Это и другие актуальные предложения по регулированию рынка апартаментов, рассмотренные на заседания Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, будут переданы в министерство.

На заседании Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, которое прошло при участии замминистра строительства Никиты Стасишина, под председательством руководителя Комиссии, президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, обсуждался вопрос регулирования рынка апартаментов. По мнению экспертов, данный вид жилого помещения, который является составной частью многофункционального здания (МФЗ), должен обладать отдельным правовым статусом, отличным от статуса квартир в многоквартирных домах (МКД).

«У нас в законодательстве, условно говоря, есть два вида жилых помещения — квартира в МКД и индивидуальный жилой дом, — пояснила Надежда Косарева. — К многоквартирным домам есть определенные требования, касающиеся расположения, технических регламентов, капитального ремонта. Это особый правовой режим. Такой же правовой режим должен действовать и применительно к многофункциональным домам», — резюмировала председатель комиссии.

Как считают эксперты, технические регламенты многофункциональных домов и МКД должны содержать одинаковые требования к безопасности. Что касается требований в части комфортности проживания, то они у многофункциональных и многоквартирных жилых домов различны.

На заседании комиссии был рассмотрен еще целый ряд вопросов, касающихся многофункциональных домов. В частности, эксперты обратили особое внимание на то, что такие дома должны располагаться не в промышленных и жилых зонах, а в общественно-деловых.

«Мы предложили наделить апартаменты отдельным правовым статусом. Да, это жилое помещение, но с другим набором прав. По этим деталям мы и озвучили наши предложения», — сказала Надежда Косарева.

В частности, предлагается отрегулировать юридическую возможность строительства апартаментов исключительно в составе МФЗ в общественно-деловых зонах городов. Это влечет за собой необходимость уточнений по плате за жилищно-коммунальные услуги, налогу на имущество, владению земельным участком под зданием, содержанию общего имущества.

Авторы поправок считают, что все особые требования для МФЗ с апартаментами должны устанавливаться исходя из понимания «промежуточного типа» таких зданий между нежилыми зданиями и многоквартирными домами. «Например, поскольку функции помещений в МФЗ перемешаны, то надо, чтобы за коммунальные услуги в апартаментах в таких зданиях платили так же, как за офисные помещения», — говорит Косарева. Это связано, в том числе, с планами по облегчению процедуры перевода апартаментов из жилого в нежилое помещение («сегодня это жилье, завтра — офис»).

Ставка налога на имущество для апартаментов может быть ниже, чем для офисных помещений в нежилых зданиях, но выше, чем для квартир в многоквартирных домах, отмечают в Институте экономики города.

Требования к содержанию общего имущества в МФЗ с апартаментами предлагается в большей степени отдать в ведение субъектов РФ, установив на федеральном уровне только общие подходы. Если конструктив здания представляет собой несколько башен, то ответственность собственников апартаментов по содержанию общего имущества должна распространяться только на конструктивно выделенную часть с жилыми и нежилыми помещениями. «Законодательство сегодня это никак это не регулирует», — поясняет Косарева. При этом сами требования к предельным соотношениям числа и площади жилых и нежилых помещений и их расположения в МФЗ предлагается регулировать градостроительным регламентом в рамках муниципальных правил землепользования и застройки.

Собственники апартаментов не должны рассчитывать на наличие социальных объектов обязательно вблизи своих домов. «Если вы покупаете апартаменты в общественно-деловой зоне, вы должны иметь право на детский сад, школу, поликлинику, но не обязательно эти объекты должны быть в шаговой доступности», — пояснили в фонде. При этом Надежда Косарева указала на отдельный законопроект Минстроя, который дает право регистрироваться в апартаментах.

Владение земельным участком под МФЗ сегодня также не урегулировано. «Если вы покупаете апартаменты у частного лица, который имеет участок в собственности, то здесь, наверное, нужно, чтобы участок переходил в долевую собственность владельцев помещений (в составе общего имущества в МФЗ). Если застройщик возводит здание на муниципальной земле, то, вероятно, нужно предусмотреть процедуру выкупа земельного участка, может быть, по льготной цене или включить арендную плату отдельной строкой в платежной квитанции. Эта арендная плата может быть низкой», — отметила Косарева.

Также на заседании Комиссии был поднят вопрос правового статуса гостиниц. В ходе обсуждения этой темы было предложено запретить продажу входящих в гостиничный комплекс объектов без предварительного исключения их из состава гостиницы. Мотивировка для этого предложения следующая: такой запрет необходим в силу того что право собственности подлежит государственной регистрации как на один неделимый объект. Помимо этого члены Комиссии высказались за введение еще одного запрета — на использование помещений в многоквартирных домах для оказания гостиничных услуг.

В Минстрое назвали предложения интересными и подчеркнули, что эти поправки находятся в проработке. «Институт экономики города внес интересные предложения. Мы сейчас их прорабатываем», — сказал заместитель министра строительства Никита Стасишин.

Фото: www.st.novostroy.su

Обсуждавшиеся на Комиссии вопросы по регулированию рынка апартаментов весьма актуальны. Напомним, что весной премьер-министр Дмитрий Медведев выступил против запрета на строительство апартаментов в России. Отвечая в Госдуме на вопрос главы Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ Галины Хованской, глава Кабмина сказал: «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно завернуть и запретить так называемые апартаменты. Но, тем не менее, совершенно очевидно, что всю эту работу нужно упорядочить в рамках совершенствования жилищного законодательства».

По мнению главы правительства, «надо определиться в терминах». «Потому что за границей строят лофты, их статус тоже неопределенный, — отметил Дмитрий Медведев и добавил: —  Мы должны понять, каким образом будут регулироваться такого рода стройки, будет ли в этом случае процедура перехода из нежилого фонда в жилой с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. И здесь я рассчитываю на помощь депутатов, — резюмировал руководитель правительства. — Чтобы развести понятия, может быть, не ставя глухой стены между ними».

Как уже сообщал портал ЕРЗ, с инициативой о придании особого статуса многофункциональным зданиям неоднократно выступали власти Москвы, которая является общероссийским лидером по строительству апартаментов. В частности, в столице сегментом апартаментов активно занимается АИЖК в рамках программы по развитию рынка доходного жилья. Вложив средства в апартаменты через принадлежащий ему закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. При этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

Строительство апартаментов получило в последние годы широкое распространение. Всего в настоящее время в России строится 2,5 млн м² апартаментов, это около 2% всего жилищного строительства.

Регион	Домов	Жил. единиц	м2
г.Москва	71	21 415	1 274 231
г.Санкт-Петербург	30	12 963	471 868
Краснодарский край	16	4 247	203 810
Московская область	18	3 802	166 474
Свердловская область	8	2 319	92 458
г.Севастополь	2	565	56 769
Челябинская область	2	474	30 238
Тюменская область	2	161	21 756
Калининградская область	5	309	17 154
Новосибирская область	1	444	16 000
Республика Крым	2	204	15 136
Красноярский край	1	390	14 366
Омская область	1	274	11 799
Рязанская область	1	161	9 115
Пензенская область	1	233	7 920
Приморский край	1	63	7 000
Ивановская область	2	103	5 199
Алтайский край	1	85	1 864
Общий итог	165	48 212	2 423 157

Больше всего апартаментов строится в Москве (53%) и Санкт-Петербурге. Как правило, апартаменты возводятся на тех земельных участках, на которых нельзя строить многоквартирные дома, или через строительство апартаментов застройщики уходят от необходимости соблюдения нормативов градостроительного проектирования по количеству парковок и иных требований. Преимущество апартаментов — отсутствие такой жесткой регламентации, какая действует в отношении квартир в многоквартирных домах. Поэтому попытка регламентации требований к апартаментам приведет к появлению нового названия вида строящихся помещений, которые будут предоставляться гражданам для свободного использования (в том числе, где возможно и проживание). Решить эту проблему можно только через установление в Жилищном кодексе исчерпывающего перечня видов помещений, в которых допускается временное или постоянное проживание. Этот тезис довольно активно обсуждался на заседании Комиссии. Однако пока решения по данному вопросу нет. 

Другие публикации по теме:

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Как АИЖК развивает рынок доходного жилья

Продажа loft-апартаментов по предварительным договорам стала основанием для возбуждения уголовного дела против застройщика

На вопросы портала ЕРЗ отвечает исполнительный директор РГК «ПАРАНГОН» (1-е место в ТОП застройщиков г. Севастополя) Юлия СМИРНОВА.

— Юлия Францевна, в августе портал ЕРЗ сообщил, что Ваша компания впервые возглавила ТОП застройщиков региона. Прежде чем говорить о жилищном строительстве, хотелось бы напомнить нашим читателям, что РГК «ПАРАНГОН» — единственная девелоперская компания в Севастополе и одна из немногих в Крыму, которая осуществляет системное комплексное освоение в рамках строительства курортной недвижимости. Расскажите об этом.

—  Да, это действительно так. Комплексное освоение курортной недвижимости — нелегкий бизнес, поскольку в таких проектах мы строим не только здания с квадратными метрами для проживания или отдыха, но и разбиваем парки, обустраиваем пляжи, строим рестораны, набережные, аквапарки, обширные аквазоны, СПА-комплексы, спортивно-оздоровительные центры, отели и т.д.

Таким образом, мы не только строим объекты недвижимости, но и формируем комфортный образ жизни, возводим туристическую инфраструктуру европейского уровня, создаем рабочие места и развиваем туристический кластер региона.

 

— Какие самые масштабные проекты компания уже осуществила, и какие планируются к реализации?

— Очень интересным получился у нас курортный комплекс «Ласпи». Это масштабный проект, очень сложный из-за специфических, стесненных условий, в которых приходилось работать. Строительство велось в скалистой местности с густо произрастающими можжевельниками. Но зато результатом мы по праву можем гордиться. По мнению многих, одним их самых красивых объектов этого комплекса стал бассейн «инфинити», который мы построили буквально на обрыве скалы.

 

Курортный комплекс «Ласпи», г. Севастополь, урочище Ласпи

 

Ну а самым масштабным объектом, который построила наша компания, является «Аквамарин». Это современный курортный туристический комплекс, расположенный на 15 га территории, включающий в себя отель категории 5*, комплекс апартаментов, сеть ресторанов, набережную протяженностью 350 м, 2 открытых и 2 крытых бассейна, медицинский СПА-комплекс, два банно-бассейных комплекса и парк.

Комплекс «Аквамарин», г. Севастополь, ул. Парковая, 11

Что касается комплексного освоения, над которым мы сейчас работаем, то могу назвать амбициозный проект строительства многофункционального комплекса «Аква Евпатория». Это наш инновационный проект, ничего подобного мы еще не создавали.

«Аква Евпатория» — это освоение 25 га территории у самого берега Черного моря. Наш новый комплекс будет включать в себя набережную протяженностью 400 м, пляж на 2 га, парк, отель категории 4*, банно-бассейный комплекс, грязелечебницу, клуб виндсерфинга, скейтпарк, жилую застройку, кафе, рестораны, магазины.

 

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

Особо отмечу, что команду, которая воплощает в жизнь этот проект, составляют креативные крымские специалисты. Несмотря на то что мы интегрировали в этот проект много самых современных мировых архитектурных трендов, его с полным основанием можно назвать «крымским продуктом», чем мы очень гордимся! Не зря же это творение признано лучшим архитектурным произведением Крыма 2017 года.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

При работе над этим проектом мы ставим задачу популяризации здорового образа жизни, для чего оборудовали всю территорию функциональными спортивно-оздоровительными зонами, теннисными кортами, велодорожками, парковками для велосипедов, пунктами аренды велотранспорта, роликов и самокатов.

Еще один приоритет, которого мы придерживаемся, — доступность отдыха и недвижимости для российских семей.

 

— Это не может не вызывать уважения. А насколько велик земельный банк вашей компании? Планируете ли приобретать дополнительные участки земли? Как в целом оцениваете рынок земли в регионе? Достаточно ли здесь предложений? Проводит ли публичная власть вашего региона земельные аукционы?

— Земельный банк нашей компании позволяет нам формировать стратегическое планирование на 10 лет вперед. Но ситуация с рынком земли в нашем регионе сложная. За последние три года у нас не проводилось ни одного земельного аукциона по многоквартирной жилой застройке.

Проблема Севастополя в том, что нашим новым генпланом, который находится в стадии финальной доработки, не предусмотрено резервирование территорий для перспективной застройки новыми микрорайонами — их возведение предусмотрено только за счет реновации старого жилого фонда и реновации промышленных зон. Подобное развитие — довольно затратное для девелоперов и очень затяжное по времени освоения.

Такая ситуация однозначно приведет к удорожанию стоимости квадратного метра жилья для конечного потребителя.

ЖК «АкваЕвпатория», Крым, Аллея Дружбы, 3

  

— Ваша оценка обеспеченности севастопольских площадок сетями? Если ли у сетевых компаний необходимые мощности, точки подключения?

— С сетями, прямо скажем, у нас все очень грустно. Может, из-за того, что при украинской власти не было частой практики серьезного инвестирования ресурсоснабжающих организаций в развитие своих сетей. Но для нас абсолютно привычна ситуация, когда развитие сетей района ведется за наш счет, а не за счет инвестиционных программ поставщиков ресурсов.

 

— Насколько качественно в регионе выполнены документы территориального планирования (генплан, ПЗЗ)? Не сдерживают ли они жилищное строительство?

— В нашем регионе тема разработки градостроительной документации — это очень болезненный вопрос. Мы до сих пор не имеем актуального генплана и, соответственно, ПЗЗ. Конечно же это сдерживает жилищное строительство, поскольку, например, намерение обозначить «зону Ж4» и она же, эта самая «зона Ж4», согласно генплану — это разные вещи.

«Подвисшее состояние» статуса земли вынуждает нас самим разрабатывать градостроительную документацию, что увеличивает времязатраты на проектно-изыскательские работы до полутора лет.

ЖК «Адмиралтейский», г. Севастополь, ул. Челнакова, 29

 

— По данным ЕРЗ в вашем регионе средняя этажность строящихся домов составляет 9,3 этажей. А у Вашей компании средняя этажность строящихся домов — 8,3 этажей. Как Вы это прокомментируете?

— Показатели этажности на уровне 9 этажей — это, на самом деле, еще задел прошлых проектов, которые сейчас дорабатываются девелоперами. Что же касается наших перспективных застроек, то в них показатель этажности приблизится к 16-м предельной высоты здания.

Обусловлено это действующем в нашем регионе приказом Министерства культуры России, который существенно ограничивает застройку 80% территории города Севастополя. Мы считаем такую ситуацию просто возмутительной. Осуществляя ландшафтно-визуальный анализ и проводя историко-градостроительные обоснования, мы подтверждаем, что повышение этажности, а именно  предельной высоты зданий до уровня 30 м в некоторых районах, никак не ухудшает визуальное восприятие достопримечательных мест.

Но, видимо, законотворцам намного проще «грести все под одну гребенку», тормозя тем самым строительную отрасль нашего региона.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Отделка: что сегодня наиболее востребовано на региональном рынке новостроек: без отделки, под чистовую, с отделкой? Не думаете над частичным меблированием квартир?

— Мы в основном передаем нашим клиентам недвижимость под чистовую отделку. После подписания актов приема-передачи индивидуально работаем с каждым и доводим его жилье даже до меблировки, если он этого желает. Такая схема работы позволяет нам гибко подходить к пожеланиям каждого клиента.

 

— Свободная планировка: есть ли на нее спрос?

— Мы не предлагаем варианты свободных планировок квартир. Связано это тем, что проектируя здания и проходя комплексную экспертизу, мы жестко зажаты в нормированные технико-экономические показатели. Менять ТЭП по желанию клиента в процессе возведения зданий — это нарушение норм и правил в процессе строительства.

Вместо этого мы предлагаем клиентам произвести любые перепланировки после ввода объекта в эксплуатацию, оказывая при этом правовое сопровождение.

 

— Дворы без машин: как относитесь к такой практике? Предусматриваются ли в ваших новостройках машино-места?

— Мы являемся горячими приверженцами философии строительства многоквартирных жилых домов с комфортными приватными дворовыми пространствами. Мы были пионерами строительства дворов без машин в нашем регионе и пропагандируем эту философию во всех новых проектах. Машино-места мы проектируем за пределами дворов и на подземных уровнях наших домов.

  

— Фасады: применяет ли Ваша компания элементы декора, единое фасадное остекление? Насколько разнообразна цветовая гамма фасадов?

— Город Севастополь — уникальный регион, в котором 80% территории относится к достопримечательным местам, так или иначе связанных с различными историческими событиями. В связи с этим архитектурными институтами власти настоятельно рекомендуется использовать аутентичную для нашей местности древнегреческую архитектуру в сочетании с белым цветом фасадов и кровлями цвета натуральной черепицы.

Мы, например, имеем опыт возведения жилого комплекса с применением дорического ордера древнегреческой архитектуры: это ЖК «Олимпия» в Севастополе.

 

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Какой вид отопления преобладает в квартирах ваших новостроек: автономное или центральное?

— В связи с нашей региональной особенностью, при которой увеличено сезонное использование недвижимости, а также с целью экономии денежных средств наших клиентов на содержание жилья, мы стараемся применять автономное отопление и горячее водоснабжение.

 

— Какую долю в продажах вашего жилья занимает ипотека?

— Ипотечные сделки занимают в нашем сводном портфеле не более 3%.

 

— Пробуете ли применять рассрочку? Если да, то какая доля ДДУ заключается с рассрочкой?

— Мы очень активно используем рассрочку платежа, которую предоставляем нашим клиентам. Около 80% ДДУ у нас заключается с рассрочкой, то есть пользуется высоким спросом у потребителей. Считаем это отличной альтернативой более дорогому банковскому кредитованию.

 

— Военная ипотека, материнский капитал: широко ли использует ваша компания эти институты финансовой поддержки граждан?

— Очень активно работаем с материнским капиталом. Также предлагаем нашим клиентам ускоренные механизмы освоения материнского капитала посредством кредитно-потребительского союза.

ЖК «Олимпия», г. Севастополь, ул. Челнакова, 17

 

— Генподрядные услуги: у вас собственная генподрядная компания или используете стороннего подрядчика? Если генподрядчик свой, то оказывает ли он услуги другим застройщикам?

— РГК «ПАРАНГОН» включает в себя несколько генподрядных организаций, которые работают преимущественно на внутренние потребности наших же компаний. 

 

— Проводятся ли в вашем регионе торги (аукционы) по приобретению квартир в строящихся домах в государственную, муниципальную собственность путем заключения договора ДДУ? Участвуете ли в таких торгах?

— Мы регулярно принимаем участие в государственных закупках, правда это касается только готовых квартир с оформленными документами о собственности. А участие в строительстве по ДДУ в нашем регионе на торги не выставляется.

 

— Спасибо за подробные ответы на вопросы, Юлия Францевна! Желаем Вашей компании и дальше оставаться крупнейшим застройщиком региона!

Михаил ИВАНОВ

Редакция благодарит РГК «ПАРАНГОН» за помощь в подготовке материала и предоставленные фото

Другие публикации по теме:

Наталья Луговская (Setl Group): Наша формула — оптимальное сочетание качества, цены и сроков

Андрей Соболев (АО «ДСК», г. Воронеж): Наш приоритет — комплексное развитие территорий

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого