Банк ДОМ.РФ провел исследование доступности жилья в России и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: www.storm24.media

Аналитики банка отследили все подходы, тренды и сделали свои прогнозы.

Исследование подробно прокомментировал вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов (на фото ниже), что не менее интересно.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Если отойти от социологических терминов, то работа банковских аналитиков называлась бы просто: «Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?»

«Кажется, вопрос тривиальный, — пишет Игорь Кузавов, — достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья».

Фото: www.n911.ru

Но нетрудно догадаться, что все не так просто. «Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны», — продолжает рассуждать эксперт.

По его мнению, это объяснимо. Сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, требуется понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго на него зарабатывать и т. д.

Сколько лет надо копить, чтобы приобрести жилье

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Долго ли зарабатывать на квартиру

Это первый рассмотренный аналитиками критерий. За сколько лет средняя российская семья накопит на среднюю квартиру, если будет откладывать все свои доходы.

Не будем вдаваться в детали используемой ими методики, сразу перейдем к выводам.

Итак, из-за роста цен на жилье, пишут аналитики, в 2020—2021 годах показатель отношения цены к доходам значительно вырос, и сейчас средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.

Доходы населения и стоимость жилья на «первичке»

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Много это или мало?

Хотя на пике «пузыря» в 2007 году показатель был еще выше (около 6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень все-таки высоковат (5,5 против 3,5—4 в 2014 — 2019 годах).

Комментарий вице-президента банка Игоря Кузавова: «Итак, 1:0 в пользу команды "жилье-в-России-стало-намного-менее-доступным"».

Когда и как ситуация изменится?

Не будем приводить аргументы аналитиков, но, по их прогнозам, если цены на жилье значимо не поменяются, то уже через 1,5 года показатель вернется к более приемлемым «4,5».

Переходим к следующему критерию.

Отношение ипотечного платежа на «первичке» к доходам средней семьи

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Доступен ли ипотечный платеж

Для большинства населения страны, считают аналитики банка, доступность ипотеки была и остается высокой: платеж не превышает 30% доходов.

В 2020—2022 годах «подарки» льготной ипотеки и вовсе приблизили платеж к 20%, но на фоне закручивания гаек от ЦБ ставки на «первичке» начали расти, а вместе с ними и платеж.

Расчетная переплата за ипотечный кредит (в % от суммы кредита)

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Тем не менее, по мнению экспертов, и при 30% спрос на рынке новостроек в стране в целом не пострадает. Но он может упасть в регионах с низкими доходами, где ипотека как была весьма недоступной ранее (за исключением периодов раздачи «подарков»), так и останется недоступной в будущем.

Очередной комментарий Игоря Кузавова: «В битве доступно/недоступно ничья (1:1). Идем дальше».

Отношение остаточного дохода к прожиточному минимуму

Источник : Банк ДОМ.РФ 

Хватает ли денег после уплаты кредита

Поскольку расходы на жилье неизбежны (жить где-то нужно всегда), для людей на самом деле важнее не то, сколько они платят за жилье, а то, достаточно ли у них остается после этого денег на остальные траты.

В научных работах даже вводят специальный индикатор жилищной бедности, который показывает, остаются ли у домохозяйств деньги на минимальную корзину товаров после уплаты ипотеки.

В России картинка здесь аналогична предыдущей. В аутсайдерах вновь наименее обеспеченные люди, и для них явно необходимы адресные программы помощи.

«Поддерживаем Эльвиру Набиуллину!», — включается наш комментатор.

Источник : Банк ДОМ.РФ 

А что с качеством жилья и субъективными оценками

По первым трем критериям пока лидирует команда «жилье-в-РФ-в-целом-доступно» (2:1). Но и тут все не так однозначно.

Многие эксперты (в том числе из Банка ДОМ.РФ) уже не раз обращали внимание на то, что «однушек» строится в два раза больше, чем трех- и четырехкомнатных квартир. Получается, что «доступно» лишь «менее комфортное по площади жилье».

Плюс локации, оснащенность базовыми удобствами и т. д.

В результате, делают вывод аналитики, критерий качества не дает явного преимущества ни «команде доступности жилья», ни «команде недоступности».

Фото: www.mykaleidoscope.ru

Чтобы сильно не оторваться от жизни (как нередко бывает у нас с учеными людьми), аналитики банка зашли на сайт ФОМ и изучили множество опросов общественного мнения.

Наши люди нередко всем недовольны. Справедливо или несправедливо. Но в этот раз (самое удивительное) они добавили очко команде «жилье-в-РФ-в-целом-доступно».

Фото: www.stroyvedomosti.ru

В итоге в организованной аналитиками битве чаша весов уверенно склонилась в пользу именно этой команды. Они, правда, чуть ниже скромно добавляют: доступно «для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным», но до этого места можно и не дочитать.

Далее идут выводы, они вполне научны и серьезны, так что лучше их опустим. Перейдем сразу к P.S, то есть к заключительному комментарию вице-президента банка Игоря Кузавова.

www.carsweek.ru

«Вы уже заметили, — пишет он, — как много китайских автомобилей вокруг? Правда, это переход не на more affordable (достаточно краем глаза взглянуть на их цены), а скорее на more available (ездить-то на чем-то нужно)».

Но китайские автопроизводители, акцентирует внимание эксперт, захватывают не только наш рынок, но и китайский! В 2023 году доля продаж местных авто в КНР впервые превысила 50%.

«Что сказать — молодцы. Надо бы и нам постараться — глядишь, лет через пять российские улицы заполнят ультра-качественные и не мега-дорогие "Москвичи"», — выразил надежду Игорь Кузавов.

И добавил: «Мы про автомобили, конечно…».

Другие публикации по теме:

Эксперты: как изменились цены на новостройки за апрель 2023 года

С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке

Как за апрель изменилась структура жилья, купленного в ипотеку от Сбера

Эксперты: сколько лет придется копить россиянину на «двушку» в новостройке

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Виталий Мутко: Баланс спроса и предложения на рынке новостроек восстанавливается

Крупные российские банки начали повышать ставки по ипотеке от застройщика

Росстат: реальные располагаемые доходы населения в I квартале 2023 года выросли на 0,1% (графики)

Сбер прогнозирует в этом году увеличение выдачи ипотеки на ИЖС вдвое

Росстат: в I квартале цены на новостройки в России снизились на 0,6%

17.07.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла определение №306-ЭС22-27838 по делу, в котором разбиралась ситуация, когда из-за бездействия конкурсного управляющего и неосмотрительности Фонда развития территорий и фонда Саратовской области при банкротстве застройщика дольщик потерял право на получение жилого помещения.

Согласно материалам дела, 25.06.2019 между компанией (застройщиком) и ООО «Финансовый холдинг-центр Группа компаний «ЖБК-3» (центр) был заключен договор участия в долевом строительстве (ДДУ) многоквартирного дома (МКД). ДДУ зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии по договору уступки требования от 23.04.2020 центр уступил гр-ну Дегтяреву В. Н. требование к компании о передаче двухкомнатной квартиры, основанное на ДДУ. Договор уступки требования зарегистрирован был 24.04.2020.

Суды установили, что Дегтярев В. Н. полностью исполнил обязательства, принятые по договору уступки требования, уплатив центру за полученное требование 1 771 440 руб., в силу чего данное требование перешло к нему.

18.03.2021 решением Арбитражного суда Саратовской области застройщик был признан несостоятельным (банкротом). Дегтярев В. Н. направил 23.12.2021 конкурсному управляющему компании заявление о включении его требования о передаче двухкомнатной квартиры в реестр застройщика.

Конкурсный управляющий уведомлением от 25.01.2022 отказал во включении данного требования в реестр, сославшись на пропуск срока закрытия реестра.

Дегтярев В. Н. 18.02.2022 обратился в арбитражный суд с возражениями на решение конкурсного управляющего.

Разрешая спор, суд первой инстанции признал требование Дегтярева В. Н., основанное на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и уступки требования, обоснованным, констатировав отсутствие встречного предоставления со стороны компании. Определяя момент, с которого требование Дегтярева В. Н. считается включенным в реестр застройщика, суд первой инстанции исходил из того, что данное требование подлежало включению в реестр автоматически конкурсным управляющим на основании информации, размещенной Росреестром.

Фото: www.polinov.ru

Отменяя определение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел, что требование Дегтярева В. Н., включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Указывая на допущенные судами апелляционной инстанции и округа нарушения норм, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что применяемая при урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства процедура передачи его имущества и связанных с ним обязательств представляет собой реабилитационный план, направленный на завершение строительства многоквартирного дома и передачу гражданам — участникам строительства в натуре помещений в этом доме.

В данных отношениях Фонд развития территорий (ФРТ) и соответствующие региональные фонды по существу выступают организационно-правовой формой использования публичных финансовых ресурсов для содействия дольщикам, приобретшим жилые помещения, в разрешении кризисной ситуации, возникшей при банкротстве застройщика.

Фото: www.edsro.center

Законодательством предусмотрен специальный (упрощенный) порядок включения в реестр застройщика требований участников строительства, возникших из ДДУ. Такие требования включаются в реестр застройщика конкурсным управляющим самостоятельно на основании информации, размещенной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с последующим уведомлением участника строительства о включении его требования в реестр.

При наличии у несостоятельного застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства, конкурсный управляющий также вносит в реестр застройщика и сведения об уплаченной сумме.

На день принятия ФРТ или соответствующим фондом субъекта РФ решения о финансировании мероприятий по завершению строительства проводится сверка информации, отраженной в реестре застройщика, сформированном на основании информации ЕГРН (реестр недвижимости) о заключенных застройщиком ДДУ, с имеющимися у девелоперской компании данными о произведенной оплате со стороны участника строительства.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

Если документы, подтверждающие оплату, у застройщика отсутствуют и они не были представлены гражданином, уведомленным о включении его требования в реестр застройщика, требование гражданина исключается из названного реестра судом на основании заявления конкурсного управляющего компании-застройщика.

Таким образом, требования граждан, вытекающие из зарегистрированных ДДУ, включаются в реестр застройщика автоматически и исключаются из реестра в судебном порядке на основании заявления управляющего (иного заинтересованного лица).

В рассматриваемом случае на день принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства (03.12.2021) требование Дегтярева В. Н., основанное на сделках, отраженных в реестре недвижимости, должно было быть включено в реестр застройщика, на что верно обратил внимание суд первой инстанции.

Фото: www.anspb.ru

При этом Фонду развития территорий и фонду Саратовской области при урегулировании обязательств застройщика, признанного банкротом, перед гражданами — участниками долевого строительства следовало проявить должную осмотрительность. Они должны были обратиться к реестру недвижимости и установить, что реестр застройщика сформирован управляющим с нарушением положений Закона о банкротстве: в нем безосновательно отсутствует ряд требований по зарегистрированным ДДУ, в том числе требование Дегтярева В. Н.

Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате Дегтяревым В. Н. права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц признан ошибочным.

Фото: www.amgkh.ru

Верховный Суд РФ указал, что наличие у участника строительства права на предъявление конкурсному управляющему застройщиком требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве, или на уточнение его размера является дополнительной гарантией защиты интересов гражданина. Данная норма не свидетельствует об установлении заявительного порядка совершения учетно-регистрационных действий в реестре застройщика и не отменяет обязанность управляющего по самостоятельному формированию соответствующей части реестра.

Гражданин в любом случае вправе справедливо рассчитывать на то, что конкурный управляющий добросовестно выполнит весь комплекс мероприятий и включит его требование в реестр застройщика, а Фонд развития территорий, региональный фонд при рассмотрении вопроса о завершении строительства сверят информацию, отраженную управляющим в реестре застройщика, с информацией, отраженной в реестре недвижимости.

Дегтярев В. Н. раскрыл свою сделку публично путем государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, оставив в силе Определение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2022 по указанному делу.

Другие публикации по теме:

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения