На сайте оценки регулирующего воздействия размещен проект постановления Правительства РФ «О порядке принятия высшим должностным лицом субъекта Российской Федерации распоряжения о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ».

Фото: www.gztslovo.ru

Напомним, Федеральным законом № 175-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс, предусматривающие возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

Речь идет о предоставлении такого участка (в соответствии с распоряжением главы субъекта РФ) застройщику, который будет достраивать объект девелопера—банкрота и исполнять за него обязательства перед дольщиками, включёнными в реестр пострадавших граждан.

Порядок принятия региональным главой соответствующего решения должен устанавливается Правительством РФ — предлагается в проекте постановления.

Документом устанавливаются правила принятия уполномоченным органом соответствующего решения, в том числе и перечень документов, представляемых приобретателем в уполномоченный орган.

Фото: www.mestoprozhivaniya.ru

Согласно этому перечню, застройщик, принявший на себя обязательство по завершению строительства объекта и изъявивший желание получить в аренду без проведения торгов земельный участок для строительства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, направляет в адрес исполнительной власти субъекта РФ следующие документы:

а) заявление, содержащее кадастровый номер земельного участка (земельных участков);

б) копию определения арбитражного суда, передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика (при наличии);

в) выписку из регионального плана-графика по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр обманутых дольщиков.

Рассмотрение указанных документов, осуществляется в течение 30 рабочих дней, по результатам которого принимается решение о предоставлении или отказе в предоставлении земельного участка в аренду.

Фото: www.restate.ru

Также определен исчерпывающий перечень оснований для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка:

• непредставление или неполное представление заявителем документов;

• представление заявителем заведомо недостоверных сведений;

• земельный участок (земельные участки) не находится в собственности субъекта Российской Федерации;

• земельный участок обременен правами третьих лиц и на таком участке имеются объекты, являющиеся частной собственностью или находящиеся в пользовании третьих лиц;

• целевое использование земельного участка не позволяет использовать его для строительства многоквартирных домов или жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.

Общественное обсуждение данного законопроекта продлится до 28 сентября текущего года.

Фото: www.businesspskov.ru

Напомним, что портал ЕРЗ неоднократно писал о региональном опыте предоставления земельных участков без торгов девелоперам, достраивающим проблемные объекты долевого строительства.

Данная практика рекомендовалась Минстроем России регионам в качестве стимулирующего механизма для достройки проблемных объектов.

Однако прежнее законодательство формально увязывало возможность предоставления компенсационного земельного участка без проведения торгов не с достройкой проблемного объекта, а с реализацией крупного инвестиционного проекта, что ставило под сомнение юридическую легитимность применявшегося механизма.

Вместе с тем, совершенствование порядка предоставления компенсационного земельного участка не решает другую недавно возникшую проблему, на которую указал в своем письме в адрес вице-премьера Виталия Мутко уполномоченный по защите прав предпринимателей Борис Титов.

Фото: www.media.istockphoto.com

По мнению бизнес-омбудсмена  новые правила финансирования долевого строительства не позволяет добросовестному застройщику использовать средства (как собственные, так и кредитные), для завершения строительства проблемных объектов. Причиной этого стала обязанность застройка открывать специальные счета на каждый объект и введение банковского контроля целевого расходования средств с этого счета исключительно на строительство соответствующего объекта. В результате застройщик, получивший компенсационный земельный участок со значительной скидкой, и имея экономию по расходованию средств, не может дополнительные доходы направлять на достройку проблемного объекта. 

«Изменения в закон №214-ФЗ о долевом строительстве поставили строительную отрасль, без преувеличения, в тупик, — утверждает г-н Титов. — С одной стороны, ограничений теперь столько, что искусственно затормозиться могут даже те проекты, под которые изначально подведена солидная финансовая основа. А с другой, банки теперь играют куда большую роль в процессе, чем прежде».

Виталий Мутко разделил тревогу бизнес-омбудсмена и поручил Минстрою подготовить «предложения по решению вопросов достройки объектов обманутых дольщиков строительными компаниями, которые прекратили их финансирование с 1 сентября».

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: Барьеры на пути ликвидации долгостроя необходимо устранить

Бизнес-сообщество считает, что банковский контроль девелоперов сегодня препятствует достройке проблемных долгостроев

Проблемный объект обанкротившегося Пензастроя достроит другой девелопер

Константин Тимофеев: Достройка ЖК «Академ-Палас» не должна затягиваться из-за неправильного решения арбитража

Владимир Якушев: Мы внесли в ЦБ разъяснения по вопросам, возникающим у банкиров и застройщиков в связи с новым законодательством

Минстрой разъяснил новые правила финансирования долевого строительства

Владимир Якушев: Достраивать проблемные объекты за счет новых дольщиков мы не позволим

Президент подписал закон с поправками в 214-ФЗ, которые вступили в силу 1 июля 

На Вологодчине ограничат продажу земли под жилищное строительство до решения проблем дольщиков

Фонд защиты дольщиков получит дополнительные полномочия для достройки проблемных долгостроев

На Кубани инвесторы, достраивающие долевые долгострои, смогут получать участки без торгов

За достройку проблемного объекта долевого строительства — земельный участок без торгов

Какую льготу в Удмуртии получат инвесторы, достраивающие проблемные объекты

Максим Федорченко: Поправки в 214-ФЗ разрушают единственный эффективный механизм решения проблемы обманутых дольщиков

При этом средневзвешенная цена 1 кв. м достигла 2,07 млн руб. (+10,4% за квартал, +10,3% к началу года, +14% за год), подвели итоги III квартала на рынке новостроек элитного и делюкс-классов Москвы аналитики компании «Метриум». 

Фото: © /Максим Мицун / Фотобанк Лори

Специалисты подсчитали, что на рынке новостроек высокобюджетного сегмента в III квартале текущего года в реализации находилось 63 проекта, где экспонировалось 1,7 тыс. лотов (+18,8% за квартал, +40,4% к началу года, +51,5% за год).

В элитном классе объем предложения прибавил 30%, до 1,18 тыс. лотов за счет вывода нового масштабного проекта. Объем предложения делюкс-класса за квартал практически не изменился (0,56 тыс. лотов).

Динамика объема предложения на первичном рынке высокобюджетного
сегмента по кварталам, количество лотов
Элитный класс

Источник: Метриум

В III квартале 2024 года на рынке высокобюджетных новостроек стартовали три элитных проекта. В двух проектах реализуются квартиры, в одном — апартаменты.

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Лидером по объему предложения в квартале стал район Хамовники (299 лотов, +143% за квартал), благодаря старту масштабного проекта класса «элит» ЖК Фрунзенская набережная.

В этом районе зафиксирована и максимальная цена «квадрата». Здесь реализуются такие дорогостоящие проекты, как ЖК Обыденский №1, ЖК Le Dome, ЖК Annabel’s, ЖК Саввинская 17, ЖК Саввинская 27.

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного сегмента
по районам г. Москвы

Источник: Метриум

По данным исследования, 50,1% предложения новостроек элит-класса находится на начальном этапе строительства (+12,6 п. п. за квартал). В сданных корпусах (21,9%, -4,8 п. п.) и в корпусах на этапе монтажа этажей (18,2%, -9,6 п. п.) объем предложения сократился. На этапе отделки за квартал отмечено увеличение на 1,8 п. п., до 9,8%.

В новостройках класса «делюкс» значительных изменений структуры предложения по стадии строительной готовности не произошло: максимальная доля предложения находится в корпусах на этапе отделки (40,2%, -1 п. п. за месяц).

Структура предложения на первичном рынке высокобюджетного
сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Новостройки элит-класса за III квартал потеряли часть предложения с чистовой отделкой (17,5%, -9,6 п. п.) и с отделкой white box (11,7%, -1,9 п. п.), а доля без отделки увеличилась до 70,8% (+11,5 п. п. за квартал).

В первичном жилье делюкс-класса, напротив, сократилась доля предложения без отделки (57,3%, -4 п. п.) и с чистовой отделкой (30,6%, -1,2 п. п.), но замечен рост доли с отделкой white box (12,1%, +5,2 п. п.).

Структура предложения на первичном рынке
высокобюджетного сегмента по типу отделки,
количество лотов
Элитный класс

Источник: Метриум

Делюкс-класс

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м высокобюджетной недвижимости составила 2,07 млн руб. (+10,4% за квартал, +10,3% к началу года, +14% за год). Ее динамика, по мнению аналитиков, обусловлена структурными изменениями. При этом средняя медианная цена 1 кв. м равна 1,63 млн руб. (+6,6% за квартал).

В классе «элит» средневзвешенная цена 1 кв. м достигла 1,69 млн руб. (+26% за квартал, +28% за год). В новостройках делюкс-класса показатель прибавил 6,6%, до 2,73 млн руб. за кв. м.

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости
высокобюджетного сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Что касается цены лота, то за III квартал доля предложения лотов до 100 млн руб. сократилась на 6 п. п. (16%), а доля лотов свыше 300 млн руб. прибавила 6 п. п. (33%).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости высокобюджетного
сегмента по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

Самые доступные предложения квартир высокобюджетного сегмента в сентябре 2024 года выявлены в ЖК TITUL на Серебрянической (49,2 кв. м за 50,9 млн руб.), ЖК Тишинский бульвар (51,4 кв. м за 52,9 млн руб.), ЖК Бадаевский (45,8 кв. м за 56,9 млн руб.). 

Доступные апартаменты высокобюджетного сегмента в сентябре 2024 года находятся в комплексах RUNOVSKY 14 (34,4 кв. м за 23 млн руб.), D’oro Mille (30,4 кв. м за 29,2 млн руб.), ЖК CULT (32,6 кв. м за 35,9 млн руб.).

Самые дорогостоящие открытые предложения квартир и апартаментов высокобюджетного сегмента в сентябре 2024 года предлагаются в ЖК Обыденский №1 (пентхаус площадью 433,1 кв. м за 2,51 млрд руб.), ЖК Дом Лаврушинский (365 кв. м за 1,54 млрд руб.), ЖК Клубный Дом Чистые пруды (392 кв. м за 1,39 млрд руб.). 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости
высокобюджетного сегмента по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Анализируя спрос на рынке высокобюджетных новостроек, специалисты подсчитали, что было зарегистрировано 209 сделок по ДДУ (+25,9% за квартал, +65,9 за год) на 24,8 тыс. кв. м. (+26,7% за квартал, +27,7% за год). Они обратили внимание на проект ЖК CULT, где в июле была заключена 51 сделка, причем все купли-продажи совершены и зарегистрированы в один день, что, по мнению экспертов, свидетельствует об их аномальном характере.

Без учета упомянутой аномалии уровень спроса был бы сопоставим с показателями II квартала, что говорит о сохранении повышенного спроса на элитное жилье.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум Анна Раджабова (на фото) отметила существенный рост средней площади квартир и апартаментов, которые в последние годы покупают клиенты элитного сегмента в Москве.

«Тренд на увеличение показателя сохранился и в III квартале 2024 года», — подчеркнула она и объяснила изменение ситуации тем, что в связи с пандемией и СВО многие бывшие «люди мира» стали фактически невыездными, и теперь, поскольку именно в Москве проходит основная часть их жизни, у них появилась потребность в большом жилье.

Вторая причина, добавила эксперт, — массовый переезд региональных клиентов в Москву. Эти покупатели привыкли жить в огромных коттеджах и хотят иметь в столице жилье сопоставимой площади, при этом уровень доходов позволяет им рассчитывать на его приобретение.   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Москве растет интерес к премиальным и элитным новостройкам

Эксперты: в августе в элитных новостройках столицы средняя цена 1 кв. м выросла сразу на 15%

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Эксперты: на рынке элитной загородной недвижимости Московского региона снижается предложение и растет спрос

Эксперты: за год предложение элитного жилья в Санкт-Петербурге снизилось на 33%

Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%

Эксперты: элитные новостройки дорожают на 12% в год

Эксперт прогнозирует рост спроса на элитное жилье в Петербурге на 35%

Эксперты: цена за год выросла во всех классах жилья, но сильнее всего — в «комфорт» и «элит»

Эксперты: продажи элитной недвижимости растут вместе с долларом