Участники недавних парламентских слушаний в Госдуме РФ обсудили актуальные вопросы реализации недавно обновленного 214-ФЗ, меняющего систему финансирования жилищного строительства и направленного на защиту прав дольщиков. От застройщиков Восточной Сибири на слушаниях ярко выступил генеральный директор АО «Восток Центр Иркутск» (6-е место в Топ застройщиков региона) Михаил СИГАЛ — сегодняшний собеседник портала ЕРЗ.

      

Фото Ильи Татарникова

       

— Михаил Александрович, на каких нюансах обновленного законодательства о долевом строительстве Вы заострили внимание аудитории?

— Их целый ряд. Например, что «первичней»: возникновение счета эскроу или договора участия в долевом строительстве? Исходя из закона,  сначала должен возникнуть договор долевого участия в строительстве и ипотечный договор, а потом уже возникает соглашение по эсроу-счетам.

Когда работа происходит в рамках одного банка, эти моменты еще можно попытаться как-то синхронизировать. Но если ипотеку, скажем, выдает другой банк, то ему нужно в ипотечном договоре прописать реквизиты, куда он должен перечислить свои деньги — соответственно, с судного счета на счет эскроу. А его в настоящий момент не имеется — получается нестыковка.

То есть, как видим, сам процесс подписания соглашений по счетам эскроу в долевом строительстве сегодня до конца не синхронизирован.

  

— Интересно. Еще примеры?

— Есть и более узкие моменты — например, различные разночтения по правоприменению 214-ФЗ в части, относящейся к разрешениям на строительство, выданным в 2016—2017 годах, то есть до вступления в силу новой редакции закона. Эти вопросы банки трактуют по-разному. На парламентских слушаниях я поднял вопрос, связанный с оперативностью ответа на запросы.

Напомню, что ДОМ.РФ и Минстрой имеют право отвечать на запросы в течение 30 дней, застройщики же обязаны раскрыть информацию, допустим, в течение 3 дней. Скажем, возникает у нас с банком  какой-то спорный вопрос, нам нужны их комментарии, чтобы его снять, мы туда обращаемся — а нам говорят, что ответят в течение 30 дней. Мы обращаемся в стройнадзор банка-кооператора, который следит за исполнением 214-ФЗ: ответ тот же — 30 дней.

И таких примеров довольно много. Мы все эти вопросы озвучили, в том числе и в ходе видеоконференции с министром строительства, и эта информация доведена до профильного ведомства.

     

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», визуализация

      

— Что ж, будем надеяться, что вас услышат и учтут все эти моменты при очередной корректировке законодательства о долевом строительстве, которая должна произойти в ближайшее время. А пока поделитесь Вашим опытом работы со счетами эскроу, ведь «Восток Центр Иркутск» — первый застройщик Прибайкалья, который начал это практиковать.

— Да, мы уже оформили первый кредит на строительство многоквартирного дома в рамках нашего существующего жилого комплекса «Стрижи» (блок-секция №8, башня «Небо»). Сколько мы взяли у Сбербанка и на какой срок, это малоинтересно, тем более что все цифры являются коммерческой тайной. Всех интересует другое: формулы расчета по ставке, по компенсации.

      

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, башня «Небо», строительство

       

— А над этим можете приоткрыть завесу коммерческой тайны?

— Могу в общих чертах обрисовать эту схему. Есть базовая ставка и есть специальная ставка, которая рассчитывается в зависимости от того, сколько денег получил застройщик от покупателя на эскроу-счета.

Если, допустим, от покупателя на эскроу-счета получено 100% средств, то ставка понижается примерно вдвое, плюс-минус погрешность, поскольку зависимость не линейная.

Когда застройщик набирает, допустим, 150%, ставка снижается еще больше. Скажем, при 200-процентном перекрытии (а это может произойти на определенном этапе строительства: например, зимой, когда фаза строительства и выборка кредитов небольшие, а продажи, тем не менее, идут, причем даже активнее, чем летом), — тогда ставка снижается практически до минимальных параметров.

   

— А какова ситуация у вас?

— Мы совсем недавно оформили кредит со Сбербанком, поэтому первые деньги только-только начали поступать.

    

Жилой квартал «Стрижи», г. Иркутск, общий вид

      

— Какова главная задача при использовании проектного финансирования?

— Правильно выстроить производственный график. Для того чтобы рационально использовать эти деньги, важна оборачиваемость. Необходимо сделать максимально коротким цикл строительства, от момента выборки первого транша кредита до ввода дома в эксплуатацию, регистрации первого права собственности.

Естественно, важны и объемы продаж. Ведь, как мы уже отмечали, чем больше объем денег, поступивших от покупателей, тем меньше эффективная ставка по данному кредиту.

  

— Иными словами, успех проекта определяют два момента — темпы строительства и темпы продаж?

— Именно так. Если не совсем правильно выбрана ценовая модель, проект просчитан некорректно (по цене, по локации и т.д.), и продажи не соответствуют запланированным темпам, то может возникнуть ситуация, когда на последнем этапе, перед вводом дома в эксплуатацию, объем выборки по кредиту будет максимальным, а значит, и доля процентных расходов — большой. И чем дольше будет тянуться эта фаза перед вводом объекта в эксплуатацию, тем хуже для застройщика.

     

Детский сад в жилом квартале «Стрижи», г. Иркутск, детализация

     

Это жизненно важно для проекта: именно здесь, на этом этапе заложена наибольшая зона риска, и важно ее максимально сократить. На первом этапе, когда ты только начинаешь строиться, выборка у тебя небольшая и, соответственно, процентные расходы невелики. А на финишной стадии проекта, когда уже 70—80% от лимита кредита выбрано, естественно, доля процентных расходов большая. Если данные расходы не покрыты продажами, то, понятное дело, это огромное бремя для застройщика.

  

— Тем не менее, сомнений в том, работать по схемам проектного финансирования или нет, у вас не было изначально?

— А куда нам деваться? Все остальные варианты пока означают только одно: уход застройщика с рынка жилищного строительства. Поэтому когда в прошлом году мы увидели, к чему может привести вся эта трансформация, то определили для себя, что нет смысла адаптироваться к умирающему закону — надо адаптироваться к новому.

А закон — это неизбежность, данность. Условно говоря, можно жаловаться на огонь, что он горячий, или на воду, что она мокрая, но что это даст? Вот и с законом так же: закон есть закон, и надо работать в принятом формате.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, общий вид

    

— Какие еще масштабные проекты, кроме башни «Небо» в ЖК «Стрижи», будут реализовываться по схемам проектного финансирования?

— В центральной части Иркутска в рамках развития застроенных территорий мы возводим ЖК «Стрижи Сити». Это уже второй проект в рамках нашей компании, который реализуется в новом формате проектного финансирования и где работа с дольщиками происходит с помощью эскроу-счетов.

«Стрижи Сити» — новый жилой комплекс, отвечающий всем современным требованиям. Центральная входная группа представляет собой холл с высокими потолками (порядка 4,5 м). Зона рекреации — это закрытая дворовая площадка, полностью защищенная от доступа транспорта.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, пример холлов

     

Мы предусмотрели помещения для хранения велосипедов и колясок, кладовки. На первых этажах есть санузлы, чтобы ребятишки и взрослые, придя с прогулки, могли ими воспользоваться. Для владельцев домашних животных мы сделали специальные лапомоечные, где можно помыть лапы собаке после прогулки, а потом уже подняться наверх. В квартирах окна у нас будут полностью в пол, а лоджии остеклены теплым алюминиевым профилем.

Очень интересное IT-обеспечение: большое количество видеокамер, видеодомофонов. Предусмотрена возможность дистанционного доступа к нему. Через специальное приложение можно будет просмотреть весь парк видеокамер, чтобы проверить, как во дворе гуляет ваш ребенок и убедиться в том, что с припаркованной машиной все в порядке. Если дома находится ребенок или пожилые люди, а к вам пришел какой-то человек, то можно будет дистанционно, через интернет, даже находясь в тысячах километрах от России, пообщаться с визитером через данное приложение.

    

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, двор на уровне 2-го этажа

    

— А полностью на собственные средства работать будете?

— Мы уже это делаем. Например, именно так в рамках ЖК «Стрижи» строим блок-секцию №7. Проект находится на финишной стадии, планируем завершить его к концу нынешнего либо к началу следующего года — окончательный срок зависит от того, как пройдут камеральные процедуры.

Мы строим эту блок-секцию на собственные и на привлеченные средства, дольщиков там минимальное количество. Продажи специально придерживали до более высокой степени готовности, и открыли их буквально на днях.

          

Жилой квартал «Стрижи Сити», г. Иркутск, вид двора

  

— А что, с Вашей точки зрения, происходит на рынке жилищного строительства в целом? Ожидаете ли Вы снижения объемов строительства? Как изменится маржа?

— Мне сложно здесь что-то прогнозировать, поскольку мы все привязаны к тем макроэкономическим и внешнеполитическим аспектам, которые влияют на ключевую ставку и, соответственно, на базовые ставки по ипотеке.

  

— К слову, недавно руководитель Департамента денежно-кредитной политики Банка России Алексей Заботкин заверил, что в ближайшее время регулятор не намерен снижать ключевую ставку — по крайней мере, в нынешнем году.

— Это хорошо. Банки-то подняли ставки. Кредиты для застройщиков подорожали, ипотека — тоже. Все это — настораживающие факторы, хотя сегодня, надо признать, мы пока еще находимся, так сказать,  в приемлемых параметрах относительно ипотечной ставки.

Ипотека остается основным драйвером жилищного строительства, поскольку доходы населения не выросли, покупательная способность не увеличилась, и иного инструмента для увеличения объема продаж застройщиков просто нет.

С другой стороны, у нас в регионе мы видим, что большая доля сделок сместилась в сторону вторичного жилья. Почему? Я думаю, что все изменения, которые сейчас в «долёвке» происходят, людей настораживают, и они сомневаются, стоит ли связываться с новостройками. И если рост в сегменте долевого строительства минимальный, то на «вторичке» он на уровне 40%. Это не очень хороший фактор….

    

— …особенно если учесть, что далеко не всегда люди покупают квартиру, построенную в последние пять лет.

— В том-то и дело. Когда люди тратят свои кровные на хрущевку, то в масштабах экономики они, по большому счету, выкидывают эти деньги в мусор, и кроме роста инфляции это ничего не дает.

  

Жилой комплекс «Зеркальный», г. Иркутск, самый большой дом в Иркутской области

      

— В этом смысле ситуация на рынке Иркутской области не сильно отличается от других регионов, исключая две столицы, которые собрали все сливки от снижения ипотечных ставок за последний год.

— Это правда. У нас наблюдается очень сильная волатильность и сдвиг в сторону готового жилья.

К концу года мы введем упомянутую 7-ю блок-секцию «Стрижей», которую строим на свои деньги, и увидим, какова будет конверсия. Но ожидания у нас хорошие.

   

— А новые проекты планируете?

— Конечно. ЖК «Стрижи-2» оставляем до следующего года, поскольку сейчас в работе много проектов. Посмотрим на динамику рынка, и тогда уже определимся с запуском следующих проектов.

   

— Изменился ли ваш покупатель? Кто в основном покупает квартиры у «Восток Центр Иркутск»?

— В каждой локации свой покупатель. Но основная масса — это молодые люди и молодые семьи. Они активно используют ипотеку, материнский капитал и пр.

В ЖК «Стрижи Сити» молодых тоже много, но поскольку цены здесь выше из-за того, что это центр города, там мы видим как молодых, так и людей постарше, которые вкладывая деньги в жилье, улучшают свою локацию, переезжая с окраины в центр. Так сказать, из хорошего — в лучшее.

   

— Что самое важное для вашего покупателя: цена, наличие отделки, инфраструктуры, дорог?

— Здесь однозначно присутствует комплексный подход. Сегодняшнего покупателя квартира как таковая уже не интересует. Поэтому все наши жилые комплексы, начиная с 2013—2014 годов, мы создаем, с учетом комплексной инфраструктуры. К слову, в ЖК «Стрижи Сити» тоже будет детский сад на 110 мест.

    

— Михаил Александрович, спасибо за, как всегда, интересный разговор. Успехов лично и Вам и Вашей компании!

Беседу вел Андрей ЧЕРНАКОВ

   

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

Закон о долевом строительстве будет еще раз обновлен

Система банковской оценки рисков застройщиков будет изменена

В Минстрое обсудили с застройщиками поправки в закон о долевом строительстве

37% девелоперов уже начали переговоры с банками для перехода на проектное финансирование

Национальный проект «Жилье и городская среда» был представлен на парламентских слушаниях 11 октября

ЦБ изменит требования по резервированию кредитов на строительство и оценке проектного финансирования

Банковское сопровождение деятельности застройщиков. Началась регистрация на открытый семинар

Брусника использует счет эскроу уже во втором регионе

Банк Санкт-Петербург начал работать со счетами эскроу

Свою первую кредитную линию с использованием эскроу-счетов ВТБ открыл для самарского застройщика 

О переходе на практическое использование счетов эскроу объявили застройщики из Иркутска, Краснодара, Санкт-Петербурга

Первым застройщиком, который начал работать со счетами эскроу, стала компания Брусника

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

        

Фото: www.bl.m24.ru

    

По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию).

    

Фото: www.soverkon.ru

    

Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой.

На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить:

Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ;

Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода);

Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья);

ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз?

   

Фото: www.newsae.ru

    

Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи.

Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). 

   

   

Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками.

На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация  осуществляется по различным технологическим циклам.

  

ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению?

   

Фото: www.jimcdn.com

     

Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%.

Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%.

    

Фото: www.expert.tomsk.gov.ru

    

Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию.

   

Фото: www.tdsk.tomsk.ru

    

ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории?

Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем.

Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке.

Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния.

Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло.

    

Фото: www.infinica.ru

     

ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей?

Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли.

Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя.

Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде.   

             

Фото: www.gisfactory.com

    

Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%.

Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта.

Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного
финансирования.

   

Фото: www.promdevelop.ru

    

ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? 

Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании.

Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования.     

Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу.

          

         

         

         

          

  

Другие публикации по теме:

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

В строительстве сокращается прибыль. Но и убытки уменьшаются

Андрей Соболев (ДСК, Воронеж): Счета эскроу хороши для почти завершенных проектов

Владимир Воронин: Модернизированный ДСК-1 позволит застройщику реализовать современные качественные проекты, но быстрее и дешевле, чем монолит

Новосибирский миллион «квадратов» — это много или мало? Комментарии застройщиков

Крупнейший томский застройщик уходит от ДДУ и в следующем году намерен продавать только готовое жилье

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий