Это и другие актуальные предложения по регулированию рынка апартаментов, рассмотренные на заседания Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, будут переданы в министерство.

На заседании Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, которое прошло при участии замминистра строительства Никиты Стасишина, под председательством руководителя Комиссии, президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, обсуждался вопрос регулирования рынка апартаментов. По мнению экспертов, данный вид жилого помещения, который является составной частью многофункционального здания (МФЗ), должен обладать отдельным правовым статусом, отличным от статуса квартир в многоквартирных домах (МКД).

«У нас в законодательстве, условно говоря, есть два вида жилых помещения — квартира в МКД и индивидуальный жилой дом, — пояснила Надежда Косарева. — К многоквартирным домам есть определенные требования, касающиеся расположения, технических регламентов, капитального ремонта. Это особый правовой режим. Такой же правовой режим должен действовать и применительно к многофункциональным домам», — резюмировала председатель комиссии.

Как считают эксперты, технические регламенты многофункциональных домов и МКД должны содержать одинаковые требования к безопасности. Что касается требований в части комфортности проживания, то они у многофункциональных и многоквартирных жилых домов различны.

На заседании комиссии был рассмотрен еще целый ряд вопросов, касающихся многофункциональных домов. В частности, эксперты обратили особое внимание на то, что такие дома должны располагаться не в промышленных и жилых зонах, а в общественно-деловых.

«Мы предложили наделить апартаменты отдельным правовым статусом. Да, это жилое помещение, но с другим набором прав. По этим деталям мы и озвучили наши предложения», — сказала Надежда Косарева.

В частности, предлагается отрегулировать юридическую возможность строительства апартаментов исключительно в составе МФЗ в общественно-деловых зонах городов. Это влечет за собой необходимость уточнений по плате за жилищно-коммунальные услуги, налогу на имущество, владению земельным участком под зданием, содержанию общего имущества.

Авторы поправок считают, что все особые требования для МФЗ с апартаментами должны устанавливаться исходя из понимания «промежуточного типа» таких зданий между нежилыми зданиями и многоквартирными домами. «Например, поскольку функции помещений в МФЗ перемешаны, то надо, чтобы за коммунальные услуги в апартаментах в таких зданиях платили так же, как за офисные помещения», — говорит Косарева. Это связано, в том числе, с планами по облегчению процедуры перевода апартаментов из жилого в нежилое помещение («сегодня это жилье, завтра — офис»).

Ставка налога на имущество для апартаментов может быть ниже, чем для офисных помещений в нежилых зданиях, но выше, чем для квартир в многоквартирных домах, отмечают в Институте экономики города.

Требования к содержанию общего имущества в МФЗ с апартаментами предлагается в большей степени отдать в ведение субъектов РФ, установив на федеральном уровне только общие подходы. Если конструктив здания представляет собой несколько башен, то ответственность собственников апартаментов по содержанию общего имущества должна распространяться только на конструктивно выделенную часть с жилыми и нежилыми помещениями. «Законодательство сегодня это никак это не регулирует», — поясняет Косарева. При этом сами требования к предельным соотношениям числа и площади жилых и нежилых помещений и их расположения в МФЗ предлагается регулировать градостроительным регламентом в рамках муниципальных правил землепользования и застройки.

Собственники апартаментов не должны рассчитывать на наличие социальных объектов обязательно вблизи своих домов. «Если вы покупаете апартаменты в общественно-деловой зоне, вы должны иметь право на детский сад, школу, поликлинику, но не обязательно эти объекты должны быть в шаговой доступности», — пояснили в фонде. При этом Надежда Косарева указала на отдельный законопроект Минстроя, который дает право регистрироваться в апартаментах.

Владение земельным участком под МФЗ сегодня также не урегулировано. «Если вы покупаете апартаменты у частного лица, который имеет участок в собственности, то здесь, наверное, нужно, чтобы участок переходил в долевую собственность владельцев помещений (в составе общего имущества в МФЗ). Если застройщик возводит здание на муниципальной земле, то, вероятно, нужно предусмотреть процедуру выкупа земельного участка, может быть, по льготной цене или включить арендную плату отдельной строкой в платежной квитанции. Эта арендная плата может быть низкой», — отметила Косарева.

Также на заседании Комиссии был поднят вопрос правового статуса гостиниц. В ходе обсуждения этой темы было предложено запретить продажу входящих в гостиничный комплекс объектов без предварительного исключения их из состава гостиницы. Мотивировка для этого предложения следующая: такой запрет необходим в силу того что право собственности подлежит государственной регистрации как на один неделимый объект. Помимо этого члены Комиссии высказались за введение еще одного запрета — на использование помещений в многоквартирных домах для оказания гостиничных услуг.

В Минстрое назвали предложения интересными и подчеркнули, что эти поправки находятся в проработке. «Институт экономики города внес интересные предложения. Мы сейчас их прорабатываем», — сказал заместитель министра строительства Никита Стасишин.

Фото: www.st.novostroy.su

Обсуждавшиеся на Комиссии вопросы по регулированию рынка апартаментов весьма актуальны. Напомним, что весной премьер-министр Дмитрий Медведев выступил против запрета на строительство апартаментов в России. Отвечая в Госдуме на вопрос главы Комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ Галины Хованской, глава Кабмина сказал: «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно завернуть и запретить так называемые апартаменты. Но, тем не менее, совершенно очевидно, что всю эту работу нужно упорядочить в рамках совершенствования жилищного законодательства».

По мнению главы правительства, «надо определиться в терминах». «Потому что за границей строят лофты, их статус тоже неопределенный, — отметил Дмитрий Медведев и добавил: —  Мы должны понять, каким образом будут регулироваться такого рода стройки, будет ли в этом случае процедура перехода из нежилого фонда в жилой с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. И здесь я рассчитываю на помощь депутатов, — резюмировал руководитель правительства. — Чтобы развести понятия, может быть, не ставя глухой стены между ними».

Как уже сообщал портал ЕРЗ, с инициативой о придании особого статуса многофункциональным зданиям неоднократно выступали власти Москвы, которая является общероссийским лидером по строительству апартаментов. В частности, в столице сегментом апартаментов активно занимается АИЖК в рамках программы по развитию рынка доходного жилья. Вложив средства в апартаменты через принадлежащий ему закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», Агентство рассчитывает вернуть эти деньги с доходностью. При этом часть паев выставлена на Московскую биржу и таким образом стала доступна инвесторам.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла ХОЛОПИКА (на фото):

Строительство апартаментов получило в последние годы широкое распространение. Всего в настоящее время в России строится 2,5 млн м² апартаментов, это около 2% всего жилищного строительства.

Больше всего апартаментов строится в Москве (53%) и Санкт-Петербурге. Как правило, апартаменты возводятся на тех земельных участках, на которых нельзя строить многоквартирные дома, или через строительство апартаментов застройщики уходят от необходимости соблюдения нормативов градостроительного проектирования по количеству парковок и иных требований. Преимущество апартаментов — отсутствие такой жесткой регламентации, какая действует в отношении квартир в многоквартирных домах. Поэтому попытка регламентации требований к апартаментам приведет к появлению нового названия вида строящихся помещений, которые будут предоставляться гражданам для свободного использования (в том числе, где возможно и проживание). Решить эту проблему можно только через установление в Жилищном кодексе исчерпывающего перечня видов помещений, в которых допускается временное или постоянное проживание. Этот тезис довольно активно обсуждался на заседании Комиссии. Однако пока решения по данному вопросу нет. 

Другие публикации по теме:

Дмитрий Медведев: необходимо законодательно развести понятия апартаментов и жилого фонда

Как АИЖК развивает рынок доходного жилья

Продажа loft-апартаментов по предварительным договорам стала основанием для возбуждения уголовного дела против застройщика

О том, как строительная отрасль восстанавливается после кризиса, что происходит с доступностью жилья и будут ли предложены дополнительные меры поддержки застройщиков, в интервью ТАСС на Восточном экономическом форуме рассказал заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Никита Стасишин. 

Фото: www.prufy.ru

О рынке ипотеки

«Президент России Владимир Путин поставил перед нами задачу — достичь прироста ипотечного портфеля на 2,5 трлн руб. в этом году, — рассказал замглавы Минстроя. — Что касается льготной ипотеки, после снижения ставки до 7% мы действительно видим рост выдачи. В июле россияне взяли порядка 19,5 тыс. ипотечных кредитов — это увеличение к июню на 55%. Эффект мы видим еще и благодаря тому, что стало возможным сочетать льготную ипотеку с другими программами, которые предлагают банки и застройщики, и тем самым увеличивать сумму кредита».

По его словам, институт развития ДОМ.РФ полагает, что при дальнейшей динамике выполнить поручение Президента реально. «В первую очередь мы надеемся, что будет дальнейшее снижение ключевой ставки», — отметил Никита Стасишин (на фото), добавив: — Выдача льготной ипотеки растет, однако это только часть в общем объеме выдачи. Предметно будем рассматривать необходимость введения дополнительных мер в сентябре».

Фото: www.minstroyrf.gov.ru

О ценах на новостройки

Сегодня уже нет такого роста цены, который был в пандемию, констатировал федеральный чиновник, связав это с увеличением объема предложения на рынке недвижимости.

«Если посмотреть данные Росстата, то за второй квартал стоимость жилья увеличилась всего на 6,5% по отношению к первому кварталу, — уточнил Стасишин. — С учетом нынешней инфляции можно говорить, что темпы роста цен на жилье снижаются, и это сказывается на доступности. Она увеличивается за счет всех тех мер поддержки, которые существуют, в том числе за счет льготной ипотеки».

Фото: www.tsargrad.tv

О вводе жилья

По проектным декларациям с привлечением средств граждан сегодня строится порядка 100 млн кв. м многоквартирного жилья.

«Эти объемы сопоставимы с докризисными, и даже есть динамика, — с удовлетворением отметил Никита Стасишин. — Градостроительный потенциал для строительства жилья в России составляет порядка 242 млн кв. м. В настоящее время выданы разрешения на строительство 150 млн кв. м — это означает, что застройщики купили землю и перевели ее под многоквартирное жилищное строительство», — пояснил федеральный чиновник.

Фото: www.aizo-67.ru

После небольшого весенне-летнего проседания сейчас наблюдается положительная динамика по запуску новых площадок, фиксируется прирост по выдаче разрешений, заметил замминистра.

«По данным регионов, за семь месяцев 2022 года выдано порядка 4 тыс. новых разрешений на строительство 26,5 млн кв. м жилья, — проинформировал он, уточнив: — Это рост на 18% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом важно, чтобы застройщики понимали, что в перспективе трех — пяти лет у них будет сформирован хороший спрос. А для этого льготные программы должны действовать минимум на этот период времени», — подчеркнул Стасишин.

О мерах поддержки отрасли

Журналисты ТАСС спросили его, принято ли уже решение о том, когда будет снят мораторий на банкротство застройщиков, на включение домов в реестр проблемных объектов (ЕРПО), и ожидается в связи с этим рост количества долгостроев и обманутых дольщиков. Никита Стасишин ответил, что Минстрой предлагает отменить мораторий на включение в ЕРПО, а все остальные моратории пока продолжают действовать.

«Проект с соответствующими изменениями мы внесли в правительство, нам все его согласовали, — сообщил замглавы Минстроя, уточнив. — Думаю, что в сентябре он будет принят. Количество обманутых дольщиков после снятия моратория совершенно точно не увеличится. У нас работают механизмы эскроу-счетов, у нас работают фонды по защите прав участников долевого строительства, мы не фиксируем возможности банкротства застройщиков», — пояснил он.

«Ровно поэтому мы и отменяем мораторий. Не для того, чтобы у нас появились новые обманутые дольщики, а для того, чтобы жулики не могли, пользуясь этим мораторием, дурачить дольщиков и затягивать сроки сдачи домов», — подчеркнул Никита Стасишин.

Фото: www.bn.ru

По его словам, все 35 млрд руб., выделенные по программе льготного кредитования застройщиков по ставке 15%, запущенной в марте 2022 года, были выбраны.

Формула программы позволяла субсидировать ставку меньше 15%, рассказал он. «В результате эта программа оказалась одной из самых эффективных антикризисных мер, так как мы поддержали строительство более 20,5 млн кв. м жилья в 52 регионах России, — отметил Стасишин. — Застройщики получили льготные кредиты, их финансовые модели не были пересмотрены, это дало им возможность как запускать новые проекты, так и без увеличения стоимости квадратного метра для населения реализовывать текущие стройки», — заключил он.

Фото: www.edsro.center

О законодательных инициативах Минстроя

Основной такой инициативой чиновник назвал регулировку базового 214-ФЗ о долевом строительстве «в части того, чтобы люди четко понимали свои права при приемке квартир в новостройках и понимали гарантийные обязательства».

«Четко урегулируем споры при сдаче жилья, тем самым сильнее защитим людей, — пояснил Стасишин. — И в то же время, так как это будет понятно отрегулировано, мы не дадим возможности для проявления "потребительского терроризма" со стороны юридических компаний, которые взыскивают с застройщиков колоссальные суммы штрафов в своих интересах, а не в интересах граждан. В итоге это приводит к тому, что девелоперы просто не начинают новые проекты».

Фото: www.anspb.ru

По его словам, речь идет об антикризисной мере, которую теперь предлагается сделать бессрочной. «Соответствующее постановление правительства было принято в марте 2022 года, — напомнил заместитель министра. — Мы посмотрели его правоприменение — действительно стало проще и понятнее людям принимать квартиры. Сейчас мы это отрегулируем в законе. Рассчитываем, что он будет принят Госдумой в осеннюю сессию», — сообщил он.

Еще одна законодательная инициатива Минстроя, по его словам, связана с тем, «чтобы была возможность покупать квартиру на этапе строительства в ипотеку с меблировкой». Это даст возможность гражданам экономить порядка 30% на покупке мебели, уточнил Стасишин.

Фото: www.samolet.ru

«Сейчас только важно правильно прописать в законе предмет залога, это же отделимое имущество, но мы над этим работаем, — уточнил он, добавив: — Планируем, что закон также будет принят в осеннюю сессию».

Помимо этого Минстрой намерен «еще более эффективно откорректировать комплексное развитие территории в регионах, а также нюансы индивидуального жилищного строительства, в том числе с учетом последних поручений Президента России по итогам заседания президиума Госсовета», сообщил замминистра.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Отрасль готова превзойти прошлогодний исторический рекорд по вводу жилья

Никита Стасишин: Объем ввода жилья за пять месяцев на 46% превысил прошлогодний показатель

Росстат: за год новостройки в России подорожали в среднем на 31%, а стройматериалы — на 14%

Росстат: ввод жилья в России в I полугодии 2022 года вырос на 44% (графики)

Марат Хуснуллин: В I квартале в России выдано на 22% больше разрешений на строительство, чем годом ранее

Никита Стасишин: Найдутся деньги и на строительство недвижимости, и на возведение инфраструктуры для нее