Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

12 декабря 2017 19:05

Мария Литинецкая («Метриум Групп»): Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств дольщиков

Сегодня в развернувшуюся на страницах портала ЕРЗ дискуссию о дальнейших путях развития жилищного строительства при переходе от долевого строительства к проектному финансированию включилась известный эксперт — управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария ЛИТИНЕЦКАЯ.

— Мария Александровна, что бы застройщики хотели получить от проектного финансирования? В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования и каковы его минусы, если таковые есть?

— Главный плюс проектного финансирования и, собственно, основная причина, по которой этот механизм власти намереваются сделать единственным, — исключение рисков для покупателей недвижимости на первичном рынке.

Очевидно, что какие бы проработанные механизмы защиты дольщиков ни разрабатывались, главная проблема долевого строительства лежит в экономической, а не в нормативной плоскости. Успешность проектов зависит от рыночной конъюнктуры. Поэтому переход к проектному финансированию навсегда исключит повторения многочисленных историй с обманутыми дольщиками.

Тем не менее, отмечу, что в последние годы наметилась позитивная динамика сокращения числа таких сограждан: за прошедшие пять лет количество обманутых дольщиков снизилось в два раза, а в Москве — в десять раз. Если долевое финансирование будет упразднено, а на первичном рынке останутся только готовые объекты, то, безусловно, рисков не будет. Это повысит интерес покупателей, особенно консервативно настроенных, к новостройкам.

Вместе с тем посредниками могут стать банки, и в этом случае риск все же сохраняется, учитывая текущую политику жесткой санации финансового сектора. Как правило, кредит выдается застройщику не целиком, а траншами в ходе реализации проекта. Соответственно, отзыв лицензии может привести к приостановке проекта, пока девелопер не найдет новый источник средств.

Стоит вспомнить, как недавно аннулирование лицензий системообразующих местных банков провоцировало паралич финансовой системы целых регионов страны. К сожалению, нельзя исключать, что нечто подобное может произойти и после перехода к проектному финансированию.

— Что надо сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование? Вице-мэр Воронежа Артур Кулешов в интервью ЕРЗ высказал мнение, что государству следует как можно скорее разработать специальные банковские программы, направленные на льготное кредитование строительного бизнеса под конкретные объекты. Кроме того, нужно продолжать программы поддержки граждан по ипотеке, снижая ипотечные ставки вплоть до нулевых, считает он. Еще одна предлагаемая г-ном Кулешовым мера — помощь государства в решении вопросов по инженерным сетям: через инвестпрограммы МРСК или иные механизмы. А каковы Ваши мысли на этот счет?

— Сейчас большинство программ поддержки строительной отрасли направлены на стимулирование спроса. Прямой помощи, субсидий и льгот для застройщиков, как правило, не предусматривается. Однако, чтобы перейти на проектное финансирование, государству все же потребуется открыть второй канал помощи, непосредственно для девелоперов. Как вариант можно рассмотреть создание государственного банка, специализирующегося именно на проектном финансировании.

Тем не менее, хочу отметить, что бюджетные ресурсы крайне ограничены, а любые программы в строительстве — дорогие из-за объема необходимых средств и сроков окупаемости. Поэтому нужен запасной вариант поддержки бизнеса, скажем, через снижение административных барьеров, сокращение согласовательной документации, помощи в подключении к технологическим сетям.

Фото: www. stroyto.yusite.ru

В то же время оздоровление строительного рынка невозможно без восстановления спроса. Сколько бы мы ни стимулировали строителей и банки, любой продукт должен находить своего покупателя, а с этим сейчас большие проблемы. Из-за значительного падения реальных доходов населения, в целом по стране спрос на жилье упал. В 2016 году показатели покупательской активности восстановились после провала 2015 года, но остались ниже докризисных значений.

С этой точки зрения крайне важно, чтобы стимулирование многодетных покупателей через субсидирование ставок, а также пособия для молодых семей возымели эффект. Именно такие меры станут опосредованной поддержкой рынка жилья.

— Как переход от долевого строительства к проектному финансированию отразится на объемах строительства жилья?

— Переход к проектному финансированию неизбежно приведет к снижению объемов ввода нового жилья. Далеко не все застройщики смогут удовлетворить требования банков. В последние годы власти принимают поправки в законодательство, которые призваны исключить присутствие в отрасли ненадежных игроков. Санация затронет преимущественно небольших застройщиков и ограничит доступ на рынок новым девелоперам.

Переход к проектному финансированию в этом контексте — еще один шаг властей, который в долгосрочной перспективе приведет к тому, что отрасль жилищного строительства будет представлена несколькими десятками крупных игроков, а не тысячами, как сейчас.

В таких условиях объемы ввода нового жилья на какое-то время сократятся, однако этот временный негативный эффект строительство преодолеет. Впрочем, риск низкой девелоперской активности сохранится, поскольку теперь финансирование всей отрасли будет находиться в прямой зависимости от ситуации в экономике и кредитно-денежной политики регулятора. Девальвация и резкий рост ставок по кредитам может остановить все новые проекты.

— Как этот переход отразится на ценах?

— Есть два фактора, которые однозначно вызовут повышение цен. Во-первых, упразднение долевого строительства означает, что продавать еще неготовое жилье со значительным дисконтом будет невыгодно и бессмысленно. По сути, рынок строящихся домов превратится в рынок готового жилья с соответствующим повышением цен. В среднем готовые корпуса одного и того же жилого комплекса дороже стартующих на 20—30%. А в отдельных случаях и в массовом сегменте, и в высокобюджетных проектах мы фиксировали рост цен за период строительства, достигающий иногда почти 50%.

Таким образом, доступные новостройки с рынка исчезнут, и реакцию покупателей предугадать несложно. Переход скажется и на девелоперской стратегии.

Представьте ситуацию: в одном из районов Москвы строится жилой комплекс с современной архитектурой, богатой инфраструктурой и качественным благоустройством. На старте он стоит примерно 130—135 тыс. рублей за «квадрат», как и окружающие его хрущевки, чьи жители составляют до половины покупателей. ЖК привлекает их ценой и «начинкой». Если застройщик будет вынужден продавать такой объект готовым, то его стоимость составит 150—160 тыс. рублей. Все преимущества жилого комплекса автоматически сыграют против него, ведь покупатели уже подумают, стоит ли (а главное, смогут ли они) переплачивать 20—30% за инфраструктуру, архитектуру и благоустройство. Рынок новостроек может потерять большое число клиентов, которые уйдут на «вторичку».

Второй фактор удорожания, — это, собственно, сам переход к проектному финансированию. Стоимость строительства жилого комплекса возрастет, поскольку застройщик будет нести расходы, связанные с обслуживанием кредита и выплатой процентов. Конечно, сейчас мы не знаем, какой будет ставка банков через три года, но в текущих условиях этот фактор привел бы к повышению цен на 20—30%.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— На мой взгляд, чтобы переход был безболезненным, необходимо увеличить его сроки, так как три года — это излишне форсированный вариант реформы. Напомню, что поправки в 214-ФЗ о компенсационном фонде обсуждались только год, а на их создание и принятие ушло еще 10 месяцев. Любые изменения, которые требуется ввести менее чем за пять лет, скорее всего, негативно отразятся на рынке, тем более такие масштабные, как отказ от «долёвки».

Фото: www.polymia.by

Переход строительства на банковское финансирование стоит стимулировать через льготное ипотечное кредитование. Для этого можно использовать «плавающую» ипотечную ставку для покупателей: чем ниже стадия строительства на момент получения кредита, тем меньше ставка. По мере завершения проекта ставка постепенно растет и достигает среднего уровня для вторичного рынка. В результате у покупателя сохраняется возможность приобретения жилья в новостройке на начальном этапе с дисконтом, а банк и застройщик смогут простимулировать покупателей в самом начале проекта, сократив свои риски.

Кроме того, необходимо создать предпосылки для появления в стране недорогих кредитов — эта задача затрагивает глубинные макроэкономические механизмы и едва ли ее удастся решить в течение трех лет. Возможно, понадобится программа субсидирования ставок по проектному финансированию либо льготы по другим линиям, которые позволяет снизить себестоимость строительства, если проектное финансирование окажет негативное влияние на цену. Скажем, для застройщиков, берущих кредит на жилищное строительство, можно было бы ввести упрощенный режим подключения к технологическим сетям, дать им скидки на землю и т.п.

— Какие меры могут, с Вашей точки зрения стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— Очевидно, переходной моделью должны стать эскроу-счета, которые уже введены в российское законодательство. Финансировать стройку и накапливать средства покупателей на эскроу-счетах может один банк. После передачи квартир клиентам, застройщик получает накопившуюся сумму. На размещенные средства будут начисляться дивиденды. В этом случае банк зарабатывает на кредитовании и застройщика, и покупателей. Покупатели застрахованы от долгостроя, ведь в случае остановки стройки они получат вложенные средства обратно (здесь важно рассмотреть возможность возврата уплаченных процентов по кредитам). Застройщик несет бремя обслуживания кредита на стройку, но его доход немного увеличивается за счет дивидендов.

Однако в настоящий момент эскроу-счета фактически не используются. По данным Росреестра, за весь 2017 год была заключена всего одна сделка на первичном рынке жилья с использованием данного механизма. Дело в том, что застройщик не может использовать средства на эскроу-счетах, которые уже перевели дольщики. Девелопер получит деньги только после передачи квартиры, тогда как средства на строительство нужны «здесь и сейчас».

Фото: www. allwomanday.ru

Чтобы «перезапустить» эскроу-счета, необходимо допустить застройщиков к поэтапному использованию средств, перечисленных дольщиками. Для этого банки должны научиться контролировать ход строительства, проверять финансовые документы застройщика, ведь они несут ответственность за использование доверенных им денег. Сейчас ясно, что банки к такому переходу не готовы: для этого потребуется штат специалистов по строительству.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? По словам президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30—40% от общей стоимости строительства. А вот глава Брусники Алексей Круковский считает, что если проект плохо продается, никакая величина собственных средств его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Девелопер стремится сократить долю собственных средств настолько, насколько это возможно, поскольку рисковать заемными деньгами всегда лучше, чем своими. Банки это понимают, поэтому каждый проект и застройщик проходит жесткую процедуру андеррайтинга, по результатам которой удельный вес собственных инвестиций может составить как 15%, так и 50%.

Однако следует учитывать и фактор монополизма, так как подавляющее большинство выдаваемых кредитов для жилищного строительства приходятся на один банк. Поэтому нередко выдвигаемые условия могут быть завышенными: нередко даже достойные и опытные компании с трудом получают кредит, причем с большой долей собственных средств и под немалые проценты. Поэтому я считаю, что необходимы меры, которые сделают рынок заемных средств под жилищное строительство более конкурентным, чтобы банковские требования стали более объективными.

— Вопрос в развитие предыдущего. Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— В России есть определенная группа застройщиков, аффилированных с бизнесом из других отраслей. Нередко девелопмент для таких организаций — это продолжение их инвестиционной деятельности, диверсификация рисков. Часто девелоперы связаны с банками, добывающими или нефтегазовыми компаниями. Застройщики получают займы у своих «материнских» компаний для строительства жилых комплексов, и я не вижу причин считать такие займы рискованными — это все равно как одолжить деньги члену семьи.

Фото: www.sk-ed.ru

Если такого рода средства будут исключены, то это только нанесет удар устойчивости проекта. В развитых странах девелоперы имеют доступ к самым разным источникам финансирования, помимо банков: пенсионные фонды, общества взаимного страхования, крупные инвестиционные фонды, международные инвесторы, паевые фонды и пр. В России, к сожалению, рынок крупного институционального инвестирования пока не развит, поэтому внутренние займы в рамках групп компаний, на мой взгляд, все-таки не следует ограничивать или рассматривать как риск.

— План мероприятий по замене долевого строительства альтернативными механизмами должен быть утвержден к 15 декабря 2017 года. Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Например, как пишет «Коммерсант», «Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5—10%, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене чуть повыше». Интересный опыт накоплен в Германии. О нем ЕРЗ рассказал Андрей Кирсанов (MR Group). Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем? Что Вы знаете об опыте других стран?

— Практически во всех странах, где можно инвестировать на стадии строительства, покупатели не платят полную стоимость приобретаемого объекта. Как правило, они вносят депозит, а оставшуюся часть выплачивают после строительства, причем депозит — меньшая доля суммы. В США размер депозита составляет 15—40%, в Великобритании — 10—20%.

Получить ипотечный кредит на приобретение квартиры непросто: банк должен убедиться, что дом действительно будет построен, а его стоимость вырастет за период строительства. При этом риски банкротства застройщика или подрядчика сохраняются, но законодательство далеко не всех стран дает гарантии покупателям строящегося жилья — они рассматриваются как инвесторы, которые несут риск.

В то же время в некоторых государствах все сделка проводится через посредничество третьей стороны. Например, в Австрии высоким спросом инвесторов пользуется жилье в туристически привлекательных городах и горной местности. Такие проекты раскупаются до завершения строительства.

Однако инвестор не платит девелоперу — он вносит средства на счет трастовых управляющих (некое подобие нотариусов). Они перечисляют деньги застройщику только в том случае, если он может подтвердить, что строительные работы на определенном этапе завершены. Последний платеж покупатель совершает через месяц после сдачи дома в эксплуатацию.

— Мария Александровна, спасибо за блестящий анализ ситуации и глубокие, нетривиальные экспертные оценки! Надеюсь, разработчики дорожной карты по переходу от долевого строительства к проектному финансированию еще успеют изучить их и взять на вооружение. Пользуясь случаем, поздравляем Вас с высокой наградой: званием «Персоны года» на рынке недвижимости по версии престижной премии Urban Awards. Дальнейших Вам успехов!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Редакция портала ЕРЗ благодарит «Метриум Групп» за помощь в подготовке материала