Выводы Конституционного Суда вызывают вопросы и могут повлечь дискриминацию собственников отдельных видов помещений, считают разработчики Жилищного кодекса.

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суд РФ признал законной обязанность собственников помещений в многоквартирных домах оплачивать расходы на содержание общего имущества, сказано в постановлении, опубликованном на официальном сайте суда. Такое решение суд принял по жалобе жителя Ростова-на-Дону, который не соглашался с дифференциацией платежей в зависимости от назначения помещения, находящегося в собственности. Размер выплат был определен на собрании ТСЖ, и для владельцев нежилых помещений он был меньше. Истец обжаловал его сначала в судах общей юрисдикции, а после отказа обратился в Конституционный Суд с жалобой на несколько пунктов Гражданского и Жилищного кодексов.

В постановлении суда отмечается, что оспариваемые нормы соответствуют Конституции. Суд отмечает, что учет характеристики помещений при установлении платежей возможен, но лишь в том случае, если дифференциация их размеров не повлечет за собой необоснованных различий среди собственников одного и того же вида помещений.

«Содержащиеся в (оспариваемых нормах) положения… предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения… особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме», — сказано в решении суда.

Там подчеркивается, что такая дифференциация размеров не должна повлечь за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.

Фото: www.teleprogramma.pro

По просьбе портала ЕРЗ данное решение Конституционного Суда комментирует ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Конституционность оспариваемых заявителем норм ГК РФ и ЖК РФ не подлежит сомнению, — подчеркивает эксперт. — Однако вывод Конституционного Суда вызывает вопросы.

Почему, анализируя нормы ЖК РФ, суд не учел, что формула распределения общих расходов на содержание общего имущества между собственниками жилых и нежилых помещений, а также машино-мест в многоквартирном доме императивно установлена ч. 2 ст. 39 ЖК РФ: «доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника»? Эта норма четко устанавливает, что от общих расходов на каждого собственника приходится доля, пропорциональная площади принадлежащего ему на праве собственности помещения.

Почему КС РФ не учел, что эта формула сформулирована для всех собственников одновременно и не содержит никаких изъятий для собственников отдельных видов объектов недвижимости в многоквартирном доме? Эта формула применена специально для способа управления многоквартирным домом ТСЖ. Так в п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ устанавливается, что ТСЖ вправе: «устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как видим, здесь также содержится четкая формула, относящаяся как к членам ТСЖ, так и к собственникам, не являющимся членами ТСЖ.

Для способа управления многоквартирным домом управляющей организацией законодатель в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ установил, что «условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме». Поскольку условие о размере платы за жилое помещение (за содержание общего имущества в многоквартирном доме) является существенным условием договора управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), то, соответственно, устанавливать в договоре управления для собственников различных видов помещений разные размеры платы — противозаконно.

Конституционный Суд РФ, основываясь на формальном анализе норм, делает спорный вывод о том, что при непосредственном управлении многоквартирном домом собственниками помещений и при управлении ТСЖ или ЖСК «не установлены какие-либо конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений в многоквартирном доме, обусловленных в том числе их назначением, при определении конкретного размера платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений». То есть, если в многоквартирном доме большинство помещений жилые, то на общем собрании собственников помещений можно на собственников нежилых помещений возложить бремя содержания общего имущества в большем размере, чем будет возлагаться на собственников жилых помещений. И наоборот. Представляется, что это породит многочисленные нарушения и споры.

В российских городах много домов, в которых есть нежилые помещения. Возможно, теперь собственники жилых помещений захотят снизить бремя своих расходов, переложив их на собственников нежилых помещений. И, наоборот, есть дома, в которых большинство помещений — нежилые. И не исключено, что собственники нежилых помещений, теперь, возможно, захотят выжить собственников жилых помещений, попытаются создать для них трудные условия несения бремени расходов на содержание общего имущества.

Как один из авторов проекта Жилищного кодекса РФ должен сказать, что документ написан исходя из концептуального принципа равенства собственников жилых и нежилых помещений. А этот принцип сегодня подвержен сомнению.

Последствия могут быть непредсказуемыми. Положения и выводы Конституционного Суда РФ могут быть учтены законодателем. Например, он может дополнить ЖК РФ запретом  установления различных размеров платежей в зависимости от вида недвижимости в многоквартирном доме. Воспользуется ли он таким правом? Ответ на этот вопрос мы обязательно узнаем», — резюмировал эксперт.

Фото: www.mtdata.ru

Другие публикации по теме:

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Скандал в Ульяновске может привести к изменению правил выбора управляющих компаний для новостроек

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Арбитражный суд: отсчет срока просрочки передачи квартиры начинается с даты погашения дольщиком задолженности перед застройщиком

Застройщики утрачивают возможность обеспечения жизненного цикла построенных ими многоквартирных домов. Все чаще управление домами переходит к неподконтрольным им управляющим компаниям.

 Фото: www.vsluh.ru

Жилищный кодекс установил обязанность застройщика не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом застройщик в течение 5 лет несет гарантийные обязательства в отношении  результатов строительства. Указанные нормы мотивируют крупных застройщиков создавать подконтрольные им управляющие компании и обеспечивать полный жизненный цикл здания от проектирования до эксплуатации.

В последнее время органы местного самоуправления стали активно использовать свое право на проведение конкурса по выбору управляющей компании. В результате зачастую победителем конкурса объявляется управляющая компания, аффилированная непосредственно с органом местного самоуправления (муниципальное предприятие). Ведь управление вновь построенным домом является выгодным бизнесом, т.к. в период гарантийного срока множество расходов можно отнести на застройщика.

С результатами конкурса, в котором победил «Жилстройпроект», «Выбор-сервис дельфин» не согласился. Компания апеллировала протоколом общего собрания собственников: жители дома выбрали себе в управляющую компанию родного застройщика ещё в прошлом году. «Выбор-сервис дельфин» просил суд принять обеспечительные меры: не только запретить  победителю конкурса заключать с собственниками договоры управления жилым домом, но и лишить возможности каким-либо образом влиять на управление высоткой. Однако решения компания так и не дождалась: отозвала исковое заявление 11 июля. Застройщики, несогласные с таким развитием событий, пытаются обжаловать результаты конкурсов. Последний пример —  сразу два крупных воронежских застройщика подали иски в суд с целью отменить результаты конкурсов, проведённых мэрией города. Так, 21 июня компания «Выбор-сервис дельфин» подала исковое заявление к «Жилстройпроекту» в Арбитражный суд Воронежской области. Причиной иска стал муниципальный конкурс, целью которого было выбрать управляющую компанию для 17-этажного дома ЖК «Озерки». В исковом заявлении «Выбор-сервис дельфин» просила признать недействительными торги, проведенные в форме открытого конкурса, по отбору управляющей компании. Строительством этого жилого комплекса занимался застройщик  «Выбор» (№2 в ТОП застройщиков Воронежской области).

С аналогичной проблемой столкнулась и ООО УК «Аксиома». По итогам конкурса от 11 мая право на управление ЖК «Высота» выиграла компания «Стандарт Сити». «Аксиома», принадлежащая экс-депутату Госдумы Сергею Журавлеву, попросила суд это решение отменить, и 18 мая подала иск в Арбитражный суд Воронежской области. Компания обосновала своё несогласие с результатами конкурса, ссылаясь, как и «Выбор-сервис дельфин», на протокол общего собрания жильцов: жители дома уже сделали свой выбор в пользу фирмы от застройщика. Правда, всего за пару дней до начала конкурса. Судебное разбирательство по делу «Аксиомы» было отложено уже дважды. Следующее заседание назначено на 19 июля.

Подробно о юридических аспектах выбора управляющей компании для новостройки — в публикации «Вопросы организации управления многоквартирными домами — новостройками»