Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Квадратный метр вырастет в цене на четверть?

В Правительстве и Минстрое не согласны с мнением ряда сенаторов о том, что переход на эскроу менее чем через полтора года приведет к значительному подорожанию жилья. Позиции отраслевых экспертов по этому вопросу разделились.

    

Фото: www.vseon.com

   

Первый зампред Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский (на фото), принимавший участие в работе над 214-ФЗ, и его коллеги по комитету прогнозируют повышение цен на жилье в РФ к лету 2021 года не менее чем на 25%.  

    

Фото: www.retail-life.ru

   

«Во-первых, к этому времени завершатся все стройки, начатые до введения эскроу-счетов. Во-вторых, произойдет монополизация рынка, — так сенатор обосновал свой прогноз, высказанный в интервью «Известиям».

При этом он подчеркнул, что стартовавшая в середине прошлого года реформа долевого строительства уже увеличила стоимость жилья в «старой» Москве примерно на 13%, а в Новой Москве (ТиНАО) — на 9—12%.

   

Фото: www.gisfactory.com

    

По мнению представителей верхней палаты, на неуклонное удорожание жилья играют следующие факторы, отрицательно влияющие на рентабельность строительства: 

1) наличие процентной ставки банковского проектного финансирования в размере 11—14% годовых (в рамках старой схемы долевого финансирования у застройщика был «бесплатный» доступ к деньгам дольщиков);

2) появившаяся у застройщиков обязанность иметь на своих счетах сумму в размере 30—40% стоимости проекта, что приводит к увеличению затрат примерно на 8%;

   

Фото: www.siapress.ru

    

3) прохождение всех платежей через банк, что нередко происходит с задержкой примерно в три-четыре недели и также умножает затраты девелопера на несколько процентов;

4) уход с рынка многих средних и мелких застройщиков, которым банки отказали в предоставлении проектного финансирования.

    

Фото: www.hardwarejournal.co.nz

   

Наличие всех вышеперечисленных обстоятельств и приводит в среднем к росту издержек застройщика на четверть, подсчитал Лисовский с коллегами по профильному комитету.

В Правительстве и Минстрое, хотя и признают свершившийся за последние полгода (после старта реформы долевого строительства) 10% рост цен на жилье, не считают, что он будет увеличиваться.

     

Фото: www.ruspekh.press

    

«Перед реформой действительно было много разговоров о неминуемом росте цен и монополизации рынка, однако этого не произошло благодаря современным технологиям и отлаженной работе Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС)», — пояснил «Известиям» вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото).

По его словам, никаких массовых проблем с подорожанием жилья нет, а с банками вопрос кредитования небольших проектов решается оперативно.

  

Фото: www.m.asninfo.ru

    

Замглавы Минстроя Никита Стасишин (на фото) также заметил, что ведомстве исключили введение административное регулирование цен на недвижимость, потому что это «не является рыночным механизмом».

В некоторых случаях застройщики в рамках проектного финансирования могут и сэкономить, поскольку теперь рост компенсируются, например, отсутствием необходимости отчислять 1,2% от каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) в компенсационный фонд, заявили «Известиям» в Сбербанке, крупнейшем кредиторе жилищных проектов по новой схеме.

А вот мнения отраслевых экспертов относительно прогноза сенаторов разделились. Так, в ГК «Гранель» считают повышение стоимости на 15—20% за два года вполне реальным.

     

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

         

«Росту цен будет способствовать уменьшение предложения на рынке первичного жилья, а также его консолидация, вызванные отсутствием для многих застройщиков возможности получения банковского финансирования», — полагает директор Группы Рустам Арсланов (на фото).

  

Фото: www.rusvest.ru

    

Солидарен с коллегой и президент ГК «Основа» Александр Ручьев (на фото). «Главные предпосылки роста — рост издержек девелоперов, увеличение в разы срока оборачиваемости капитала при переходе на эскроу-счета», — подчеркнул он.

   

Фото: www.1tmn.ru

     

В то же время, по мнению директора федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова (на фото), не нужно списывать со счетов растущий рынок вторичного жилья, который всегда конкурирует с рынком новостроек, в том числе и в части стоимости, а значит ограничит ценовые аппетиты девелоперов.

     

Фото: www.novostroy.ru

   

А управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский (на фото) указал на такой ограничивающий рост цен фактор как платежеспособность населения.

«Учитывая, что потолок платежеспособности уже достигнут, если предположить, что девелоперы поднимут цены на 25%, продажи просто остановятся, и даже дешевеющая ипотека не сможет реанимировать рынок», — убежден Колочинский.

     

Фото: www.gov.ru

         

   

  

  

   

Другие публикации по теме:

Метриум: в 2020 году не будет агрессивного роста цен

Марат Хуснуллин: Важнейшая задача для нас — переломить тренд падения объемов ввода жилья

Дальнейший рост цен на новостройки будет сдерживать платежеспособный спрос

+

Как усовершенствовать механизм счетов эскроу для более эффективного развития проектов КРТ

После перехода на механизм счетов эскроу, доверие граждан к застройщикам существенно выросло. Однако для эффективного развития территорий требуются доработки. Какие именно, рассказал «Известиям» директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.

  

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

 

В проектах КРТ, считает эксперт, необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру, в том числе и места приложения труда (МПТ). Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости», — пояснил Анатолий Клинков (на фото ниже).

Поэтому привлечь кредит на его реализацию крайне сложно, своих же средств у застройщика в модели эскроу-кредитования недостаточно.

 

Фото: пресс-служба А101

 

Банки понимают, что любой проект требует инфраструктуры, однако в этой роли они видят, скорее, объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. МПТ — это немного сложнее.

По словам эксперта, существует и другая проблема. Жилые проекты зачастую приходится финансировать в разных банках из-за лимитов кредитования на одного заемщика — здесь и начинаются проблемы.

Во-первых, непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами ЖК (контроль использования средств от двух разных банков — задача повышенной сложности).

  

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

 

Во-вторых, дохода после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта девелоперу зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ. Поэтому, как сказал представитель ГК А101, банки могут предложить отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или заем под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует», — резюмировал Анатолий Клинков.

Чтобы облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры, эксперт считает целесообразным обсудить возможность создания такого механизма с регулятором банковской отрасли в лице ЦБ.

 

Фото: vk.com

 

«Дополнительное строительство МПТ — это дополнительные затраты для нас с непонятной перспективой возврата денежных средств по времени и непонятным уровнем капитализации, — поясняет менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток, застройщик РСКК) Виктория Тивончик (на фото). — Как таковые МПТ, если к ним отнести крупные коммерческие объекты (супермаркеты, кинозалы, ледовые арены), на наш взгляд, менее привлекательны, чем школы и сады в шаговой доступности.

По мнению эксперта, данные кейсы могут быть жизнеспособны при наличии у застройщика отношений с потенциальным якорным арендатором подобных объектов в лице крупных федеральных сетей либо пула таких потенциальных арендаторов. Тогда финансовая модель проекта максимально прозрачна как для застройщика, так и для банка, который будет выдавать кредитную линию, пояснила представитель девелоперской компании. 

«Но, как правило, крупные федеральные сети полностью либо частично финансируют такие проекты сами», — уточнила Виктория Тивончик.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

 

Другие публикации по теме:

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Регионы получат более 308 млн руб. на создание инфраструктуры в рамках федерального проекта «Жилье»

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Москва отдает землю застройщикам в аренду без торгов и всего за рубль в год

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки