В Правительстве и Минстрое не согласны с мнением ряда сенаторов о том, что переход на эскроу менее чем через полтора года приведет к значительному подорожанию жилья. Позиции отраслевых экспертов по этому вопросу разделились.

Фото: www.vseon.com

Первый зампред Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский (на фото), принимавший участие в работе над 214-ФЗ, и его коллеги по комитету прогнозируют повышение цен на жилье в РФ к лету 2021 года не менее чем на 25%.  

Фото: www.retail-life.ru

«Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка, — так сенатор обосновал свой прогноз, высказанный в интервью «Известиям».

При этом он подчеркнул, что стартовавшая в середине прошлого года реформа долевого строительства уже увеличила стоимость жилья в «старой» Москве примерно на 13%, а в Новой Москве (ТиНАО) — на 9—12%.

Фото: www.gisfactory.com

По мнению представителей верхней палаты, на неуклонное удорожание жилья играют следующие факторы, отрицательно влияющие на рентабельность строительства: 

1) наличие процентной ставки банковского проектного финансирования в размере 11—14% годовых (в рамках старой схемы долевого финансирования у застройщика был «бесплатный» доступ к деньгам дольщиков);

2) появившаяся у застройщиков обязанность иметь на своих счетах сумму в размере 30—40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%;

Фото: www.siapress.ru

3) прохождение всех платежей через банк, что нередко происходит с задержкой примерно в три-четыре недели и также умножает затраты девелопера на несколько процентов;

4) уход с рынка многих средних и мелких застройщиков, которым банки отказали в предоставлении проектного финансирования.

Фото: www.hardwarejournal.co.nz

Наличие всех вышеперечисленных обстоятельств и приводит в среднем к росту издержек застройщика на четверть, подсчитал Лисовский с коллегами по профильному комитету.

В Правительстве и Минстрое, хотя и признают свершившийся за последние полгода (после старта реформы долевого строительства) 10% рост цен на жилье, не считают, что он будет увеличиваться.

Фото: www.ruspekh.press

«Перед реформой действительно было много разговоров о неминуемом росте цен и монополизации рынка, однако этого не произошло благодаря современным технологиям и отлаженной работе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС)», — пояснил «Известиям» вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото).

По его словам, никаких массовых проблем с подорожанием жилья нет, а с банками вопрос кредитования небольших проектов решается оперативно.

Фото: www.m.asninfo.ru

Замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото) также заметил, что ведомстве исключили введение административное регулирование цен на недвижимость, потому что это «не является рыночным механизмом».

В некоторых случаях застройщики в рамках проектного финансирования могут и сэкономить, поскольку теперь рост компенсируются, например, отсутствием необходимости отчислять 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в компенсационный фонд, заявили «Известиям» в Сбербанке, крупнейшем кредиторе жилищных проектов по новой схеме.

А вот мнения отраслевых экспертов относительно прогноза сенаторов разделились. Так, в ГК «Гранель» считают повышение стоимости на 15—20% за два года вполне реальным.

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

«Росту цен будет способствовать уменьшение предложения на рынке первичного жилья, а также его консолидация, вызванные отсутствием для многих застройщиков возможности получения банковского финансирования», — полагает директор Группы Рустам Арсланов (на фото).

Фото: www.rusvest.ru

Солидарен с коллегой и президент ГК «Основа» Александр Ручьев (на фото). «Главные предпосылки роста — рост издержек девелоперов, увеличение в разы срока оборачиваемости капитала при переходе на эскроу-счета», — подчеркнул он.

Фото: www.1tmn.ru

В то же время, по мнению директора федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова (на фото), не нужно списывать со счетов растущий рынок вторичного жилья, который всегда конкурирует с рынком новостроек, в том числе и в части стоимости, а значит ограничит ценовые аппетиты девелоперов.

Фото: www.novostroy.ru

А управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото) указал на такой ограничивающий рост цен фактор как платежеспособность населения.

«Учитывая, что потолок платежеспособности уже достигнут, если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся, и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок», — убежден Колочинский.

Фото: www.gov.ru

Другие публикации по теме:

Метриум: в 2020 году не будет агрессивного роста цен

Марат Хуснуллин: Важнейшая задача для нас — переломить тренд падения объемов ввода жилья

Дальнейший рост цен на новостройки будет сдерживать платежеспособный спрос

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год