Заместитель генерального директора АО «ЦНС» рассказала порталу ЕРЗ о нюансах перехода на ресурсный метод и перспективах ФГИС ЦС.

Фото: plus.google.com

Ценообразование и сметное нормирование — важнейшие направления развития строительной отрасли. Поэтому реформа ценообразования стала ключевой реформой, затронувшей не только профессионалов-сметчиков, но и изыскателей, проектировщиков, инвесторов, застройщиков, заказчиков, чиновников и всех конечных потребителей строительных работ и услуг.

С 2016 года внесен ряд изменений в Градостроительный кодекс РФ и другие федеральные законы, регулирующие строительство, а вопросы ценообразования впервые вынесены на уровень Правительства РФ.

О нюансах перехода на ресурсный метод и перспективах ФГИС ЦС порталу ЕРЗ рассказала заместитель генерального директора — начальник Управления технического регулирования в строительстве АО «Центр методологии нормирования и стандартизации в строительстве» (АО «ЦНС») Мария ЛАЗАРЕВА (на фото).

— Мария Николаевна, не так давно в обиход вновь вошли понятия «сметная норма», «сметный норматив», «укрупненные нормативы». Мы снова возвращаемся к ресурсному методу, который действовал до 1969 года, а затем сменился базисно-индексным. Однако большинство сметчиков пока продолжают считать базисно-индексным методом. В чем тут дело?

—  Этому есть несколько вполне объективных причин. Во-первых, экспертиза неохотно принимает сметы, посчитанные ресурсным методом, так как он сложно проверяем.

Во-вторых, мы пока находимся в переходном периоде. С одной стороны, есть действующие ФЕРы (федеральные единичные расценки — Ред.), ТЕРы (территориальные единичные расценки — Ред.), ГЭСНы (государственные элементные сметные нормы — Ред.) и индексы. ТЕРы отменены только в ряде субъектов, например на Камчатке, в Хабаровске, а в остальных регионах действуют.

С другой стороны, в Градостроительном кодексе РФ есть только цены на элементные нормы, на строительные ресурсы, но нет ни индексов, ни единичных расценок. На сегодняшний день на основании Градкодекса реально действуют сметные нормативы. И здесь нет никакого противоречия. Все, что мы сегодня читаем в Градкодексе, — это переход на ресурсный метод, подготовка почвы.

— А как действовать в дальнейшем, когда будут отменены ФЕРы и ТЕРы?

— Можно будет пользоваться только сборниками элементных сметных норм (ГЭСН). Согласно ч. 5 ст. 8.3 ГрК РФ «Ценообразование и сметное нормирование в области градостроительной деятельности», сметные цены на строительные ресурсы являются частью Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС). Сборники сметных норм утверждены Минстроем России и внесены в федеральный реестр сметных нормативов.

Стоит обратить внимание на то, что сборники вышли в 2017 году, и уже претерпели изменения. Было опубликовано четыре редакции дополнений и изменений. Потому и сметчики не всегда владеют последней информацией, поскольку она очень быстро обновляется.

В основе ГЭСНов — новый классификатор строительных ресурсов, в нем порядка 103 тыс. ресурсов. Основной момент состоит в том, что изменилась кодификация ресурсов. В перспективе планируется создать отдельный классификатор с данными по перевозчикам, импортерам, производителям строительных материалов.

Фото: www.cbmit.ru

— Как бы то ни было, пока ФГИС ЦС находится в стадии заполнения. Полноценно пользоваться ее данными можно будет только с 2019 года...

— …и это большой плюс: есть время для заполнения системы и ее тестирования на пилотных регионах. Только опытным путем можно будет понять, что необходимо будет изменить во ФГИС ЦС и нужно ли это вообще.

Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве должна заполниться не только ценами на строительные материалы и оборудование, но и ценами на эксплуатацию машин (морской транспорт, речной, авиа, авто), на класс груза, на заработную плату. Иными словами, пока в системе ФГИС ЦС не будут внесены все цены на все необходимое, мы не сможем пользоваться системой полноценно.

На сегодняшний день разработан 21 сборник нормативов цены строительства (НЦС), в основу которых положены 5,5 тыс. ресурсно-технологических моделей.

Фото: www.static.wixstatic.com

— При определении предполагаемой (предельной) стоимости строительства необходимо пользоваться не только комплектом сборников НЦС, но и методическими рекомендациями по их применению. Что с ними?

— Методики, разработанные в 2011 году, действуют, но будут переработаны в ближайшее время. Все сборники НЦС разработаны для базового региона — Московской области, а к субъектам применимы переходные индексы.

Сметы на строительство объектов, финансируемых из местных бюджетов, как правило, проходят республиканскую экспертизу. Все документы, которые предоставляются на экспертизу, включая комплект проектной документации, подписывает заказчик.

Сметная стоимость строительства, которое полностью или более чем на 50% финансируется с привлечением средств федерального бюджета, подлежит проверке на предмет достоверности ее определения в порядке, установленном Правительством РФ. Это зафиксировано в 369-ФЗ.

Постановлением Правительства РФ №427 от 18.05.2009 определен порядок и предмет проверки сметной стоимости. Здесь нужно обратить внимание на то, что предметом проверки сметной стоимости является изучение и оценка расчетов, содержащихся в сметной документации, в целях установления их соответствия утвержденным сметным нормативам, сведения о которых включены в федеральный реестр сметных нормативов, физическим объемам работ, конструктивным, организационно-технологическим и другим решениям, предусмотренным проектной документацией, а также в целях установления непревышения сметной стоимости укрупненного норматива цены строительства.

— В связи с реформой ценообразования даже у опытных сметчиков появляются вопросы, которые требуют профессиональных разъяснений. А что уж говорить о менее опытных и искушенных в этой сложнейшей сфере. Куда им обращаться за разъяснениями?

— Мы охотно даем консультации — по телефону и электронной почте, проводим семинары, а также разработали свой учебный курс по вопросам ценообразования в строительстве.

На семинарах слушатели приобретают практические навыки по определению стоимости проектно-изыскательских работ и услуг авторского надзора, проведению взаиморасчетов по ресурсному методу, разработке и применению НЦС, составлению калькуляции накладных и транспортных расходов, проверке достоверности сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта.

Фото: www.potrebitel.by

Мы подробно разбираем требования к документам со стороны экспертизы и разъясняем специалистам, которые проводят проверку, их типичные ошибки. Анализируем нюансы, связанные с финансовыми проверками работ по капитальному ремонту со стороны Счетной платы и Финнадзора.

Курс «Ценообразование в строительстве» организован в виде составных кирпичиков по принципу конструктора Lego. Каждый модуль посвящен отдельной теме, продолжительность занятия — 4 академических часа. Можно пройти полный курс, можно выбрать отдельные его части в различных вариациях. Полученные на семинаре знания подкрепляются практикой.

— Мария Николаевна, спасибо за интересную и полезную беседу. Успехов лично Вам и всему АО «ЦНС»!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ  

Другие публикации по теме:

Петр Целищев (АО «ЦНС»): Мы предложили эффективный способ отраслевого нормотворчества

Для перехода к информационному моделированию нужны соответствующие стандарты

Куратор ФГИС ЦС покинула Главгосэкспертизу?

Запуск ФГИС ЦС перенесен на 2019 год: комментарии экспертов

Павел Горячкин (Союз инженеров-сметчиков): Разрабатываемая методика определения стоимости строительства касается каждого застройщика

Участники рынка недвижимости обсудили последствия вступающего в силу с 1 января 2025 года стандарта ипотечного кредитования, продвигаемого Банком России. В рамках онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представители регулятора, ДОМ.РФ, застройщиков и финансового сектора рассмотрели ключевые положения документа, включая запрет на комиссии за снижение процентной ставки при увеличении стоимости жилья и ограничения по первоначальному взносу.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Дискуссия показала существенные региональные различия в структуре продаж новостроек: если в Москве доля ипотеки составляет около 50%, то в некоторых регионах до 70% сделок уже проходит без ипотеки с использованием рассрочки от застройщика.

При этом эксперты отметили, что введение стандарта совпало с периодом высоких ставок и дефицита льготных ипотечных программ. Это создает риски как для девелоперов, которым придется искать новые инструменты стимулирования продаж, так и для покупателей, которым будет сложнее получить ипотеку из-за ужесточения требований банков к заемщикам и повышения размера первоначального взноса.

Фото: Банк России

Александр КОПЫЛОВ (на фото), начальник Центра аналитики рынка недвижимости Банка России:

— Банк России считает, что практика взимания комиссий за снижение процентной ставки обладает многочисленными недостатками — она непрозрачна, непонятна, приводит к увеличению цены сделки и суммы кредита.

В отдельных случаях рост цены объекта и суммы кредита таков, что заемщик на длительный период фактически лишится возможности рефинансировать полученный кредит, поскольку стоимости обеспечения не будет хватать для покрытия суммы долга.

Банк России прорабатывает методологию для выявления случаев искусственного завышения стоимости сделки при взимании комиссии за снижение процентной ставки по кредиту. Мы еще не выходили с конкретными предложениями, но уже сейчас видим, что застройщики предлагают покупателям линейку продуктов: если вы получаете скидку по ипотечной ставке, то цена жилья увеличивается.

Таким образом, из публично доступных предложений мы фиксируем прямую зависимость цены договора от условий ипотечного кредитования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель аналитического центра ДОМ.РФ:

— Стандарт вводится, потому что на рынке получили большое распространение схемы, опасные как для потребителя, так и для застройщика. Например, траншевая ипотека, которая фактически была схемой обхода 214-ФЗ, или нулевые ставки за счет комиссий. Вероятность дефолтов по таким кредитам более высокая.

При этом банки неправильно оценивали свои риски, устанавливая комиссию всего 15% — 20%, хотя для покрытия рисков она должна была быть сопоставима со стоимостью квартиры.

Как выходить из положения сейчас, когда продажи снизились? Это вопрос, на который мы все ищем ответ. По последним данным ДОМ.РФ, если не сравнивать с ультравысоким уровнем второго полугодия 2023 года, то нынешний среднемесячный уровень продаж в 2 млн кв. м всего лишь на 20% — 25% ниже уровня первого полугодия 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека.

Отрасль может столкнуться с сокращением числа новых проектов. Чтобы предотвратить этот сценарий, необходимо внедрять дополнительные меры поддержки застройщиков — например, субсидирование проектного финансирования. Такую программу мы сейчас активно пытаемся предложить.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Рустам АЗИЗОВ (на фото), директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101:

— Проблема ипотечного стандарта в том, что он регулирует все виды ипотечных кредитов — и льготные, и рыночные.

Те, кто берет кредит по рыночным условиям, пользуются либо субсидией от застройщика, либо траншевой ипотекой, которая существенно облегчает жизнь и обеспечивает комфортный ежемесячный платеж на этапе строительства — в тот момент, когда заемщик-дольщик не пользуется своим объектом недвижимости.

Для клиентов, которые арендуют жилье, это возможность позволить себе покупку своей квартиры и избежать двойных платежей.

Фото: ГК Единство

Антон ВОРОБЬЕВ (на фото), генеральный директор ГК Единство:

— Доля ипотечных сделок в Туле и Рязани сократилась до 25%, при этом за последние полгода не было ни одной сделки по рыночной ипотеке.

Все ведущие банки придумывают различные ограничения, комиссии, увеличения первоначальных взносов буквально ежедневно. От этого идет диссонанс и у продавцов, и у покупателей. За счет субсидирования цена в договоре долевого участия не отражает реальную стоимость объекта.

Фото из архива О. Сидоренко

Ольга СИДОРЕНКО (на фото), директор по развитию «Сделка.рф»:

— Сам стандарт был озвучен три месяца назад, но, судя по тому, что происходит с ростом первоначального взноса, ужесточением андеррайтинга заемщика, некоторые пункты документа уже работают.

Льготные программы простимулировали объемы строительства, подняли качество продукта и инфраструктуры жилых комплексов. Поддерживать высокое качество и маржинальность бизнеса будет сложной задачей для девелопера в следующем году.

Застройщик вынужден брать на себя функционал банков — доля рассрочки выросла с 10% до 40% — 75%. Скорость наполнения счетов эскроу существенно снизилась. Параллельно с введением ипотечного стандарта, регулирующего взаимоотношения банка и девелопера, необходимо разрабатывать меры поддержки застройщиков с целью снижения себестоимости.

Фото: rosfinsovet.ru

Андрей ЕМЕЛИН (на фото), председатель Некоммерческого партнерства «Национальный совет финансового рынка»:

— Основная масса статей Стандарта носит сбалансированный характер, и только 10-я статья вызвала бурное обсуждение именно в силу своей категоричности.

Использование комиссии за снижение процентной ставки — это единственная возможность приобретения жилья теми лицами, которые не могут воспользоваться ни кэшем, ни рассрочкой в сложившейся ситуации резкого роста ставок.

Мы беспокоимся о тех, для кого вариант с удлинением срока за счет увеличения цены при подъемном размере ежемесячного платежа остается фактически единственным.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья 

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики)