О необходимости перехода к оценке объема ввода жилья по числу сданных квартир заявил замминистра строительства Никита Стасишин. А ранее планы по введению отдельной отчетности по индустриальному и индивидуальному жилью озвучивал руководитель ведомства Михаил Мень.

Фото: www.43grv.ru

Минстрою РФ пора переходить на оценку объемов ввода жилья по числу сданных квартир, а не квадратных метров, сказал заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Это заявление прозвучало на заседании рабочей группы строительных министерств России и Израиля.

«У нас объемы ввода жилья за несколько прошлых лет составили более 80 миллионов квадратных метров в год, — пояснил заместитель руководителя ведомства при обсуждении вопроса об отличиях в ведении строительной политики в двух странах и добавил: — Это тоже разница с вами: вы считаете в единицах, а мы считаем миллионами метров. Но, конечно, пора нам переходить на счет в единицах», — резюмировал он.

Напомним, что ранее о необходимости введения в Российской Федерации отдельной отчетности по индустриальному и индивидуальному жилью заявлял министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. В частности, весной он отметил, что строительное ведомство планирует изменить нормативную базу таким образом, чтобы была отдельная отчетность по индустриальному жилью, и отдельная — по ИЖС.

В качестве обоснования необходимости этого шага Михаил Мень привел следующий аргумент. Если индустриальное жилищное строительство откликается на прямые меры поддержки со стороны государства и регулятора отрасли, то на индивидуальное жилищное строительство влияет общая экономическая ситуация по стране, на которую регулятор повлиять не может.

По словам министра, вопрос изменения подходов к статистике жилищного строительства уже обсуждается с Росстатом.

Для портала ЕРЗ эту тему прокомментировал один из ведущих российских экспертов в данной области, генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов (на фото):

«Это шаг в правильном направлении, он соответствует лучшим международным практикам, — подчеркнул эксперт. — В большинстве развитых стран индикатором строительной активности является количество введенных жилых помещений. При этом там, так же, как у нас, дифференцируется ввод жилья в многоквартирных домах и в том сегменте, который на Западе называют Self-buildt hausing (что примерно соответствует нашему ИЖС).   

Сегодня мы знаем, сколько введено квартир, сколько сдано квадратных метров, и можем выделить из этого индустриальное домостроение — статистика это позволяет. Вопрос в том, какой статистический показатель закладывать в целевые индикаторы, отслеживать в первую очередь и т.д. И здесь, действительно, нужна смена приоритетов — с квадратных метров на количество введенных жилых единиц. Но при более углубленном анализе, конечно, нужно смотреть и сравнивать между собой и то, и другое.

За рубежом основным индикатором является количество введенных жилых единиц, но там, точно так же, ведут статистику и по количеству введенных квадратных метров. Причем логика выбора приоритета, который отдается именно статистике, ведущейся в жилых единицах, вполне понятна. Скажем, можно построить десять огромных жилых домов площадью несколько тысяч квадратных метров каждый и отчитаться о нормальном вводе жилья — при том, что на основную массу населения это практически никак не повлияет.

С другой стороны, если считать только в квартирах, то может возникнуть «крен в другую сторону», и органы госуправления и местного самоуправления могут начать стимулировать строительство малогабаритного жилья вне зависимости от конкретных потребностей данной территории. Поэтому здесь нужен баланс. Но если выбирать приоритетный индикатор, то, конечно, правильнее целевые установки делать по вводу жилых единиц и выделять их отдельно в индустриальном домостроении, поскольку на него сегодня направлены основные меры государственной поддержки.       

Что еще фиксируют в развитых странах? Например, в государствах Евросоюза так же в жилых единицах ведут статистику выданных разрешений на строительство, что позволяет прогнозировать объем строительства в обозримом будущем, отслеживать «запас прочности» отрасли и т.д.

Кроме того, ввод жилья надо сравнивать с объемами выбываемого жилья, и в этом плане у нас со статистикой далеко не все гладко. Потому что одно дело, когда мы построили 300 квартир в чистом поле или на окраине города, и ничего при этом не изъяли. И другое дело — когда построили 300 квартир, но при этом 200 вывели в рамках сноса аварийного жилья или РЗТ. Понятно, что здесь общая картина будет другой.

Иными словами, если выбирать какой-то один, самый главный индикатор, то, конечно, нужно брать ввод жилых единиц. Но для того, чтобы делать выводы и грамотно применять индикаторы ко всей территории Российской Федерации, нужно, все-таки, смотреть и на квадратные метры, и на объемы выбытия жилья, в том числе так же в жилых единицах», — резюмировал эксперт.

Другие публикации по теме:

АИЖК и Минстрой прогнозируют рост жилищного строительства в России 

По расчетам Минстроя в России в 2017 году будет введено 75—76 млн кв. м жилья

Ввод жилья в России за полгода: лидер прежний — Московская область

Онлайн-баттл «Доступность жилья: научный подход & практика» показал наличие разных подходов к определению доступности среди ученых, девелоперов и аналитиков ДОМ.РФ.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Участники мероприятия обсудили подходы к расчету показателя доступности жилья, повышение которого Президент России Владимир Путин определил в качестве одной из национальной целей до 2030 года.

О способах определения доступности жилья рассказала вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

Эксперт отметила необходимость оценки доступности жилья в отношении локальных рынков жилья городов и агломераций (а не только в среднем по стране или региону, которые включают в себя множество разных рынков) и по комплексу показателей, в частности:

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

• отношение между уровнем цен на жилье и уровнем доходов семьи (коэффициент доступности жилья — КДЖ);

• доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м (доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств — ДС);

• соотношение между доходом, необходимым чтобы оплачивать ипотеку, и среднедушевым доходом (индекс доступности приобретения жилья в ипотеку — ИДПЖ).

Источник: ИЭГ

«С 2008 по 2019 год наблюдался устойчивый тренд на рост фундаментальной доступности жилья, но в 2020 году тренд изменил свое направление на снижение, — отметила Татьяна Полиди. — При этом доступность приобретения жилья с ипотекой (два нижних графика — Ред.) снижается не так драматично, как фундаментальная».

По ее мнению, условия выхода новых заемщиков на рынок усложнило увеличение первоначального взноса по ипотеке.

В докладе Татьяны Полиди на основе исследования ИЭГ «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России» был представлен ряд оценок показателей по российским регионам, а также городам и агломерациям. Они демонстрируют, что при стабильности соотношения ежемесячного платежа по выданным за год ипотечным кредитам и среднего дохода семьи существенно возросло соотношение необходимого первоначального взноса и дохода семьи, а также соотношение цены жилой единицы и годового дохода семьи (КДЖ).

То есть показатель текущей доступности ипотечного платежа, по мнению эксперта, не позволяет сделать полноценных выводов о доступности жилья на том или ином рынке.

Полная версия доклада опубликована по ссылке.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Стрижи

С оценкой динамики доступности жилья после 2020 года не согласился генеральный директор ГК Стрижи (г. Новосибирск) Игорь Белокобыльский (на фото). По его мнению, доступность жилья в последние годы повышалась за счет ипотеки.

«Банки активно занимались развитием розничного рынка, они предлагали ипотеку все интереснее, дешевле и удобнее. За счет банковской конкуренции рос спрос, — отметил эксперт и добавил: — При этом предложение соответствовало спросу так, что среднее значение доступности постоянно росло».

Он обратил внимание на рост индекса ИДПЖ в 2020—2022 годах до отметки почти 150%. Таким образом, число людей с невысоким доходом, способных приобрести жилье, выросло, несмотря на годы роста цен на недвижимость и потребительской корзины в целом, сделал вывод девелопер.

«Недорогая ипотека является мощнейшим драйвером развития рынка жилья в целом, она за собой автоматически тянет конкуренцию участников рынка, — подчеркнул Игорь Белокобыльский и резюмировал: — Если стимуляция рынка за счет господдержки сохранится, то доступность жилья как в абсолютном выражении, так и с точки зрения привлечения покупателей с невысокими доходами будет повышаться». 

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Говоря о причинах появления нового индикатора доступности жилья на первичном рынке, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (на фото) выразила мнение, что он вводится именно в связи с существенным ростом цен на рынке новостроек в последние годы, спровоцированным масштабным всплеском спроса в условиях льготной ипотеки. 

«Эффект от льготных ставок был нивелирован ростом цен, который опережал рост доходов населения. Это и привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как отношение цен на жилье к доходам домохозяйств, — пояснила глава ИЭГ и добавила: — Показатель нацелен на то, чтобы доходы населения росли быстрее, чем стоимость жилья на первичном рынке, и повышалась именно фундаментальная доступность жилья».

Эксперт согласна с тем, что вопрос доступности жилья требует комплексной оценки. В частности, по мнению Надежды Косаревой, имело бы смысл посмотреть на доступность не только приобретения жилья (цены и условия ипотеки), но и дальнейшего содержания жилья, в том числе на коммунальные услуги и налоги на имущество.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) отметил, что благодаря госпрограммам жилье было доступно. Однако в ближайшее время покупателям и девелоперам придется иметь дело с рыночными ставками в 18% — 19%.

«С реальным показателем доступности жилья мы столкнемся в ближайшее время, 30 июня — последний день, когда можно будет выйти на сделку с господдержкой. С 1 июля покупателям придется ориентироваться на рыночные ставки в 18% — 19%, — уточнил девелопер и добавил: — Даже если мы, застройщики, сможем их субсидировать, это все же не будет льготной программой, и ежемесячный платеж по ипотеке увеличится в полтора-два раза».

Фото: econ.msu.ru

Учитывать влияние доступности ипотеки на показатель доступности жилья счел необходимым руководитель подразделения «Разработка новых продуктов и методология» Аналитического центра ДОМ.РФ Андрей Туманов (на фото).

По его словам, соотношение цен и доходов населения было хорошим способом расчета доступности приобретения жилья 15—20 лет назад, когда ипотеки как таковой не было или она только развивалась.

«Сейчас, когда ипотека стала основным способом приобретения жилья на рынке, игнорировать ее неправильно, — заметил специалист и добавил: — Мы считаем, что нужно брать несколько показателей, один из которых — время накопления на первоначальный взнос, а второй — возможность обслуживать кредит, то есть соотношение платежа по кредиту и доходов».

Фото: пресс-служба Домклик

Низкий платеж по ипотеке нельзя считать единственным показателем доступности. Такое мнение выразила руководитель направления по работе с рынком первичного жилья Домклик Елена Балахонова (на фото).

«Низкий платеж на весь срок нужен не всем клиентам, а только 20% — 30%. Не все клиенты будут жить с этим объектом в течение всех 30 лет платежа по ипотеке, — заметила она и пояснила: — Возникают ситуации, когда нужно сменить жилье, расшириться, разъехаться. Важно, чтобы была возможность выйти из текущей сделки и переключиться на другую без существенных потерь. Ипотека должна быть доступна как один из инструментов обеспечения жильем».

В то же время она предложила рассматривать показатель доступности с учетом возможности накопления на жилье, срока этого накопления, зарплаты, динамики цен по рынку и стоимости объекта.

Фото: erzrf.ru

«В ближайшее время показатель доступности жилья должен из научного ранга перерасти в нормативный акт, — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) и резюмировал: — Мы ожидаем, что появится поручение, связанное с необходимостью исполнения пункта нацпроекта о повышении доступности жилья, и он трансформируется в государственную методологию, которая может быть равна представленной сегодня, а возможно, будет несколько усовершенствована».

Запись онлайн-баттла можно посмотреть по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: быстрее всего накопить на квартиру можно в Магадане и Мурманске, дольше — на Кавказе и в Крыму

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

Эксперты о «качелях» спроса и цен на вторичном рынке в Московском регионе

Эксперты: Москва на первом месте в России по темпам роста цен на новостройки

Прогнозы экспертов о ценах на жилье во второй половине 2024 года

Эксперты: в мае в половине российских мегаполисов сократилась разница цен новостроек и вторичного жилья

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим подорожанием массовых новостроек

Эксперты: заградительные ставки по ипотеке сделали свое дело: спрос на «вторичку» падает

Эксперты: мечты москвичей и реальность рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го