояснил Константин Тимофеев и добавил: — Из закона можно вынести, что один застройщик — это один корпус, что очень сложно. Если сейчас в столице 520 объектов и 224 застройщика, то будет 520 объектов и 520 застройщиков», — резюмировал глава Комитета. Т.е. количество юридических лиц — застройщиков в Москве должно увеличиться в 2,32 раза.

К слову, в целом в России, по данным ЕРЗ в настоящее время (на 1 августа 2017 года) 4 224 застройщика строят по 9 959 уникальным разрешениям на строительство 14 948 корпусов жилых домов. Эти цифры также свидетельствуют о том, что при сохранении существующих объемов строительства и принципа «одно разрешение на строительство — один застройщик» количество юридических лиц — застройщиков в России должно увеличиться в 2,35 раза.

Фото: www.sevizm.mos.ru

Реализация данной законодательной новеллы обернется увеличением количества проверок застройщиков, повышением объемов анализа отчетности, что в итоге усложнит администрирование, убеждены в столичном ведомстве. Между тем по мере увеличения объемов жилищного строительства количество проверок столичных застройщиков и так растет быстрыми темпами: по словам Константина Тимофеева, за семь месяцев 2017 года оно увеличилось на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом количество внеплановых документарных проверок выросло на 79% или в четыре раза.

Подобный бюрократизм, расширению которого, как считает глава Москомстройинвеста, будет способствовать и данное положение нового закона, не вяжется с курсом на сокращение числа административных процедур в строительстве и повышение уровня комфортности ведения бизнеса. К слову, напомним, что в рейтинге Всемирного банка Doing Business, характеризующем комфортность ведения бизнеса в 2017 году, Россия по позиции «получение разрешений на строительство» занимает 115-е место из 190 рейтингуемых стран.

Другие публикации по теме:

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

214-ФЗ в режиме отображения правок, внесенных законом о компенсационном фонде

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Обзор состояния делового климата в строительном секторе России и г. Москвы во II квартале 2017 года

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение от 22.08.2022 №305-ЭС22-7163, в котором разъяснила существующую разницу между покупкой квартиры гражданами в инвестиционных целях и для проживания, а также уточнила, как защищены права каждой из этих категорий граждан. 

Фото: www.amgkh.ru

Как следует из материалов дела, 14.02.2014 между застройщиком и гражданином (дольщиком, участником строительства) заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир площадью более 2 тыс.  кв. м, расположенных в многоквартирном жилом доме, общей оплаченной стоимостью свыше 31 млн руб.

Решением Арбитражного суда Московской области в 2020 году застройщик был признан банкротом. Определением суда первой инстанции от 11.10.2021 в реестр включено требование гражданина о передаче 15 квартир. Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.12.2021, оставленным без изменения постановлением суда округа от 17.02.2022, названное определение отменено, гражданину отказано во включении в реестр о передаче жилых помещений.

Гражданин обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить. Судебная коллегия ВС посчитала правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

Сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Как отмечено в упомянутом Постановлении №34-П, заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

По этим причинам вопреки выводам судов о приобретении гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 Гражданского кодекса РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность.

Кроме того, ВС указал, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а иная часть — в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) гражданина носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве.

Учитывая данную позицию ВС, в дальнейшем суды при вынесении решения должны будут исследовать вопрос, для каких целей гражданин приобретает большое количество квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей).

Фото: www.spb-sovetnik.ru

Также ВС указал, что ошибочны и выводы судов, указавших, что действующим законодательством ограничена до 120 кв. м площадь помещения, приобретаемого физическим лицом — участником долевого строительства. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства. Ч. 2 ст. 13 218-ФЗ подобное ограничение не устанавливает.

Названная норма подлежит применению для определения размера компенсации участнику строительства в ситуации, когда Фондом развития территорий принято решение о выплате возмещения вместо решения о финансировании мероприятий по завершению строительства. Однако названная норма не ограничивает площадь помещения (помещений), которое подлежит передаче физическому лицу, включенному в реестр о передаче жилых помещений, и размер трансформированного денежного требования кредитора.

Учитывая указанные, а также иные обстоятельства дела, ВС отменил постановления суда апелляционной инстанции от 06.12.2021 и суда округа от 17.02.2022, отправив обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Фото: www.cashcirculation.ru

Другие публикации по теме:

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя

Верховный Суд разъяснил, когда возможно применение договорной неустойки

Как защитят права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства

Верховный Суд: застройщик вправе продлить аренду земельного участка без торгов, чтобы закончить строительство

Верховный Суд: застройщик вправе штрафовать подрядчика за выявленные на стройплощадке нарушения

ФРТ не обязан исполнять обязательства застройщиков-банкротов в отношении лиц, требующих предоставить нежилые коммерческие помещения

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Основания для внесения проблемных объектов в реестр актуализируют

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Верховный Суд: казначейство не уполномочено проверять достоверность сметной стоимости строительных работ, определенной на этапе проектирования

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика