Ответ на этот вопрос «МК» искал в беседе с руководителем аналитического управления банка БКФ Максимом Осадчим.

Фото: www.redolg.ru

Прежде всего издание заинтересовалось секретом щедрости банков, которые предлагают льготную ипотеку под проценты заметно ниже ключевой ставки ЦБ.

Аналитик в ответ привел слова Марка Твена, который говорил, что банкир — это человек, который «одолжит вам зонтик в солнечную погоду и отберет его в тот самый момент, когда начинается дождь».

Фото: www.sputniknews.com

То есть секрет, по словам Максима Осадчего (на фото), вовсе не в щедрости банков, а в том, что государство компенсирует им недополученные доходы от выдачи льготной ипотеки.

В результате нагрузка на бюджет по этой статье из-за повышения ключевой ставки выросла более чем в два раза! И это в условиях дефицита федерального бюджета в 2,4 трлн руб.

Фото: www.siapress.ru

При этом на 1 августа 2023 года задолженность по ипотеке, предоставленной физлицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве («ИЖК по ДДУ», поэтичная аббревиатура в стиле рэпа, пошутил эксперт), составила в целом по стране 3,8 трлн руб.

Естественно, заметил Максим Осадчий, «этот праздник немыслимой щедрости со стороны государства не может продолжаться долго».

Фото: www.sarov24.ru

Однако мощное лобби банков и девелоперов тормозит сворачивание столь опасного для российской экономики механизма, потому что льготная ипотека для них — «манна небесная».

В итоге рынок перегрет, и одна из причин этого — рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля. Говоря словами Максима Осадчего, «"народные инвесторы" ищут "тихую гавань", замену валютным вкладам, утратившим привлекательность».

Фото: www.foto.cheb.ru

К тому же льготные госпрограммы деформируют рынок жилья и «каннибализируют» рыночную ипотеку.

В первую очередь это проявляется в том, что цены на жилье на новостройки выросли гораздо сильнее, чем на «вторичку». Причина проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку».

В результате агрессивный рост цен на новостройки «съел» эффект низких льготных ставок. Долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла.

Фото: www.foreignpolicy.com

Возникают, подчеркнул эксперт, и деформации на рынке рабочей силы. Основная масса строителей — это миллионы приезжих из бывших советских республик Средней Азии.

Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя оттоку капитала за рубеж и поддерживая таким образом девальвацию рубля.

Фото: www.na-zapade.ru

Но главная опасность льготных госпрограмм состоит в том, что это ипотека subprime, то есть «низкокачественная». Она нацелена на заемщиков с низкими доходами. А в условиях экономических шоков именно такие люди первыми перестают обслуживать свои долги.

Эксперт напомнил, что последний глобальный кризис 2008—2009 годов был вызван как раз коллапсом американской ипотеки subprime.

В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом.

Фото: www.itd2.mycdn.me

ЦБ видит угрозы льготной ипотеки и пытается охладить рынок, признал Максим Осадчий. Но резко прекратить программу было бы ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» для рынка жилья.

Если ее убрать, то и рынок рухнет, и цены на жилье обвалятся. Возможное решение проблемы, считает аналитик, состоит в том, чтобы частично снижать объемы субсидий и одновременно расширять программы специализированных видов ипотеки («Дальневосточной», «Сельской» и т. д.)

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Эксперты: средняя площадь квартир в Москве за 10 лет снизилась на 14 кв. м при двукратном росте цен

Никита Стасишин (Минстрой): Думаем о возобновлении программы помощи застройщикам льготными кредитами

Бегство в недвижимость как в надежный актив, или Последний шанс взять ипотеку

Эксперты: что будет, если Правительство РФ изменит условия льготных ипотечных программ

Эксперты: возобновление сельской ипотеки возможно в 2024 году

Эксперт Олег Репченко: Cворачивать льготную ипотеку нужно было при низкой ключевой ставке ЦБ

Дефицит кадров в строительстве: курс рубля, СВО, демография и другие факторы

Один из крупнейших российских девелоперов, Группа Эталон, объявила финансовые результаты за январь — июнь текущего года, опубликовав консолидированную финансовую отчетность по МСФО за 6 месяцев.

Фото: www.etalongroup.ru

Консолидированная выручка Группы Эталон (13-е место в ТОП застройщиков ЕРЗ.РФ) составила 32,8 млрд руб. Валовая прибыль за период выросла на 11% по сравнению с первым полугодием 2022 года, достигнув 11,6 млрд руб. (11,0 млрд руб. при коррекции на стоимость приобретения активов).

Валовая рентабельность на консолидированном уровне увеличилась на 4 п. п., до 34%, в сегменте жилищного строительства — на 5 п. п., до 38%.

Фото: www.кредит.рф

За последние 12 месяцев компания добилась увеличения прибыли до 19,5 млрд руб. (+20%) до вычета процентов, налогов и амортизации.

EBITDA, скорректированная на стоимость приобретения активов, за год достигла 17,5 млрд руб.(+27%) по сравнению с аналогичным показателем на конец первого полугодия 2022 года.

Фото: www.galaktika-pro

«Компания продолжает планомерную реализацию стратегии, нацеленной на расширение присутствия в регионах и повышение эффективности бизнеса, — прокомментировал финансовые результаты первого полугодия главный исполнительный директор Группы Эталон Геннадий Щербина (на фото ниже).

Он уточнил, что с середины прошлого года на рынок выведено почти 300 тыс. кв. м в региональных проектах, что позволило компании вернуться к устойчивому росту продаж.

Фото: www.rbk.ru

По словам топ-менеджера, выручка за первое полугодие 2023 года составила 33 млрд руб., и это произошло даже с учетом ограниченного спроса в 2022 году и в первые два месяца 2023-го.

В результате валовая рентабельность до распределения стоимости приобретения активов выросла до 36% на консолидированном уровне и до 40% — в сегменте девелопмента жилья.

Главный исполнительный директор компании заявил, что в планах на этот год — вывод в продажу 380 тыс. кв. м недвижимости при валовой рентабельности 45%, чего планируется достичь благодаря работе по стандартизации продукта.

Одним из ключевых драйверов роста бизнеса Группы, по словам Геннадия Щербины, является расширение предложения в регионах.

Фото: www.etalongroup.com

Главный финансовый директор Группы Эталон Илья Косолапов (на фото) отметил, что с начала года чистый корпоративный долг и его отношение к скорректированному показателю EBITDA остается практически неизменным: 14,5 млрд руб. и 0,7х.

«Коэффициент покрытия проектного долга средствами на эскроу 0,8х позволяет получать проектное финансирование по сниженной ставке», — добавил он.

Комфортная долговая нагрузка, по заключению топ-менеджера, дает возможность вкладывать средства в текущую деятельность и строить амбициозные стратегические проекты, направленные на дальнейший рост масштабов и эффективности компании.

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа Эталон

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 873 379 кв. м

Объектов строительства — 61 (в 21 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 13-е

Место в ТОП по Омской области — 1-е

Место в ТОП по Свердловской области — 6-е

Место в ТОП по Москве — 14-е

Место в ТОП по Республике Татарстан — 14-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 22-е

Место в ТОП по Тюменской области — 28-е

Место в ТОП по Московской области — 48-е

Место в ТОП по Новосибирской области — 54-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 634 360 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 4-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 146 028 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2022 г. — 4,5 (из 5)

Другие публикации по теме:

В 2022 году Группа Эталон достигла рекорда по вводу недвижимости в эксплуатацию — 735 тыс. кв. м., но продажи упали примерно на треть

2022 год стал рекордным для Группы Эталон: объем введенной в эксплуатацию недвижимости достиг 735 тыс. кв. м2022 год стал рекордным для Группы Эталон: объем введенной в эксплуатацию недвижимости достиг 735 тыс. кв. м

После выгодной сделки чиcтая прибыль Группы Эталон за полугодие достигла рекордного уровня — 11,7 млрд руб. 

В I квартале Группа Эталон в денежном выражении увеличила продажи на 21%

Земельный портфель Группы Эталон вырос на 2 млн кв. м, а география деятельности расширена вдвое

За год объемы продаж Группы Эталон на рынке Московского региона выросли на четверть — почти до 40 млрд руб.

Группа Эталон в I полугодии получила 1,3 млрд руб. чистой прибыли — против 1,8 млрд убытка годом ранее