На портале правовой информации опубликован приказ Минстроя России №20/пр от 17.01.2025 «Об утверждении примерной формы договора строительного подряда, денежные средства в счет уплаты цены которого размещаются заказчиками на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 г. №186-ФЗ "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу"».

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ ранее информировал о разработке проекта данного приказа. Кроме того, он сообщал о принятии 186-ФЗ, которым регулируются отношения, связанные со строительством юридическими лицами (ЮЛ) или индивидуальными предпринимателями (ИП) индивидуальных жилых домов (ИЖД) по договорам строительного подряда (ДСП) на земельных участках (ЗУ), принадлежащих гражданам. При этом обязательным условием является размещение заказчиками денежных средств на счетах эскроу. 186-ФЗ вступает в силу с 01.03.2025.

Согласно утвержденной форме, договор состоит из 9 разделов и включает в себя:

• Раздел 1. Предмет договора. Подрядчик по заданию заказчика в установленный договором срок выполняет строительство ИЖД (объекта) ‎в соответствии с технической документацией (Приложение №1 к договору), а заказчик создает подрядчику необходимые условия для выполнения возложенных на него настоящим договором обязательств по строительству объекта, принимает их результат ‎и уплачивает обусловленную договором цену.

Договором устанавливаются сроки предоставления технической документации для ознакомления.

• Раздел 2. Цена договора и порядок оплаты. Общая стоимость строительства объекта определяется на основании сметы. Оплата цены договора путем внесения заказчиком денежных средств на счет эскроу, открытый ‎в уполномоченном банке (эскроу-агенте). Предусматривается возможность оплаты цены договора в том числе за счет средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

• Раздел 3. Права и обязанности сторон. В числе прочего установлена обязанность подрядчика предоставлять по запросу заказчика информацию о ходе работ, направлять уведомления о планируемом строительстве ИЖД и уведомление о его окончании. Подрядчик вправе оформлять право собственности заказчика на объект.

В случае отказа от исполнения договора заказчик обязан уведомить о таком отказе уполномоченный банк (эскроу-агента).

• Раздел 4. Порядок сдачи и приемки результата работ. По завершении строительства объекта подрядчик обязан письменно уведомить заказчика о завершении работ и готовности объекта ‎к приемке. Заказчик обязан в согласованный с подрядчиком срок ‎и с участием подрядчика осмотреть и при отсутствии замечаний принять его путем подписания акта сдачи-приемки работ либо, при наличии замечаний, отказаться от подписания акта сдачи-приемки работ, предоставив свои мотивированные замечания.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

При обнаружении недостатков в ходе принятия работ заказчик вправе ссылаться на них в случаях, если в акте сдачи-приемки работ были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Заказчик, обнаруживший после приемки работ отступления в них от договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки, в том числе умышленно скрытые подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок после их обнаружения.

Если уклонение заказчика от принятия выполненной работы повлекло за собой просрочку в сдаче работы, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к заказчику в тот момент, когда передача вещи должна была состояться.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

• Раздел 5. Гарантии качества. Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих ‎в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается в соответствии с законодательством РФ. Если в период гарантийной эксплуатации объекта обнаружатся дефекты, допущенные по вине подрядчика, то подрядчик обязан их устранить ‎за свой счет и в согласованные с заказчиком сроки.

• Раздел 6. Расторжение договора. Устанавливается право заказчика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от подрядчика возмещения убытков в случаях:

- если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора ‎или выполняет работы настолько медленно, что их окончание ‎к сроку становится явно невозможным; 

- по иным основаниям.

• Раздел 7. Порядок взаимодействия сторон. Обмен информацией и документами, предусмотренными договором, осуществляется посредством электронных сообщений, направляемых по адресам электронной почты.

Отказ от исполнения договора в одностороннем порядке производится посредством направления другой стороне письменного уведомления.

• Раздел 8. Заключительные положения. Установлен обязательный досудебный претензионный порядок разрешения споров.

• Раздел 9. Реквизиты и подписи сторон.

Приказ вступает в силу с 1 марта 2025 года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Президент поручил создать условия для ускоренного запуска проектов ИЖС с эскроу

В 2025 году на ИЖС будет выдан каждый десятый ипотечный кредит с использованием эскроу

Эксперты объяснили, почему стоимость ИЖС растет на фоне падения спроса

Около 3 тыс. семей, вложившихся в приобретение загородных домов, оказались обманутыми дольщиками

С марта материнский капитал можно направлять на строительство индивидуальных домов по договорам строительного подряда

Эксперты: за два года уменьшился срок, необходимый россиянам для того, чтобы накопить на свой дом

Верховный Суд указал, какая ставка налога применима к собственникам земельных участков для ИЖС

Эксперты: минувшей осенью в сегменте ИЖС Московского региона подали на банкротство более 100 девелоперов

Эксперты: три четверти подрядчиков готовы использовать механизм эскроу при ИЖС после отмены НДС

Эксперты: в 2024 году индивидуальных домов будет сдано вдвое больше, чем многоквартирных

Минстрой разработал форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Новые разделы в форме уведомления о строительстве или реконструкции объекта ИЖС, который возводится по договору строительного подряда

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

Принят закон о строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу

Российские депутаты согласны с Кабинетом министров, что механизм эскроу необходим в ИЖС

Эксперты: более 70 подрядчиков получили кредитные средства на счета эскроу для строительства частных домов

Первый индивидуальный дом с использованием эскроу при подряде построен в России

Эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера изучили ситуацию на рынке жилья, цены на новостройки и «вторичку» и дали прогноз ситуации на рынке недвижимости в ближайшем будущем, сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Изучив данные о заключенных ипотечных сделках Сбера, аналитики рассчитали среднюю стоимость 1 кв. м на рынке новостроек РФ в январе — 171,1 тыс. руб.

Выше общероссийского уровня находятся цены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Самые низкие цены «квадрата» среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской (114,6 тыс. руб.), Челябинской (119,1 тыс. руб.), Воронежской (119,5 тыс. руб.) и Самарской (127,9 тыс. руб.) областях.

В первый месяц текущего года различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке строящегося жилья, по подсчетам экспертов, составляет 11,8%. В ряде крупнейших субъектов разница гораздо больше: например, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области — 24,5%, в Москве — 17,4%.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке новостроек РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Аналитики отметили продолжение роста средней стоимости 1 кв. м новостроек в январе (+0,4%, до 171,1 тыс. руб.). В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: +0,4% в октябре, +0,3% в ноябре и еще +0,3% в декабре.

Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях (по +2%).

Эксперты подчеркнули устойчивость тенденции к росту цен на новостройки в большинстве мегаполисов: в 12 регионах из рассмотренных 18 тренд сохраняется в течение трех последних месяцев и более. В Волгоградской, Ростовской и Самарской областях непрерывный рост цен фиксируется на протяжении уже свыше полутора лет.

Снижение отмечено лишь в Нижегородской области (-1,1%), Санкт-Петербурге (-0,4%) и Красноярском крае (-0,1%).

Динамика цены 1 кв. м в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Аналитики отметили стабилизацию темпов роста цен на уровне 0,3% — 0,4% за месяц. А за полгода, с июля 2024-го по январь 2025-го, они увеличились менее чем на 1,5%.

При этом расходы застройщиков росли быстрее инфляции. По данным СберИндекса, зарплаты в стройотрасли увеличились на 25% в 2024 году, средневзвешенная ставка кредитования по проектному финансированию выросла за 11 месяцев, согласно данным Банка России, с 5,9% до 8,8%, а стройматериалы за тот же период, по оценке Минстроя, подорожали на 11%.

Источник: Домклик, ЦФА

Стагнация спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) не позволяет застройщикам компенсировать ценами рост расходов. Аналитики предполагают, что это послужит толчком к снижению стоимости новостроек в номинальном выражении.

Косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен разрыв между ценой предложения и ценой сделки, который незначительно растет второй месяц подряд, но остается минимальным.

Источник: Домклик, ЦФА

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре — декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

Источник: Домклик, ЦФА

В Петербурге по итогам декабря — января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Источник: Домклик, ЦФА

На рынке вторичного жилья средняя стоимость 1 кв. м в январе равнялась 112,2 тыс. руб.

Наибольшая стоимость готовых квартир традиционно зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге: 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс. руб. соответственно. В ТОП-5 по стоимости «квадрата» на вторичном рынке также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1 тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Дешевле всего готовые квартиры в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: стоимость 1 кв. м там ниже 80 тыс. руб.

Различие между ценой 1 кв. м в сделках и объявлениях на рынке готового жилья РФ

Источник: Домклик, ЦФА

Разрыв цены 1 кв. м в сделках и объявлениях составляет 14,9%, и за прошедший месяц он сократился на 0,6 п. п.

Максимальная разница между ценой предложения и в сделке для «вторички» зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Динамика цены 1 кв. м готового жилья в сделках

Источник: Домклик, ЦФА

Данные ЦФА показали, что в начале 2025 года сохранился медленный рост цен на готовое жилье (+0,6%, до 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м).

В 12 субъектах из рассмотренных 18 цены показали прирост, в частности в Свердловской (+2,1%), Воронежской (+1,8%) и Ростовской (+1,7%) областях. А наиболее явный спад цены за 1 кв. м из рассмотренных крупнейших регионов наблюдался в Красноярском крае (-2,4%) и Омской области (-2,1%).

Источник: Домклик, ЦФА

Анализ динамики цены предложения и цены сделки и снижение спроса до минимальных уровней даже с учетом сезонного фактора создают предпосылки для снижения цен.

Источник: Домклик, ЦФА

Эксперты отметили, что количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки, остается небольшим.

При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это значит, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Источник: Домклик, ЦФА

Старший управляющий директор — директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников (на фото ниже) рассказал, что цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс. руб. за 1 кв. м. При этом рост цен на рынке начал замедляться после сокращения госпрограмм поддержки ипотеки.

Фото: asros.ru 

«На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры», — подчеркнул эксперт.

Что касается цен на готовое жилье, то, по его словам, в январе цены на него выросли пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс. руб. за 1 кв. м. За год рост цен составил 3,9%, то есть в реальном выражении цены снизились.

Михаил Матовников добавил, что распространение льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

На петербургском рынке элитной недвижимости предложение не успевает за спросом

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

В Санкт-Петербурге общая площадь реализованных новостроек за пять лет сократилась почти на треть

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы

Росреестр фиксирует рост в Москве количества сделок с готовым жильем

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Спрос на рынке новостроек Московской области сократился на 5,5%

Эксперты сравнили рост цен на новостройки мегаполисов с уровнем инфляции

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок