Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ №ОГ-Д23-5491 от 11.05.2017 разъясняет ряд нюансов, касающихся постановки на государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственной регистрации прав на квартиру в МКД в том случае, если в ЕГРН отсутствуют сведений о таком многоквартирном доме.

В письме указывается, что согласно ч. 1 ст. 19 214-ФЗ, уполномоченный орган власти обязан в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию направить в электронной форме в регистрационный орган заявление о ГКУ, приложив к нему ряд документов. В их числе — разрешение на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию в отношении соответствующего объекта недвижимости. При этом в соответствии с ч. 4 ст. 40 218-ФЗ государственный кадастровый учет МКД подразумевает одновременное осуществление ГКУ расположенных в данном многоквартирном доме жилых и нежилых помещений, включая те, что составляют общее имущество в таком доме, в том числе машино-места.

Департамент Минэкономразвития отмечает, что возможность постановки на ГКУ и государственной регистрации прав на квартиру в МКД при отсутствии в ЕГРН сведений о таком здании как объекте государственного кадастрового учета законом 218-ФЗ, в отличие от 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г.), не предусмотрена. Причем ранее, до 1 января 2017 г., в соответствии с 221-ФЗ орган местного самоуправления был обязан направлять в орган ГКУ копию разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, к которой прикладывался технический план, содержащий сведения обо всех помещениях в данном доме.

С 1 января 2017 г. действия по ГКУ и госрегистрации права осуществляют сотрудники Росреестра, у которых имеется статус государственного регистратора. Форма уведомления о приостановлении ГКУ и (или) государственной регистрации прав, утвержденная приказом Минэкономразвития России от 25.03.2016 №173, предусматривает обязанность указывать все причины, которые послужили основанием для приостановления ГКУ и (или) госрегистрации прав. При этом ч. 9 ст. 26 218-ФЗ предусмотрена возможность административного обжалования приостановления ГКУ либо ГКУ и государственной регистрации прав, осуществляемых одновременно.

Направление уведомления контролирующим органом в Росреестр о приостановлении права привлечения застройщиком денежных средств дольщиков является основанием для приостановления всех регистрационных действий по объекту строительства, в том числе и уступки прав требований.

Фото: www.vzt-ocenka.ru

Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) выявлена практика приостановления Росреестром государственной регистрации договоров уступки прав по ДДУ по объектам строительства, в отношении которых у застройщика отсутствует право привлекать денежные средства дольщиков. С соответствующим запросом правовой позиции НОЗА обратилась в Минэкономразвития, в ведении которого находится Росреестр.

Экономическое ведомство письмом от 24.12.2018 №Д23и-6864 указало, что нормы п. 54 ч. 1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 о приостановлении государственной регистрации прав при поступлении уведомления контролирующего органа «об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков» распространяются на все регистрационные действия в отношении объекта строительства, в том числе и на регистрацию уступки прав требований по ДДУ.

При этом министерство отметило, что положения ч. 2 ст. 3 214-ФЗ направлены на запрет осуществлять незаконную деятельность, связанную с привлечением застройщиком денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Уступка прав по ДДУ не влечет возникновения новых обязательств у застройщика.

Вместе с тем Минэкономразвития обратило внимание, что в данной ситуации усматривается правовая неопределенность, требующая урегулирования, прежде всего на законодательном уровне.

Напомним, что имущественные права, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, в том числе в силу ч. 1 ст. 128 Гражданского кодекса РФ относятся к объектам гражданских прав. Согласно ч. 1 ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

По рассматриваемому вопросу НОЗА дополнительно направит предложения в Минстрой России.

Другие публикации по теме:

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Арбитражный суд: факт оплаты цены ДДУ может быть подтвержден актом приема-передачи простого векселя

Ипотека под залог прав требований по ДДУ будет реформирована

Уступка прав требований неустойки по ДДУ. Судебная практика

Арбитражный суд: уступка прав требований по ДДУ без согласия застройщика признается недействительной, если обязательность такого согласия установлена в ДДУ