На сайте оценки регулирующего воздействия опубликован проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …».

Проект документа, подготовленный в соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирует случай, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления. 

Проектом постановления предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления многоквартирным домом.

В договоре временного управления многоквартирным домом предлагается указывать:

• прогнозируемый срок действия соответствующего договора, который зависит от планируемой даты проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;
• перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
• размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
• предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Готовящееся постановление для портала ЕРЗ прокомментировал ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Раньше этот вопрос никак не был отрегулирован, — отметил специалист. — По Жилищному кодексу, если управляющая организация не выбрана, то многоквартирный дом оставался, если так можно сказать, брошенным. Никто не управлял им, пока не примут решение собственники или муниципалитет не проведет открытый конкурс. Это требовало времени на созыв и проведение собрания, подготовку и проведение конкурса. А после этого еще требовалось заключить договор управления с собственниками, которые обладают не менее чем половиной площадей помещений в доме. Словом, образовывался период в 3—6 месяцев, когда дом не управлялся.

Но была и еще одна причина, сподвигнувшая министерство подготовить проект. В 2015 году, когда вводилось лицензирование деятельности по управлению домами, фактически во многих регионах и муниципалитетах «под благовидным предлогом» шел передел рынка. И части управляющих организаций лицензии не выдавали вовремя совершенно сознательно. При этом госжилинспекции часто действовали по заданию. Они говорили: раз вам лицензию не выдали, значит, вы не имеете права управлять домами и должны немедленно передать дома.

Минстрой подготовил несколько писем (которые, замечу, не являются нормативными актами), где разрешил муниципалитетам назначать «временные» управляющие организации. Мотивировка была такая: в связи с муниципальными чрезвычайными ситуациями (в доме после решений ГЖИ нет управляющего) или в связи с предоставлением муниципальных преференций (муниципалитет в качестве преференций разрешает управлять не своим, а общим имуществом в доме понравившейся ему управляющей организации).

ФАС посчитал это незаконным, дал четкую оценку в своем письме, но все-таки довольно много муниципалитетов уже назначили своих управляющих, хотя в Жилищном кодексе ясно говорится, что их надо выбирать или общим собранием, или на основании открытого конкурса. Третий вариант отсутствовал.

Позицию Минстроя критиковали и ФАС, и прокуратура, и вот теперь подготовлено постановление. Оно нужное, поскольку могут быть ситуации, когда домом просто некому управлять. Однако, боюсь, отдельные муниципалитеты специально станут проводить открытые конкурсы таким образом, чтобы их можно было признать недействительными. И вслед за этим будут опять-таки назначать своих управляющих.

Есть в постановлении и слабые моменты. На мой взгляд, не будет взвешенности между объемом обязательств временных управляющих и размером получаемой ими платы. Кроме того, предусмотрены слишком короткие сроки, чтобы подготовить договор управления. Управление должно быть непрерывным, значит, предложение в отдельных случаях должно быть подготовлено за 5 дней, а за такой срок время качественный, проработанный документ не сделать. Впрочем, поскольку временными управляющими будут организации, дружественные муниципалитету, предположу, что в итоге все будут довольны.

Еще вот на что я бы обратил внимание. Управляющая организация сегодня обязана предоставлять все коммунальные услуги «исходя из уровня благоустройства дома» и без каких-либо исключений. Однако в этом постановлении содержится ссылка на правило, согласно которому ресурсоснабжающая организация должна напрямую предоставлять собственникам коммунальные услуги. Между тем если управление временное, не может быть никаких прямых договоров. Ведь соответствующие поправки в Жилищный кодекс еще не внесены.

И последнее. Постановление маленькое, не подробное, так что можно ожидать, что к нему возникнет немало вопросов. Но надеюсь, в процессе подготовки документ будет дорабатываться», — резюмировал эксперт. 

Другие публикации по теме:

Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний

Порядок аккредитации конкурсных управляющих для банкротства застройщиков установит Минэкономразвития

Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании

Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек

Об этом президент НОЗА, председатель Совета директоров корпорации «Баркли» Леонид Казинец сказал на пленарном заседании Российского инвестиционно-строительного форума.

«Основной целью 218-ФЗ было недопущение в дальнейшем ситуации, когда добросовестный гражданин по действующему закону заключил ДДУ, зарегистрировал его — и не получил свою квартиру. С введением всех последних поправок это будет полностью исключено. Это самое важное следствие закона», — заключил Леонид Казинец.

Вместе с тем, по его словам, в законе достаточно много технических противоречий и некоторые нормы трудноисполнимы. «Эти моменты нужно будет дошлифофывать. Министерство и Дума готовы с нами обсуждать технические поправки в этот закон, которые сделают его более понятным и прозрачным. Закон будет работать. И работать четко», — подчеркнул глава Национального объединения застройщиков жилья.

Далее президент НОЗА остановился на оценке ситуации на рынке новостроек. Он обратил внимание участников заседания, что средняя площадь строящейся квартиры в новостройке уже несколько месяцев составляет 49,2 кв.м. При этом за предшествующие полтора года средняя площадь строящейся квартиры снизилась на 13%. Спрос перестал требовать дальнейшего уменьшения площади квартир. Это хороший признак. 

Леонид Казинец отметил, что официальная статистика Банка России показывает существенный рост объемов ипотеки для долевого строительства. Пять месяцев подряд рост составляет не менее 20%.

Причиной роста объема ипотечного кредитования являются рекордно низкие ставки по ипотеке. Средневзвешенная ставка кредитования участников долевого строительства достигла 10,53%.

Президент НОЗА обратил внимание присутствующих на сложившуюся тенденцию к росту цен. Нижняя граница цен на строящиеся квартиры пройдена в мае. После чего цена предложений в новостройках начала расти в среднем по 0,8% в месяц. За три с половиной месяца метр квадратный подрос на 1,7 тыс. рублей или на 2,75% с 62,7 до 64,4 тыс. рублей. «Сегодня жилье в России по соотношению стоимости ипотеки и стоимости квадратного метра и доходов граждан является самым доступным за всю новейшую историю России. Сегодня самое время гражданам подумать, чтобы взять ипотеку на покупку новостройки. Нельзя также забывать про ещё один интересный инструмент. При дальнейшем снижении ставки ипотеки возможно рефинансирование ранее полученного кредита», — отметил в заключении своего выступления Леонид Казинец.

Справка ЕРЗ:

«БАРКЛИ» – инвестиционно-строительная корпорация, основанная в 1993 году. Основные виды деятельности: инвестиции и строительство, девелопмент и управление проектами. Председатель Совета директоров и владелец корпорации «Баркли» – Леонид Александрович Казинец. 

С момента основания корпорация построила и ввела в эксплуатацию более 300 объектов недвижимости различного назначения: бизнес-центры в Москве, элитные жилые дома. Знаковые объекты компании: «Клубный Дом» в Зачатьевском переулке, «Дом с французскими окнами», особняк De Luxe в Хилковом переулке (вошли в рейтинг Forbes «100 самых дорогих домов Москвы» в 2010 г), «Баркли Плаза», Barkli Virgin House, Barkli Park и др.

Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) создано 17 июня 2013 года. В состав НОЗА входят 90 застройщиков жилья из 42 регионов Российской Федерации. Основными целями деятельности НОЗА является представительство и защита интересов застройщиков перед органами государственной власти, иными органами и организациями. НОЗА является важным партнером Минстроя России, обеспечивающим консолидацию мнения застройщиков при выработке государственных решений. НОЗА выступает разработчиком многих нормативных правовых актов в сфере жилищного строительства. НОЗА принимает активное участие в экспертной деятельности по совершенствованию законодательства о долевом строительстве.

Другие публикации по теме: 

218-ФЗ: застройщики предлагают проводить аналогию с регулированием банковского сектора

218-ФЗ обеспечит прозрачную работу застройщиков со средствами граждан

Алексей Кудрин: Мы создали слишком свободную среду в долевом строительстве