Банк ДОМ.РФ провел исследование доступности жилья в России и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: www.storm24.media

Аналитики банка отследили все подходы, тренды и сделали свои прогнозы.

Исследование подробно прокомментировал вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов (на фото ниже), что не менее интересно.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Если отойти от социологических терминов, то работа банковских аналитиков называлась бы просто: «Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?»

«Кажется, вопрос тривиальный, — пишет Игорь Кузавов, — достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья».

Фото: www.n911.ru

Но нетрудно догадаться, что все не так просто. «Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны», — продолжает рассуждать эксперт.

По его мнению, это объяснимо. Сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, требуется понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго на него зарабатывать и т. д.

Сколько лет надо копить, чтобы приобрести жилье

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Долго ли зарабатывать на квартиру

Это первый рассмотренный аналитиками критерий. За сколько лет средняя российская семья накопит на среднюю квартиру, если будет откладывать все свои доходы.

Не будем вдаваться в детали используемой ими методики, сразу перейдем к выводам.

Итак, из-за роста цен на жилье, пишут аналитики, в 2020—2021 годах показатель отношения цены к доходам значительно вырос, и сейчас средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.

Доходы населения и стоимость жилья на «первичке»

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Много это или мало?

Хотя на пике «пузыря» в 2007 году показатель был еще выше (около 6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень все-таки высоковат (5,5 против 3,5—4 в 2014 — 2019 годах).

Комментарий вице-президента банка Игоря Кузавова: «Итак, 1:0 в пользу команды "жилье-в-России-стало-намного-менее-доступным"».

Когда и как ситуация изменится?

Не будем приводить аргументы аналитиков, но, по их прогнозам, если цены на жилье значимо не поменяются, то уже через 1,5 года показатель вернется к более приемлемым «4,5».

Переходим к следующему критерию.

Отношение ипотечного платежа на «первичке» к доходам средней семьи

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Доступен ли ипотечный платеж

Для большинства населения страны, считают аналитики банка, доступность ипотеки была и остается высокой: платеж не превышает 30% доходов.

В 2020—2022 годах «подарки» льготной ипотеки и вовсе приблизили платеж к 20%, но на фоне закручивания гаек от ЦБ ставки на «первичке» начали расти, а вместе с ними и платеж.

Расчетная переплата за ипотечный кредит (в % от суммы кредита)

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Тем не менее, по мнению экспертов, и при 30% спрос на рынке новостроек в стране в целом не пострадает. Но он может упасть в регионах с низкими доходами, где ипотека как была весьма недоступной ранее (за исключением периодов раздачи «подарков»), так и останется недоступной в будущем.

Очередной комментарий Игоря Кузавова: «В битве доступно/недоступно ничья (1:1). Идем дальше».

Отношение остаточного дохода к прожиточному минимуму

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Хватает ли денег после уплаты кредита

Поскольку расходы на жилье неизбежны (жить где-то нужно всегда), для людей на самом деле важнее не то, сколько они платят за жилье, а то, достаточно ли у них остается после этого денег на остальные траты.

В научных работах даже вводят специальный индикатор жилищной бедности, который показывает, остаются ли у домохозяйств деньги на минимальную корзину товаров после уплаты ипотеки.

В России картинка здесь аналогична предыдущей. В аутсайдерах вновь наименее обеспеченные люди, и для них явно необходимы адресные программы помощи.

«Поддерживаем Эльвиру Набиуллину!», — включается наш комментатор.

Источник : Банк ДОМ.РФ 

А что с качеством жилья и субъективными оценками

По первым трем критериям пока лидирует команда «жилье-в-РФ-в-целом-доступно» (2:1). Но и тут все не так однозначно.

Многие эксперты (в том числе из Банка ДОМ.РФ) уже не раз обращали внимание на то, что «однушек» строится в два раза больше, чем трех- и четырехкомнатных квартир. Получается, что «доступно» лишь «менее комфортное по площади жилье».

Плюс локации, оснащенность базовыми удобствами и т. д.

В результате, делают вывод аналитики, критерий качества не дает явного преимущества ни «команде доступности жилья», ни «команде недоступности».

Фото: www.mykaleidoscope.ru

Чтобы сильно не оторваться от жизни (как нередко бывает у нас с учеными людьми), аналитики банка зашли на сайт ФОМ и изучили множество опросов общественного мнения.

Наши люди нередко всем недовольны. Справедливо или несправедливо. Но в этот раз (самое удивительное) они добавили очко команде «жилье-в-РФ-в-целом-доступно».

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В итоге в организованной аналитиками битве чаша весов уверенно склонилась в пользу именно этой команды. Они, правда, чуть ниже скромно добавляют: доступно «для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным», но до этого места можно и не дочитать.

Далее идут выводы, они вполне научны и серьезны, так что лучше их опустим. Перейдем сразу к P.S, то есть к заключительному комментарию вице-президента банка Игоря Кузавова.

www.carsweek.ru

«Вы уже заметили, — пишет он, — как много китайских автомобилей вокруг? Правда, это переход не на more affordable (достаточно краем глаза взглянуть на их цены), а скорее на more available (ездить-то на чем-то нужно)».

Но китайские автопроизводители, акцентирует внимание эксперт, захватывают не только наш рынок, но и китайский! В 2023 году доля продаж местных авто в КНР впервые превысила 50%.

«Что сказать — молодцы. Надо бы и нам постараться — глядишь, лет через пять российские улицы заполнят ультра-качественные и не мега-дорогие "Москвичи"», — выразил надежду Игорь Кузавов.

И добавил: «Мы про автомобили, конечно…».

Другие публикации по теме:

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке

Как за апрель изменилась структура жилья, купленного в ипотеку от Сбера

Эксперты: сколько лет придется копить россиянину на «двушку» в новостройке

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Виталий Мутко: Баланс спроса и предложения на рынке новостроек восстанавливается

Крупные российские банки начали повышать ставки по ипотеке от застройщика

Росстат: реальные располагаемые доходы населения в I квартале 2023 года выросли на 0,1% (графики)

Сбер прогнозирует в этом году увеличение выдачи ипотеки на ИЖС вдвое

Росстат: в I квартале цены на новостройки в России снизились на 0,6%

Научно-консультативная комиссия при Экспертном совете НОСТРОЙ по совершенствованию законодательства приступила к работе по анализу и обобщению судебной практики в РФ по категории споров, связанных с так называемым потребительским экстремизмом (или т.н. потребительским терроризмом) в строительстве. Перечень определенных рекомендаций уже выработан на опыте юридических «войн» застройщиков Челябинской области.

Фото: www.metrprice.ru

Об этом порталу ЕРЗ сообщила директор Департамента права

Союза строительных компаний Урала и Сибири Наталья Разумова (на фото). 

Фото: www.forum-100.ru

Напомним, что под термином «потребительский экстремизм» применительно к долевому строительству понимается целенаправленное генерирование претензий и судебных исков со стороны ряда профессиональных юристов (формально представляющих интересы дольщиков) к застройщику по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства.

Цель подобных атак — получение материальной выгоды в виде возможных судебных взысканий с ответчика в пользу истца.

Фото: www.alya-insaat.com

По словам Разумовой, такого рода потребительские экстремисты всякий раз находят для своих притязаний новые лазейки в действующем российском законодательстве. Дело в том, что оно не регламентируют пределы правовой защиты интересов участников долевого строительства, что нередко влечет злоупотребление дольщиками (или выразителям их интересов) предоставленными ими правами.

Фото: www.nedvio.com

Часто представители дольщиков — собственников приобретенного в рамках договора участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья — действуют по аналогии с юристами, специализирующимися на исках в сфере автострахования (ОСАГО).

«Например, в Челябинске с помощью уличных билбордов и бумажных листовок распространяются объявления юридических компаний, обещающих «помочь» получить компенсацию от застройщика за мелкие нарушения, как своеобразный кэшбэк, который может быть потрачен на поездки к морю или хорошую мебель», — рассказывает представитель региональной строительной ассоциации.

По ее словам, юристы-экстремисты, совершенно не стесняясь, проводят прием граждан в офисе, расположенном в новом микрорайоне — там, где только что возведены дома.

Также эти господа ходят по квартирам под видом общественной комиссии по приемке квартир. «За все заплатит застройщик, — говорят они, — а для вас наши услуги бесплатные, выигрыш 100% дел».

Фото: www.respectrb.ru

На примере одного из крупных застройщиков Челябинска — вполне добросовестной компании с многолетней историей и традициями — Разумова привела динамку потока подобных исков, генерируемых на основе выискиваемых недостатков во вновь приобретенных квартирах. Если в 2018 году исков было 580, то только за первые шесть месяцев 2019 года — уже 390.

При этом со специального счета застройщика по исполнительным листам такого рода снято уже 46 млн руб. Юридическая служба девелоперской компании и даже представители топ-менеджмента вынуждены значительную часть рабочего времени тратить на участие в судебных заседаниях. Например, в один из дней в разных районных судах города состоялось 23 (!)заседания.

«Строительные компании готовы безвозмездно устранять такие недостатки своими силами, — подчеркивает Разумова. — Однако «юристы» по доверенности собственника в досудебном порядке вопросы решать не хотят, отказываются от устранения застройщиками выявленных недостатков и любых контактов с ними, и обращаются в суд преимущественно с целью денежной компенсации».

Фото: www.псбр.рф.ру 

Размер самой компенсации рассчитывается исходя из рыночных цен на материалы и работы, включает расходы на проведение экспертизы недостатков, а также неустойку (пеню).

Иногда суммы, которые застройщики должны уплатить по принятым судами решениям одному дольщику, достигают сотен тысяч рублей. Например, при стоимости квартиры в 2,4 млн руб. с застройщика было взыскано около 540 тыс. руб.

«Девелоперы считают такое положение дел злоупотреблением правом», — замечает представитель регионального отраслевого сообщества, обращая внимание на то, что в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование взыскание «юристами-экстремистами» с застройщиков значительных сумм на основании судебных решений негативно сказывается на финансовой устойчивости как отдельных девелоперов, так и всей жилищной отрасли в целом.

При расширении действий «экстремистов» существуют реальные риски возникновения новой волны обманутых дольщиков, бьют тревогу многие челябинские застройщики. В поисках справедливости они вынуждены обращаться не только в суды, но и в законодательные и исполнительные органы региональной власти.

Фото: www.ural.today

Наталья Разумова напомнила, что минувшим летом в Заксобрании Челябинской области по данной проблеме был проведен круглый стол с участием строительного комплекса, региональных депутатов и судей.

Его участники выработали ряд рекомендаций для саморегулируемых организаций и объединений строителей (СРО), девелоперских компаний, осуществляющих строительство МКД, дольщиков.

Фото: www.bn.ru

СРО и объединениям строителей рекомендовано:

• обобщить опыт застройщиков по договорному регулированию отношений с участниками долевого строительства в части предъявления и удовлетворения требований, касающихся недостатков передаваемых (переданных) помещений;

• по результатам обобщения этого опыта направить застройщикам предложения по включению в ДДУ условий, предусматривающих последовательность (порядок), а также сроки предъявления участниками долевого строительства требований к застройщику по устранению недостатков помещений, возмещению расходов на их устранение либо соразмерного уменьшения цены договора.

Застройщикам рекомендовано:

• усилить контроль качества отделочных работ в целях обеспечения их соответствия нормативным требованиям;

• предусмотреть в ДДУ последовательность (порядок) и сроки предъявления участниками долевого строительства требований, установленных законодательством, в случае выявления недостатков помещений;

• обеспечить оперативное устранение выявленных участниками долевого строительства недостатков помещений, в случае предъявления ими в разумный срок требований о безвозмездном устранении таких недостатков.

Дольщикам рекомендовано:

• при выявлении недостатков передаваемых (переданных) помещений, в целях оперативного устранения выявленных недостатков, а также добросовестного осуществления гражданских прав в приоритетном порядке рассматривать вопрос о досудебном предъявлении в разумный срок к застройщику требований, установленных законодательством;

• при выборе организаций (лиц) в целях проведения экспертизы выявленных недостатков отдавать предпочтение квалифицированным участникам рынка, имеющим достаточный опыт работы в строительной сфере.

Фото: www.telservnj.com

Эти конкретные рекомендации также прозвучали на втором заседании Научно-консультативной комиссии Экспертного совета НОСТРОЙ, которое состоялось в конце августа.

Его участники сошлись во мнении, что необходимо тщательно изучить практику решения данной проблемы в других субъектах РФ и заявили о необходимости более тщательно составлять договоры, заключаемые застройщиками с участниками долевого строительства.

Другие публикации по теме:

Башкирские депутаты решили бороться с потребительским терроризмом в долевом строительстве

Разрешение на ввод как способ борьбы с потребительским терроризмом в долевом строительстве: разъяснение сметчиков

Потребительским террористам запретят взыскивать штраф с застройщиков

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика