На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Минстроя России № 37997-ИФ/07 от 08.07.2024 «О приобретении прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве».

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Письмо адресовано гражданам — потенциальным участникам долевого строительства. В нем строительное ведомство информирует их о специфике правоотношений, связанных с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Минстрой указывает, что при приобретении объекта долевого строительства по соглашению (договору) об уступке прав требований (соглашение об уступке) потенциальному участнику долевого строительства рекомендуется обращать внимание на разницу в сумме денежных средств, размещенных на счете эскроу в соответствии с условиями договора, и стоимости объекта, уплачиваемой участником долевого строительства лицу, осуществляющему такую уступку.

Кроме того, при заключении соглашения об уступке необходимо учитывать, что если цена договора участия в долевом строительстве ниже, чем подлежащая уплате в соответствии с соглашением об уступке, то при неисполнении застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства дольщику будет возвращена исключительно сумма, размещенная на счете эскроу в соответствии с условиями ДДУ.

Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал, что глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила против такой «серой схемы» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ. При этом у ЦБ есть договоренность с Минфином РФ о том, чтобы финансовое ведомство не предоставляло субсидию в рамках льготных программ в продажах в тех случаях, когда происходит такая переуступка прав по ДДУ. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: В Минфине согласны с нашим предложением закрыть такую «серую схему» от застройщика, как переуступка прав по ДДУ

Новый «семейный» способ продаж от застройщика: нюансы и риски

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Минстрой рекомендует информировать граждан об особенностях уступки прав требований по ДДУ

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Какие продукты банков и застройщиков позволяют снизить финансовую нагрузку при покупке жилья

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав

Эксперты: на московском рынке новостроек доля квартир по переуступке выросла на треть

ЦБ: пора сворачивать льготные ипотечные программы и переходить к адресным. В случае новых «схематозов» на рынке ипотеку стандартизируют

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

После перехода на механизм счетов эскроу, доверие граждан к застройщикам существенно выросло. Однако для эффективного развития территорий требуются доработки. Какие именно, рассказал «Известиям» директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В проектах КРТ, считает эксперт, необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру, в том числе и места приложения труда (МПТ). Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости», — пояснил Анатолий Клинков (на фото ниже).

Поэтому привлечь кредит на его реализацию крайне сложно, своих же средств у застройщика в модели эскроу-кредитования недостаточно.

Фото: пресс-служба А101

Банки понимают, что любой проект требует инфраструктуры, однако в этой роли они видят, скорее, объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. МПТ — это немного сложнее.

По словам эксперта, существует и другая проблема. Жилые проекты зачастую приходится финансировать в разных банках из-за лимитов кредитования на одного заемщика — здесь и начинаются проблемы.

Во-первых, непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами ЖК (контроль использования средств от двух разных банков — задача повышенной сложности).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Во-вторых, дохода после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта девелоперу зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ. Поэтому, как сказал представитель ГК А101, банки могут предложить отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или заем под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует», — резюмировал Анатолий Клинков.

Чтобы облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры, эксперт считает целесообразным обсудить возможность создания такого механизма с регулятором банковской отрасли в лице ЦБ.

Фото: vk.com

«Дополнительное строительство МПТ — это дополнительные затраты для нас с непонятной перспективой возврата денежных средств по времени и непонятным уровнем капитализации, — поясняет менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток, застройщик РСКК) Виктория Тивончик (на фото). — Как таковые МПТ, если к ним отнести крупные коммерческие объекты (супермаркеты, кинозалы, ледовые арены), на наш взгляд, менее привлекательны, чем школы и сады в шаговой доступности.

По мнению эксперта, данные кейсы могут быть жизнеспособны при наличии у застройщика отношений с потенциальным якорным арендатором подобных объектов в лице крупных федеральных сетей либо пула таких потенциальных арендаторов. Тогда финансовая модель проекта максимально прозрачна как для застройщика, так и для банка, который будет выдавать кредитную линию, пояснила представитель девелоперской компании. 

«Но, как правило, крупные федеральные сети полностью либо частично финансируют такие проекты сами», — уточнила Виктория Тивончик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Регионы получат более 308 млн руб. на создание инфраструктуры в рамках федерального проекта «Жилье»

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Москва отдает землю застройщикам в аренду без торгов и всего за рубль в год

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки