Правовой департамент Минстроя России письмом от 8 июня 2017 г. №20243-ТБ/02 издал разъяснение, которое расширительно толкует норму Градостроительного кодекса РФ

В письме, со ссылкой на статью 55.5-1 Градостроительного кодекса, указывается, что специалистом по организации строительства является физическое лицо:

• которое на основании трудового договора имеет право осуществлять трудовые функции по организации выполнения работ по строительству в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта;
• сведения о котором включены в национальный реестр специалистов.

При этом к должностным обязанностям специалиста по организации строительства относятся, в числе прочего, подписание акта приемки объекта капитального строительства.

На основании этих положений Минстрой России делает собственный вывод: иные работники строительной организации (члена саморегулируемой организации) не правомочны выполнять указанные должностные обязанности специалиста по организации строительства.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика (на фото):

Понятно, что цель концепции реформы саморегулирования — определить круг лиц, которые имеют право подписывать определенные документы. Далее требуется обеспечить внесение этих лиц в Национальный реестр. В рамках контрольных мероприятий — проверять подписи на документах. Штрафовать, не выдавать разрешений, заключений, если документы подписаны лицами, не внесенными в реестр. Лично мне не совсем ясно, чего общество добьется при успешной реализации такой концепции. Но этот вопрос не относится к разъяснениям Минстроя.

На мой взгляд, с юридической точки зрения вывод правового департамента Минстроя имеет все шансы быть оспоренным в суде заинтересованной строительной компанией, если она получит штраф или отказ в выдаче какого-либо документа, например разрешения на ввод в эксплуатацию. Да, Градостроительный кодекс определил должностные обязанности лиц, внесенных в реестр. И в число этих обязанностей входит подписание акта приемки объекта капитального строительства. Но это не означает, что иные лица не могут тоже подписывать акт приемки. Только закон может ограничить иных работников в праве выполнять те или иные функции (статья 33 Конституции РФ). В законе такого запрета нет. Для реализации задуманной концепции надо то, что содержится в разъясняющем письме, внести прямой нормой в закон.

Приобрести жилье в новостройке можно не только у девелопера по ДДУ, но также по переуступке прав требования у инвесторов. И они все чаще стали соглашаться на дополнительные скидки. Это следует из опубликованных РБК данных ИНКОМ-Недвижимости.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки, застройщики не торопятся снижать цены. Специалисты пояснили, что для стимулирования спроса остались другие инструменты — действующие государственные, а также собственные (траншевое кредитование, рассрочка платежа и пр.) программы.

У инвесторов этого нет. До прошлого года условия льготной ипотеки распространялись и на сделки по переуступкам, но с 2024-го банки свернули такую возможность.

Инвесторам остается работать только со скидками, и, как утверждают эксперты ИНКОМ-Недвижимости, эффект от уменьшения цен есть:

• с июля средний срок экспозиции квартир в новостройках, реализуемых по договору переуступки права требования, сократился в полтора раза — до двух месяцев;

• в домах, которые уже достроены, этот показатель снизился втрое и составляет около трех недель.

Фото из личного архива И. Доброхотовой

Средний уровень скидки при продаже квартиры по переуступке определить сложно — все зависит от времени вхождения в проект и уровня роста цен, отметила основатель БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирина Доброхотова (на фото).

В качестве примера она привела двухкомнатную квартиру, которую в 2020 году приобрели в новостройке Новой Москвы за 8 млн руб.

Сегодня в том же ЖК застройщик похожие лоты предлагает за 17 млн руб., инвестор — за 15 млн руб., и «такие варианты уходят очень быстро».

Не получится оценить уровень скидок от инвесторов и по средним ценам предложения.

По информации Метриум, в августе в «старой» Москве на первичном рынке (без учета элитного сегмента) по переуступке было совершено 167 сделок со средней стоимостью лота 38 млн руб. И 3 693 сделки — по стандартным ДДУ в среднем за 24,3 млн руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Казалось бы, квартиры по переуступке дороже, но это не так. Дело в том, что застройщики реализуют квартиры непрерывно на всех этапах строительства, а переуступка происходит в основном на поздних стадиях, когда цены закономерно выше.

«При этом стоимость жилья по переуступке традиционно ниже, чем у девелопера на той же стадии строительства», — подчеркнул управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В нынешних непростых условиях инвесторы вынуждены ориентироваться еще и на дисконт от застройщика, добавил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

Когда нельзя возвращать без рассмотрения заявление о госрегистрации договора об уступке прав по ДДУ 

Верховный Суд: одновременное заключение и подача на госрегистрацию договоров долевого участия и уступки права требования не противоречит закону

Получить статус обманутого дольщика по договору уступки станет труднее

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга