Минстрой России разъяснил, в каком случае контролирующий орган не вправе требовать от застройщика получения заключения о соответствии требованиям 214-ФЗ в отношении строительства отдельного корпуса в комплексе зданий

В разъяснении Минстроя России отмечается, что получение заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве требуется не всегда, даже если в отношении соответствующего объекта нет зарегистрированного первого договора участия в долевом строительстве. Минстрой России отмечает, что есть случай, когда в отношении комплекса объектов в соответствии с градостроительной документацией:

- разработан единый комплект проектной документации;

- опубликована единая проектная декларация;

- получено одно заключение экспертизы;

- получено одно разрешение на строительство.

В разъяснении указывается, что для такого случая застройщик не обязан предоставлять, а контролирующий орган не вправе требовать предоставление документов с целью выдачи заключения о соответствии, указанного в пункте 1.2 части 6 статьи 23 Федерального закона 214-ФЗ, если первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован до 1 января 2017 года в отношении любого из объектов, строящегося в рамках единого разрешения на строительство.

Разъяснение адресовано не только застройщикам, но и контролирующим органам. Так как именно Минстрой России наделен полномочиями по изданию методических документов по вопросам практики осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Вместе с тем, руководствуясь данным разъяснением, застройщик может столкнуться с проблемами в Росреестре. В соответствии с законом после 1 января 2017 года Росреестр не может зарегистрировать первый договор участия в долевом строительстве на многоквартирный дом без заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона о долевом строительстве. Фактически Росреестр на основании разъяснения Минстроя России должен признать, что в описываем выше случае многоквартирным домом является не каждый корпус комплекса зданий, а весь комплекс. А каждый корпус является лишь частью такого единого многоквартирного дома – комплекса зданий.

Следует отметить, что благие намерения по упрощению регистрации договоров участия в долевом строительстве для дольщиков, в будущем могут обернуться для этих же дольщиков проблемами при эксплуатации таких многоквартирных домов – комплексов знаний. Например, общее собрание жильцов будет единое для всех корпусов комплекса зданий, жильцы одного корпуса получат права пользования общим имуществом в других корпусах и т.п.

Приобрести жилье в новостройке можно не только у девелопера по ДДУ, но также по переуступке прав требования у инвесторов. И они все чаще стали соглашаться на дополнительные скидки. Это следует из опубликованных РБК данных ИНКОМ-Недвижимости.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены. Специалисты пояснили, что для стимулирования спроса остались другие инструменты — действующие государственные, а также собственные (траншевое кредитование, рассрочка платежа и пр.) программы.

У инвесторов этого нет. До прошлого года условия льготной ипотеки распространялись и на сделки по переуступкам, но с 2024-го банки свернули такую возможность.

Инвесторам остается работать только со скидками, и, как утверждают эксперты ИНКОМ-Недвижимости, эффект от уменьшения цен есть:

• с июля средний срок экспозиции квартир в новостройках, реализуемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;

• в домах, которые уже достроены, этот показатель снизился втрое и составляет около трех недель.

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Средний уровень скидки при продаже квартиры по переуступке определить сложно — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, отметила основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото).

В качестве примера она привела двухкомнатную квартиру, которую в 2020 году приобрели в новостройке Новой Москвы за 8 млн руб.

Сегодня в том же ЖК застройщик похожие лоты предлагает за 17 млн руб., инвестор — за 15 млн руб., и «такие варианты уходят очень быстро».

Не получится оценить уровень скидок от инвесторов и по средним ценам предложения.

По информации Метриум, в августе в «старой» Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) по переуступке было совершено 167 сделок со средней стоимостью лота 38 млн руб. И 3 693 сделки — по стандартным ДДУ в среднем за 24,3 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Казалось бы, квартиры по переуступке дороже, но это не так. Дело в том, что застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступка происходит в основном на поздних стадиях, когда цены закономерно выше.

«При этом стоимость жилья по переуступке традиционно ниже, чем у девелопера на той же стадии строительства», — подчеркнул управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В нынешних непростых условиях инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика, добавил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ 

Верховный Суд: одновременное заключение и подача на госрегистрацию договоров долевого участия и уступки права требования не противоречит закону

Получить статус обманутого дольщика по договору уступки станет труднее

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга