Ответ на этот вопрос «МК» искал в беседе с руководителем аналитического управления банка БКФ Максимом Осадчим.

Фото: www.redolg.ru

Прежде всего издание заинтересовалось секретом щедрости банков, которые предлагают льготную ипотеку под проценты заметно ниже ключевой ставки ЦБ.

Аналитик в ответ привел слова Марка Твена, который говорил, что банкир — это человек, который «одолжит вам зонтик в солнечную погоду и отберет его в тот самый момент, когда начинается дождь».

Фото: www.sputniknews.com

То есть секрет, по словам Максима Осадчего (на фото), вовсе не в щедрости банков, а в том, что государство компенсирует им недополученные доходы от выдачи льготной ипотеки.

В результате нагрузка на бюджет по этой статье из-за повышения ключевой ставки выросла более чем в два раза! И это в условиях дефицита федерального бюджета в 2,4 трлн руб.

Фото: www.siapress.ru

При этом на 1 августа 2023 года задолженность по ипотеке, предоставленной физлицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве («ИЖК по ДДУ», поэтичная аббревиатура в стиле рэпа, пошутил эксперт), составила в целом по стране 3,8 трлн руб.

Естественно, заметил Максим Осадчий, «этот праздник немыслимой щедрости со стороны государства не может продолжаться долго».

Фото: www.sarov24.ru

Однако мощное лобби банков и девелоперов тормозит сворачивание столь опасного для российской экономики механизма, потому что льготная ипотека для них — «манна небесная».

В итоге рынок перегрет, и одна из причин этого — рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля. Говоря словами Максима Осадчего, «"народные инвесторы" ищут "тихую гавань", замену валютным вкладам, утратившим привлекательность».

Фото: www.foto.cheb.ru

К тому же льготные госпрограммы деформируют рынок жилья и «каннибализируют» рыночную ипотеку.

В первую очередь это проявляется в том, что цены на жилье на новостройки выросли гораздо сильнее, чем на «вторичку». Причина проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку».

В результате агрессивный рост цен на новостройки «съел» эффект низких льготных ставок. Долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла.

Фото: www.foreignpolicy.com

Возникают, подчеркнул эксперт, и деформации на рынке рабочей силы. Основная масса строителей — это миллионы приезжих из бывших советских республик Средней Азии.

Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя оттоку капитала за рубеж и поддерживая таким образом девальвацию рубля.

Фото: www.na-zapade.ru

Но главная опасность льготных госпрограмм состоит в том, что это ипотека subprime, то есть «низкокачественная». Она нацелена на заемщиков с низкими доходами. А в условиях экономических шоков именно такие люди первыми перестают обслуживать свои долги.

Эксперт напомнил, что последний глобальный кризис 2008—2009 годов был вызван как раз коллапсом американской ипотеки subprime.

В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом.

Фото: www.itd2.mycdn.me

ЦБ видит угрозы льготной ипотеки и пытается охладить рынок, признал Максим Осадчий. Но резко прекратить программу было бы ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» для рынка жилья.

Если ее убрать, то и рынок рухнет, и цены на жилье обвалятся. Возможное решение проблемы, считает аналитик, состоит в том, чтобы частично снижать объемы субсидий и одновременно расширять программы специализированных видов ипотеки («Дальневосточной», «Сельской» и т. д.)

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Эксперты: средняя площадь квартир в Москве за 10 лет снизилась на 14 кв. м при двукратном росте цен

Никита Стасишин (Минстрой): Думаем о возобновлении программы помощи застройщикам льготными кредитами

Бегство в недвижимость как в надежный актив, или Последний шанс взять ипотеку

Эксперты: что будет, если Правительство РФ изменит условия льготных ипотечных программ

Эксперты: возобновление сельской ипотеки возможно в 2024 году

Эксперт Олег Репченко: Cворачивать льготную ипотеку нужно было при низкой ключевой ставке ЦБ

Дефицит кадров в строительстве: курс рубля, СВО, демография и другие факторы

После завершения с 1 июля ряда госпрограмм льготной ипотеки и приостановки выдачи «Семейной ипотеки» под 6% ведущими банками одним из самых популярных инструментов продажи недвижимости на первичном рынке может стать рассрочка. Однако, как показал опрос специалистов, проведенный Циан, у этой схемы есть подводные камни.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Гендиректор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото ниже) в своем телеграм-канале рассказал, что длительную рассрочку, особенно на два-три года после сдачи дома, застройщики по базовым ценам давать не будут. Он назвал это расточительством при цене капитала в 20% годовых.

Эксперт полагает, что многие клиенты будут оформлять рассрочку с расчетом перехода в обычную ипотеку, когда ставки понизятся.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

«Но чем дальше, тем менее понятно, понизятся ли ставки, одобрят ли банки кредит и что будет с ценами таких квартир от застройщика/на рынке переуступок/вторичном рынке, — поделился сомнениями Ельцов и добавил: — Именно поэтому и застройщики, и особенно банки считают таких покупателей наиболее рискованными».

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) перечислил подводные камни рассрочки.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

К ним относятся возможное требование девелопера досрочно погасить всю сумму либо увеличение им цены объекта, если вдруг клиент не внесет очередной платеж, а также возможность расторжения соглашения застройщиком и требование освободить квартиру, если покупатель не успевает выполнять условия договора, — а это влечет потерю уже внесенных средств.

Кроме того, добавил эксперт, при приобретении жилья в рассрочку нельзя получить налоговый вычет, поскольку право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты ее стоимости.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский (на фото) считает, что, хотя рассрочка и может стать востребованной, основным фактором, обеспечивающим спрос, все равно является ипотека.

Фото: t.me/clubinvestmsk

«Останется набор государственных льготных ипотечных программ, в которые будут вноситься изменения по мере необходимости, — прогнозирует эксперт. — Дополнительно рассматриваются различные варианты снижения рыночных ставок со стороны банков».

Преображенский полагает, что на ближайших заседаниях совета директоров Банка России может быть достигнут пик ключевой ставки, и «в этом случае 2025 год будет отмечен смягчением кредитно-денежной политики и снижением стоимости кредитов».

«А до этого периода застройщики и банки будут применять весь возможный арсенал инструментов для поддержки спроса на рынке первичной недвижимости с целью наполнения эскроу-счетов и выполнения условий договоров проектного финансирования», — резюмировал инвестор.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

«Семейную ипотеку» под 6% могут распространить на жителей малых городов, регионы с низким уровнем строительства и ИЖС

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

В июне Сбер выдал рекордный объем ипотечного кредитования

Герман Греф: Льготную ипотеку можно сравнить с программами стимулирования организма

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

При выдаче семейной ипотеки Минфин планирует делать упор на ИЖС

Эксперты: повышение ставки по «Семейной ипотеке» до 12% не поможет отсечь инвесторов