На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект федерального закона «О внесении изменения в Градостроительный кодекс РФ».

Фото: www.modyl-spb.ru

Законопроектом предусматривается внесение изменений в п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), наделив Правительство РФ полномочиями по установлению критериев для сооружений вспомогательного использования.

В соответствии с ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. При этом ГрК РФ не дает определение понятию «объект вспомогательного использования».

Для устранения данного пробела п. 16 Плана мероприятий (дорожной карты) реализации механизма управления системными изменениями нормативно-правового регулирования предпринимательской деятельности «Трансформация делового климата» «Реинжиниринг правил промышленного строительства», утвержденного распоряжением Правительства РФ №2692-р от 27.09.2021, было запланировано внести изменения в ГрК РФ.

Эти изменения предложено внести в части определения категорий объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство или устанавливаются особенности в градостроительной деятельности, путем определения понятий «строение и сооружений вспомогательного использования», «строение», «здания и сооружения высокой заводской готовности (модульные конструкции)», «реконструкция и капитальный ремонт объектов промышленного назначения».

Фото: www.stroyenergoset.ru

Разработанный законопроект частично решает поставленную задачу.

Напомним, что ранее Росреестр в письме №3215-АБ/20 от 13.04.2020, раскрывал, какие критерии позволяют отнести объекты к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений. По мнению регистрационного ведомства, к числу объектов капитального строительства (ОКС) вспомогательного использования, могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

При этом размещение ОКС вспомогательного использования предусматривается проектной документацией.  Как отмечал Росреестр, к числу объектов вспомогательного использования не могут быть отнесены ОКС, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Фото: www.vympel-rybinsk.ru

В частности, при наличии на земельном участке здания торгового центра в качестве основного объекта, не может считаться объектом вспомогательного использования другой объект с аналогичным назначением и разрешенным использованием — например, являющееся объектом капитального строительства и расположенное на этом же земельном участке здание магазина, имеющее меньшие по сравнению со зданием торгового центра параметры.

Вопросы учетно-регистрационных действий в отношении хозяйственных построек и объектов вспомогательного использования были рассмотрены в письме Минэкономразвития России от 30.01.2020 №Д23и-2702.

Предполагается, что в случае принятия законопроекта он вступит в силу с 01.03.2023 и будет действовать до 01.03.2029.

Публичное обсуждение законопроекта продлится до 21 апреля 2022 года.

Другие публикации по теме:

Особенности выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в 2022 году

Какие изменения нормативно-правовой базы строительной отрасли запланированы в этом году

В Градостроительном кодексе вводится институт образцового проектирования

Изменения в сфере земли и недвижимости за IV квартал 2021 года

Разработан новый закон об архитектурной деятельности

К таким выводам, по информации портала IRN.RU, пришли участники организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи».

Фото: erzrf.ru

Первый вопрос, на который искали ответ специалисты: «Решила ли льготная ипотека поставленную перед ней задачу повышения доступности жилья?».

Член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото ниже) в этом не уверен. Да, госпрограммы поддержали бизнес, помогли застройщикам перейти от «дикого девелопмента» к цивилизованному проектному финансированию, признает депутат.

Фото: er.ru

Между тем доступность жилья, считает Якубовский, зависит прежде всего от себестоимости 1 кв. м и складывается из цен на землю, инфраструктуру, стройматериалы. Так не лучше ли в таком случае государству было повлиять на то, чтобы строительство стало более дешевым, задает риторический вопрос законодатель.

Но, как заметил руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото ниже), «все зациклились на субсидировании ипотеки, мол, напечатаем много денег, и наступит счастье».

Фото: IRN.RU

«В итоге последние четыре года показали, что игры с ипотекой сделали жилье менее доступным, чем оно было», — подчеркнул эксперт.

Пока не очень озабочены ценой «квадрата» и застройщики. Льготная ипотека их научила, что базовым фактором является стоимость обслуживания кредита. Раньше она была приемлемой за счет госсубсидий по льготной ипотеке, теперь этим намерен заняться сам бизнес, увеличивая цену сделки, но снижая аннуитетный платеж, чтобы он был привлекательным для потребителя.

По мнению Олега Репченко, собирая сегодня таким образом дополнительный спрос, рынок рискует потерять его завтра. Сложно купить квартиру на всю жизнь: люди женятся, разводятся, рожают детей, и жилищный вопрос возникает вновь.

Но, купив новостройку, заметил главный аналитик IRN.RU, человек не может продать ее на «вторичке» без потерь, поскольку цена завышена на 20% — 40% за счет льготных программ.

Уменьшение ипотечного платежа (пусть и за счет увеличения стоимости метра) — фактически единственный инструмент поддержки спроса, который застройщики готовы обсуждать. А вот снижать цены они не намерены, констатирует Репченко.

Фото: primedevelopment.ru

«Та же скидка — это умышленное сокращение застройщиком своей маржинальности, и на то должны быть веские причины. Первое правило бизнеса — никогда не делись своей прибылью», — пояснил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

На данный момент «веских причин» как раз нет. В нынешней модели застройщики работают с использованием механизма эксроу. Им более интересен процесс наполнения счетов, чтобы кредиты обходились дешевле, а форма оплаты совершенно не принципиальна.

«Вариант, что ты приходишь с "кэшем" и получаешь скидку, маловероятен, потому что в этом нет никакой финансовой выгоды», — подтвердил президент НОСТРОЙ Антон Глушков (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Поэтому на стартах, когда девелоперам нужно наполнить эскроу и привлечь инвесторов, есть очень выгодные условия. В этой ситуации могут предоставляться операционные скидки, которые компенсируются на поздних стадиях за счет хорошего наполнения счетов.

По словам главы объединения строителей, значительный дисконт появится, когда обслуживание кредитов начнет тяготить девелоперов, но эксперт не ожидает, что это произойдет в ближайший год.

В строящихся проектах существенная часть квартир уже продана, а значит, ставка по проектному финансированию для девелоперов низкая, и они могут взять дешевый кредит под будущую прибыль, чтобы закладывать новые проекты.

«Сейчас застройщики оказались связаны по рукам и ногам. У них есть хорошие производственные мощности, рабочие коллективы, земельный банк. И никто не намерен сокращать набранный темп», — заключил Антон Глушков.

Что в этой ситуации делать? Эксперт полагает, что дальше каждый будет придумывать свою индивидуальную схему.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

Эксперт: спрос на новостройки уже летом может упасть на 40%

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Эксперты: несмотря на близкий финиш льготной ипотеки, цены в российских мегаполисах не растут

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономики

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье