Своим письмом Министерство строительства и ЖКХ России разъяснило, что заключить такой договор можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Фото: www.kmvinform.ru

Минстрой России в письме от 10.03.2019 №8127-ОО/04 разъяснил, что застройщик, который сдает многоквартирный дом (МКД) в эксплуатацию, не вправе заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) о предоставлении коммунальных услуг (КУ). Сделать это можно только по решению первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В ведомстве также напомнили, что согласно ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ РСО и региональные операторы ТКО предоставляют потребителям коммунальные услуги на основе заключенных с ними договоров в двух случаях. Первый — если такое решение принято на общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД. Второй — если РСО или регоператор отказались от договора с управляющей организацией или ТСЖ из-за накопленных долгов.

При этом задолженность УО перед поставщиком КУ должна быть равна или превышать среднюю сумму, начисленную за два расчетных периода. Следовательно, чтобы заключить прямой договор с РСО в новостройке, нужно обязательно провести общее собрание собственников.

Фото: www.23kvartiri.ru

Напомним, что закон 59-ФЗ от 03.04.2018, регламентирующий правила перехода потребителей на прямые договоры с РСО, вступил в силу 3 апреля 2018 года. Он был принят, чтобы сократить задолженность УО и ТСЖ перед РСО.

После принятия этого закона МКД стали автоматически переводить на прямые договоры, если у УО или ТСЖ накапливался долг, превышающий среднюю сумму за два расчетных периода.

Активно переходить на прямые отношения с РСО стали и сами собственники. Например, по данным портала РосКвартал, к декабрю 2018 года в Белгородской области платить напрямую поставщикам ресурсов решили 100% получателей коммунальных услуг.

Фото: www.urbaneconomics.ru

По просьбе портала ЕРЗ разъяснительное письмо Минстроя прокомментировал признанный эксперт в сфере ЖКХ, заместитель генерального директора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», руководитель направления «Управление жилой недвижимостью» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

«Своим письмом Минстрой РФ подчеркивает, что застройщик не может заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, — отмечает эксперт. — И это правильно! Устоявшееся понятие «прямые договоры» означает договоры между собственниками помещений в многоквартирном доме и РСО.

Договоры между РСО и УО или застройщиками, в тот период, когда они сами временно управляют МКД-новостройкой, нельзя назвать прямыми. Таковым заключенный договор может считаться только тогда, к управлению МКД приступит УО, победившая в открытом конкурсе, проведенном органом местного самоуправления по правилам и в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ №75 от 06.02.2006, и заключившая с дольщиками договор управления МКД.

Фото: www.expert.ru

А договоры ресурсоснабжения, заключенные между застройщиком и РСО, это «непрямые» договоры. Но здесь встает вопрос: могут ли в принципе застройщики заключать с РСО договоры о приобретении ресурсов, необходимых для предоставления КУ и для содержания общего имущества в МКД? Нет! Никогда! Ведь 176-ФЗ от 29.06.2015 г. в ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) были внесены изменения, согласно которым застройщик сам не может управлять многоквартирным домом.

Фото: www.cdn.book24.ru

С 30 июня 2015 года он может только заключить договор управления с выбранной им УО, имеющей лицензию. Соответственно, договоры с РСО будут заключаться или с дольщиками / собственниками помещений (прямые договоры) или с УО, выбранной застройщиком. Но никак не с самим застройщиком!

Правда, для случая, когда застройщик не передал часть помещений в новостройке дольщикам, он будет стороной прямого договора с РСО как потребитель коммунальных услуг — наравне с дольщиками и собственниками помещений в доме-новостройке. На это есть четкое указание в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ.

При этом нужно пояснить, что в вопросе, на который отвечает Минстрой в своем письме от 10 марта 2019 г. №8127-ОО/04, застройщик на момент до передачи помещения в новостройке необоснованно назван «единственным собственником». До передачи застройщиком (после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию) дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик прав собственности на помещения в доме не получает. Ведь он свои права собственности на все помещения в новостройке не регистрирует!

Согласно действующей сегодня и прежним редакциям 214-ФЗ у застройщика есть обязанность передать дольщикам помещения по акту. До такой передачи застройщик является владельцем помещений, в отношении которых заключены договоры участия в долевом строительстве. С момента подписания передаточных актов законными владельцами помещений в новостройке становятся дольщики.

Поэтому до передачи застройщиком помещений в доме-новостройке дольщикам по передаточному акту после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик не может заключить прямые договоры с РСО в отношении всех помещений в доме — ни в качестве единственного собственника, ни в качестве единственного владельца.

Это мой ответ на первый вопрос, содержащийся в письме Минстроя.

Фото: www.pbs.twimg.com

Второй вопрос заключается в том, может ли застройщик после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию до передачи дольщикам помещений в доме-новостройке по передаточному акту не заключать никаких договоров с РСО? Мой ответ — да.

Но не потому, что он может ждать проведения открытого конкурса. А потому, что пока, в силу вышеуказанной ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ:

1) собственниками помещений не выбран способ непосредственного управления МКД;

2) выбранный способ управления не реализован;

3) в случае отсутствия договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с ТКО, заключенных между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и УО, ТСЖ, ЖСК в силу федерального закона заключают прямые договоры (договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, договоры на оказание услуг по обращению с ТКО) между РСО, региональным оператором по обращению с ТКО и собственниками помещений, дольщиками.

Такие прямые договоры считаются заключенными на неопределенный срок одновременно со всеми собственниками помещений и (или) дольщиками на условиях типовых договоров, утвержденных Правительством РФ.

Фото: www.176428.selcdn.ru

А что в этой ситуации делать застройщику? Он должен не ждать «у моря погоды», а привлекать УО для управления домом-новостройкой. Однако и эта привлеченная УО также не может заключать с РСО и региональным оператором по ТКО договоры о приобретении коммунальных ресурсов и услуг по обращению с ТКО.

По понятным причинам и первый, и второй вопросы, на которые Минстрой дает свои ответы в рассматриваемом письме, не связаны с волеизъявлением собственников помещений в МКД или РСО в случаях, указанных в п.п. 1—3 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ. Поэтому я бы в качестве аргументов не приводил бы ссылки на часть 1 этой статьи.

Но, безусловно, вопросы заданы сложные, и, несмотря на то, что на днях исполняется ровно год, как действуют нормы статьи 157.2 ЖК РФ о прямых договорах, в их применении еще существует много подводных камней», — резюмирует эксперт.

Фото: www.omskrielt.com

Фото: www.gkhrazvitie.ru

Другие публикации по теме: 

Минстрой планирует упростить порядок электронного голосования собственников квартир: комментарий эксперта

Общедомовое собрание жильцов МКД получит право переводить жилые помещения в нежилые: комментарий эксперта

Законопроект, регламентирующий собрания в МКД, принят в первом чтении

В Госдуме хотят регламентировать порядок передачи застройщиком РСО объектов инфраструктуры при сдаче дома: комментарии эксперта

Госдума скорректирует законопроект, регламентирующий проведение собраний в МКД

В Москве собственники жилья в МКД теперь могут управлять домом и голосовать на собраниях в режиме онлайн

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков