Разъяснены положения, касающиеся права застройщика на подачу документов для кадастрового учета, требования к техническому плану, особенности кадастрового учета многоквартирных домов, введенных до 01.01.2017 г.

Минэкономразвития России письмом от 22.06.2017 г. №ОГ-Д23-7304 разъяснило ряд вопросов, касающихся реализации положений закона о государственной регистрации недвижимости в части кадастрового учета многоквартирных домов. В частности, даны разъяснения по следующим вопросам.

Право застройщика на подачу документов для кадастрового учета.

Застройщик имеет право по собственной инициативе не позднее 10 рабочих дней с момента получения разрешения на ввод передать полученное разрешение на ввод в орган регистрации прав в случае, если орган регистрации прав его не получил от уполномоченного органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию.

Требования к техническому плану

С 1 января 2017 г. постановка построенного объекта капитального строительства на кадастровый учет в том числе осуществляется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и приложенного к нему технического плана. Особенности подготовки технического плана зависят от вида и назначения здания, сооружения, помещения. Требования к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений утверждены приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. №953. В соответствии с пунктом 21 Требований технический план готовится в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Представление документа в ином формате не обеспечивает осуществление государственного кадастрового учета объекта капитального строительства.

При этом технический план должен содержать сведения как обо всем здании в целом, так и о помещениях (жилых, нежилых, в том числе относящихся к общему имуществу многоквартирного дома) и при наличии — сведения о машино-местах. Государственный кадастровый учет здания (многоквартирного дома) и всех помещений, машино-мест в таком здании осуществляется одновременно.

Постановка на кадастровый учет многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию до 01.01.2017 г.

Если разрешение на ввод объекта капитального строительства, выданное до 1 января 2017 г., не было направлено застройщиком до 1 января 2017 г. для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, орган, выдавший разрешение на ввод объекта капитального строительства, обязан представить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете такого объекта и прилагаемые к нему документы, в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию с приложением технического плана, содержащего сведения как обо всем здании в целом, так и о всех помещениях в нем.

Профильное министерство внезапно заинтересовалось переменами в поведении застройщиков и банков, после того как цены на земельные участки резко выросли, а их число на рынке сократилось в пять раз. На это обратили внимание специалисты витрины недвижимости Restate.ru.

Фото: земля.дом.рф

О проблемах, связанных с землей под массовый девелопмент, впервые за долгое время заговорил замглавы Минстроя Никита Стасишин. В частности, чиновник заявил, что в разгоне цен участвовали и девелоперы, и кредитные организации, напомнив, что бриджи проектного финансирования выдаются банками по резервированию.

По его словам, выдавая бридж, застройщики немного корректировали будущую цену реализации, и через год резервирование составляло 1% — 3% от выданного кредита.

«Теперь земли, которые куплены неоправданно дорого, вы пытаетесь продать за бриджи, чтобы снизить кредитную нагрузку. При этом себестоимость строительства уже оптимизирована больше некуда», — выразил свое возмущение Никита Стасишин (на фото ниже).

Он заверил, что Минстрой таким образом не позволит застройщикам сдвигать сроки передачи ключей и раскрытия эскроу.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Досталось и небольшим застройщикам: им чиновник посоветовал не мнить себя «большими федеральными». Дескать, «вы за кредиты покупаете земли, которые потом непонятно как будут реализованы».

Ситуация для рынка известная. Участки могут годами лежать в запасе и сменить пару владельцев до начала стройки. А в нынешней рыночной ситуации застройщики тем более притормозят с выходом на площадки.

Эксперты Restate.ru полагают, что именно поэтому Минстрой вдруг увидел, как банки и застройщики обращаются со своими участками, и выразил свое недовольство.

Хотя, считают специалисты, как раз государство (в лице отдельных его структур) виновато в надвигающемся земельном кризисе. И одним из значимых факторов, влияющих на цены, здесь является программа КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

По данным NF Group, на момент ее старта в 2020 году в свободном обращении находилось порядка 2 тыс. лотов под жилую и коммерческую застройку. К 2024-му количество участков сократилось до 400 (в пять раз!), а по площади — в два раза.

И, что важно, основными «клиентами» новой госпрограммы действительно являются региональные девелоперы. По данным аналитиков, каждая четвертая земельная сделка на столичном рынке приходится на них.

Москвичи, хорошо знающие рынок и имеющие выход на админресурс, могут позволить себе выбирать, заключать сделки с проверенными «лендлордами», а зачастую у них уже есть гектары земли, которые терпеливо ждут своей очереди.

У региональных игроков такие возможности отсутствуют. Им приходится или покупать готовый участок с ГПЗУ, или участвовать в программе КРТ. Стоит это дорого, но, по их мнению, Москва того стоит.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Демонстративное внимание Минстроя к рынку земли и региональным игрокам, по мнению экспертов, говорит о том, что облегчать жизнь строительному сектору, несмотря на «постипотечный» кризис, в ведомстве не собираются.

Зато хотят, с одной стороны, ограничить выход на столичный рынок региональных компаний, а с другой — любыми способами подтолкнуть москвичей к тому, чтобы те «распаковали кубышки» купленной ранее земли.

Цели понятны: регионалы обязаны строить жилье на местах, обеспечивая в рамках политических программ «метры малой родине», а не зарабатывать деньги на стороне.

А столичные девелоперы должны двигать землю в работу, то есть строить сейчас, невзирая на кризис, предоставляя власти красивые цифры ввода жилья в эксплуатацию.

Никогда еще с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, констатируют специалисты Restate.ru.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Новые льготы при уплате арендной платы за земельные участки при реализации масштабных инвестпроектов в Москве

Росреестр назвал признаки неиспользуемых земель

ГПЗУ предлагают включать в конкурсную документацию торгов по продаже земли

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Законодатели установят срок для освоения всех без исключения земельных участков

Какие новые сведения будут отражаться в ГПЗУ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов