Ответ на этот вопрос «МК» искал в беседе с руководителем аналитического управления банка БКФ Максимом Осадчим.

Фото: www.redolg.ru

Прежде всего издание заинтересовалось секретом щедрости банков, которые предлагают льготную ипотеку под проценты заметно ниже ключевой ставки ЦБ.

Аналитик в ответ привел слова Марка Твена, который говорил, что банкир — это человек, который «одолжит вам зонтик в солнечную погоду и отберет его в тот самый момент, когда начинается дождь».

Фото: www.sputniknews.com

То есть секрет, по словам Максима Осадчего (на фото), вовсе не в щедрости банков, а в том, что государство компенсирует им недополученные доходы от выдачи льготной ипотеки.

В результате нагрузка на бюджет по этой статье из-за повышения ключевой ставки выросла более чем в два раза! И это в условиях дефицита федерального бюджета в 2,4 трлн руб.

Фото: www.siapress.ru

При этом на 1 августа 2023 года задолженность по ипотеке, предоставленной физлицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве («ИЖК по ДДУ», поэтичная аббревиатура в стиле рэпа, пошутил эксперт), составила в целом по стране 3,8 трлн руб.

Естественно, заметил Максим Осадчий, «этот праздник немыслимой щедрости со стороны государства не может продолжаться долго».

Фото: www.sarov24.ru

Однако мощное лобби банков и девелоперов тормозит сворачивание столь опасного для российской экономики механизма, потому что льготная ипотека для них — «манна небесная».

В итоге рынок перегрет, и одна из причин этого — рост инвестиционного спроса на недвижимость на фоне снижения курса рубля. Говоря словами Максима Осадчего, «"народные инвесторы" ищут "тихую гавань", замену валютным вкладам, утратившим привлекательность».

Фото: www.foto.cheb.ru

К тому же льготные госпрограммы деформируют рынок жилья и «каннибализируют» рыночную ипотеку.

В первую очередь это проявляется в том, что цены на жилье на новостройки выросли гораздо сильнее, чем на «вторичку». Причина проста: льготная ипотека распространяется только на «первичку».

В результате агрессивный рост цен на новостройки «съел» эффект низких льготных ставок. Долговая нагрузка на заемщиков не только не снизилась из-за внедрения льготной ипотеки, но, напротив, выросла.

Фото: www.foreignpolicy.com

Возникают, подчеркнул эксперт, и деформации на рынке рабочей силы. Основная масса строителей — это миллионы приезжих из бывших советских республик Средней Азии.

Они отправляют значительную часть своих заработков домой, способствуя оттоку капитала за рубеж и поддерживая таким образом девальвацию рубля.

Фото: www.na-zapade.ru

Но главная опасность льготных госпрограмм состоит в том, что это ипотека subprime, то есть «низкокачественная». Она нацелена на заемщиков с низкими доходами. А в условиях экономических шоков именно такие люди первыми перестают обслуживать свои долги.

Эксперт напомнил, что последний глобальный кризис 2008—2009 годов был вызван как раз коллапсом американской ипотеки subprime.

В условиях эскалации геополитического конфликта, стагнации экономики и нестабильного финансового рынка надувание пузыря льготной ипотеки чревато кризисом.

Фото: www.itd2.mycdn.me

ЦБ видит угрозы льготной ипотеки и пытается охладить рынок, признал Максим Осадчий. Но резко прекратить программу было бы ошибкой, ведь льготная ипотека стала «подпоркой» для рынка жилья.

Если ее убрать, то и рынок рухнет, и цены на жилье обвалятся. Возможное решение проблемы, считает аналитик, состоит в том, чтобы частично снижать объемы субсидий и одновременно расширять программы специализированных видов ипотеки («Дальневосточной», «Сельской» и т. д.)

Другие публикации по теме:

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Эксперты: средняя площадь квартир в Москве за 10 лет снизилась на 14 кв. м при двукратном росте цен

Никита Стасишин (Минстрой): Думаем о возобновлении программы помощи застройщикам льготными кредитами

Бегство в недвижимость как в надежный актив, или Последний шанс взять ипотеку

Эксперты: что будет, если Правительство РФ изменит условия льготных ипотечных программ

Эксперты: возобновление сельской ипотеки возможно в 2024 году

Эксперт Олег Репченко: Cворачивать льготную ипотеку нужно было при низкой ключевой ставке ЦБ

Дефицит кадров в строительстве: курс рубля, СВО, демография и другие факторы

Об этом Национальной Службе Новостей (НСН) рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

На сегодняшний день, заявил эксперт, реальных рисков остановок строек или банкротства девелоперов в России не существует.

По данным банков и госкорпорации ДОМ.РФ, пока нет ни одного застройщика, который бы полностью ушел в дефолт, был неспособен покрыть кредиты и рассчитаться с подрядчиками.

По информации НСН, в ноябре средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы снизилась до 522,4 тыс. руб. Бизнес-класс подешевел на 1,6%, до 462,6 тыс. руб., премиальное жилье — на 1,2%, до 747,7 тыс. руб.

Фото: erzrf.ru

Однако системы в этом нет. Застройщикам не нужно давать скидки на квартиры, им проще уменьшить объемы стройки, полагает Кирилл Холопик (на фото). И ряд компаний, чтобы минимизировать риски, уже начали притормаживать вывод новых проектов.

Давать скидки не разрешают и банки, потому что есть согласованный бизнес-проект, и если девелопер начнет продавать квартиры ниже себестоимости, то кредитная организация просто прекратит проектное финансирование — и все стройки остановятся.

Снижение цен, уточнил руководитель портала ЕРЗ.РФ, в принципе возможно, но на какие-то неликвидные квартиры или же в безвыходных ситуациях.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Мы видим по отчетам, что в любом крупном городе есть жилые комплексы, в которых застройщики как бы объявили скидки в 10% — 15%, но тут же есть и ЖК, где они на столько же цены подняли», — обратил внимание Кирилл Холопик.

В результате средневзвешенная стоимость «квадрата» стоит на месте, и это, по его словам, обычное явление, поскольку в первую очередь разбирают самые видовые квартиры, на популярных этажах и с лучшими планировками. После чего на оставшиеся цены снижаются.

Когда падают продажи и объемы строительства, появляется избыток кадров, поэтому фактически всем российским застройщикам приходится сокращать персонал, но большой беды в этом эксперт не видит.

«Увольняют только сотрудников офисов продаж. Если на 30% снизилось количество сделок, значит либо на треть должна уменьшиться зарплата маркетологов, либо их число», — пояснил собеседник НСН.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Чем крупнее компания, подчеркнул он, тем более массовыми будут увольнения. Но когда продажи восстановятся, этих людей наберут обратно. Так происходит в любом бизнесе и не только в России,

Чтобы риски дефолтов застройщиков «сошли на нет», необходимо, по мнению руководителя портала ЕРЗ.РФ, и объемы стройки уменьшить на 30% — тогда денег, поступающих от продаж, будет вполне достаточно.

Если говорить в целом, то Кирилл Холопик убежден, что у российских строителей есть большой опыт преодоления кризисов, и это делает их уникальными по сравнению с девелоперами других стран.

«Наши застройщики преодолели 1998-й, 2014-й, 2020-й и 2022 годы, — напомнил эксперт и добавил: — У каждого из них в генетическом коде прописано, что на всякий случай нужно иметь подушку безопасности, нельзя работать на полном нуле, будучи полностью закредитованным».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в мегаполисах снизилось количество стартов продаж новостроек

Эксперты: прогнозы на 2025 год по ставкам на льготную и рыночную ипотеки и ценам на жилье

В ноябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 23% меньше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: в ноябре новостройки Москвы подорожали на 3%

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

На столичном рынке новостроек эксперты зафиксировали стагнацию цен

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли