Такие тенденции в своем интервью Интерфаксу обозначила председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Анастасия Пятова.

Фото: www.stroi.mos.ru

О росте объемов долевого строительства

Анастасия Пятова (на фото) прежде всего, указала на положительную динамику долевого строительства в столице.

За десять последних лет число проектов, реализующихся по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), выросло более чем в 3,5 раза — до 503 объектов.

Прирост в этом году относительно 2021 года составил 11,5%.

Фото: www.unikassa.ru

Всего, по словам председателя Москомстройинвеста, в период с января по октябрь текущего года на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) было одобрено строительство более 24 млн кв. м недвижимости всех типов. Жилье традиционно занимает большую часть: за 10 месяцев одобрено свыше 10,2 млн кв. м жилой недвижимости.

«Еще одним примером того, что активность инвесторов в текущем году не снизилась, может служить тот факт, что только в одной Новой Москве (ТиНАО) с начала года девелоперы вывели в продажу 36 новых проектов, а всего с начала года на столичный рынок вышло 163 проекта», — подчеркнула чиновница.

О стимулировании отрасли

В чем причины такой устойчивости столичного рынка новостроек? На этот вопрос глава профильного подразделения мэрии Москвы ответила так: «Стройка — фундаментальный сектор экономики, обладающий колоссальным запасом прочности. Но, безусловно, большую роль здесь играют и меры поддержки, которые были приняты как на федеральном, так и на московском уровне».

Она также заметила, что свою положительную роль в качестве стимула стройки сыграл перевод отрасли на рельсы проектного финансирования с середины 2019 года.

«Тогда, как мы помним, все старались остаться в старой схеме, бежали получать разрешения на строительство. Вот тот объем разрешений, который тогда выдали, сейчас мы и пожинаем», — пояснила Пятова.

Фото: www.itd2.mycdn.me

О падении спроса и продаж

При этом она признала, что не у всех застройщиков «квартиры продаются, как горячие пирожки» и отметила волатильность в течение года такого важного показателя активности на рынке новостроек, как спрос. 

«Так, в начале 2022 года наметилась положительная динамика, и март стал самым ажиотажным месяцем в плане спроса: желание сохранить свои сбережения, вложив их в недвижимость, временное сохранение ипотечной ставки и стоимости жилья на прежнем уровне подтолкнули людей заключить как можно больше договоров», — уточнила глава Москомстройинвеста.

Ближе ко второму полугодию количество желающих приобрести квартиры, по ее словам, уменьшилось, но уже в летние месяцы оно вновь увеличилось.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

«А на сегодня спрос на недвижимость снова снизился — по понятным причинам», — заметила Пятова, имея в виду, очевидно, отток с рынка покупателей из-за объявленной в сентябре частичной мобилизации.

В среднем падение продаж отмечается в диапазоне от 20% до 70%, в зависимости от классовости жилья. Так оценила итоги октября Анастасия Пятова, отметив, что при старой схеме финансирования долевого строительства (без использования схемы эскроу и банковского кредитования), застройщики, по их собственному признанию, вынуждены были бы в сложившихся условиях остановить стройки.

Фото: www.in-news.ru

О важной роли льготной ипотеки

В интервью была также затронута тема продления/непродления госпрограммы льготной ипотеки на новостройки и ИЖС, предполагающей субсидирование ставки до 7%. 

Напомним, что срок действия этой госпрограммы, запущенной весной 2020 года с целью поддержки спроса на жилье в период кризиса, заканчивается 31 декабря 2022 года. Решение о ее продлении на правительственном уровне до сих пор не принято. При этом Минфин не видит причин для такой пролонгации, хотя парламентарии и застройщики на этом настаивают, а Минстрой их поддерживает.

Фото: www.rabota-za-granicej.ru

«В случае отмены льготной ипотеки будет нанесен удар по спросу в сегменте эконом-класса, который пока просел менее остальных. А без поддержки ипотеки рынок жилищного строительства РФ не будет развиваться», — уточнила свою позицию руководитель Москомстройинвеста. — Я считаю, сегодня это не только наиболее действенный, но и единственный механизм, который поможет реализовывать строящуюся недвижимость», — подчеркнула она.

О невозможности полноценного контроля строек 

Говоря о деятельности Москомстройинвеста по контролю за деятельностью застройщиков с учетом действующего с весны этого года моратория на внеплановые — выездные и предполагающие проверку документации на местах — инспекции строек (мера принята федеральными властями с целью облегчить положение девелоперов в условиях кризиса), Анастасия Пятова посетовала на недостаточность одного только дистанционного контроля.

«Убеждена, что в таком режиме дистанционного контроля нельзя надолго задерживаться. Можно сказать, что мы живем и работаем в смирительной рубашке — у нас связаны руки, а достойная замена классической документальной финансовой проверки пока не изобретена. Мы считаем, что такого рода проверки просто необходимы», — решительно заявила представитель столичного правительства.

Фото: www.i.mycdn.me

О восстановлении прав обманутых дольщиков

По словам Анастасии Пятовой, всего с 2011 года в Москве было введено в эксплуатацию 230 домов, признанных ранее долгостроями, а также проведено несколько компенсационных мероприятий, в результате чего восстановлены права более 24,5 тыс. обманутых дольщиков, в том числе 221 гражданина — с начала 2022 года.

Общая площадь введенных долгостроев с начала текущего года превысила 200 тыс. кв. м, уточнила руководитель Москомстройинвеста. Сегодня, по данным этого ведомства, в «Дорожную карту» проблемных объектов Москвы включено 24 адреса. Из них:

• 12 объектов достраиваются за счет средств бюджета города, в том числе силами Московского фонда защиты прав дольщиков;

• пять объектов завершаются силами инвесторов;

• по семи адресам дольщикам выплачиваются денежные компенсации.

«Перед нами стоит задача решить проблемы обманутых дольщиков к 2024 году. Там, где надо, проводим штабы, совещания, вновь и вновь вникаем в каждый нюанс», — подчеркнула Пятова.

Фото: www.pronovostroy.ru

Об этапах достройки самых известных долгостроев

В ходе интервью она также предоставила информацию о том, как продвигается процесс завершения знаковых долгостроев столицы. Ситуация по ним выглядит следующим образом:

• ЖК Троицкая Ривьера (на фото, месторасположение — ТиНАО) — конкурсный управляющий застройщика подписал с подрядной организацией договор на выполнение полного цикла работ по этому объекту, начиная от корректировки проектной документации и заканчивая завершением строительно-монтажных работ с вводом объекта в эксплуатацию, также подписан договор на финансирование работ по достройке данного комплекса;

Фото: www.mirkvartir.me

• ЖК Квартал Триумфальный (на фото, месторасположение — ЗАО) — летом 2021 года Московский фонд защиты прав дольщиков подал в Арбитражный суд Москвы заявление о намерении перенять права на земельный участок и обязательства перед дольщиками, в сентябре того же года было выдано положительное заключение Минстроя РФ; вскоре конкурсный управляющий предоставил все необходимые сведения, но судебные разбирательства продолжаются до сих пор в связи с ходатайствами лиц, которые представляют интересы прежнего застройщика;

Фото: www.realty.rbc.ru

• ЖК Царицыно (месторасположение — ЮАО) — на объект дополнительно привлечены подрядные организации, что позволило существенно увеличить темпы строительных работ на оставшихся четырех жилых корпусах: №№ 27, 28/29, 30 и 31 (на фото), ведется полный комплекс работ по устройству фасадов, монтаж внутренних инженерных систем, внутренние отделочные работы и благоустройство территории.

СПРАВКА

По данным Москомстройинвеста, сегодня на территории Москвы в активной фазе реализации находятся 503 проекта долевого строительства общей площадью свыше 31 млн кв.м. В отношении этих проектов заключено около 180 тыс. ДДУ.

На эскроу-счетах находятся почти 2 трлн руб. граждан, вложивших свои средства в строительство жилья по «новой схеме».

Фото: www.etpmtg.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост продаж бюджетных новостроек в III квартале зафиксирован в 13 районах Москвы

Объем проектного финансирования в Москве с июля 2019 года составил 5 трлн руб.

Москомстройинвест: уже более 80% жилых объектов в Москве строится с использованием эскроу

Анастасия Пятова (Москомстройинвест): Нам не удается контролировать проекты с эскроу

Анастасия Пятова: Если к 1 июля застройщик не получит заключения о соответствии дома критериям готовности, мы будем пристально за ним следить

О правовых нюансах реализации проектов комплексного развития территорий в интервью порталу ЕРЗ.РФ рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

— Алмаз Наземетдинович, насколько известно, совместно с Минстроем России Вы проводите образовательные семинары на эту тему и не так давно выиграли дело в Верховном Суде. Расскажите, пожалуйста, о своей деятельности в сфере комплексного развития территорий (КРТ).

— Я руководитель юридического агентства, и наша основная специализация — градостроительные вопросы.

В прошлом году мы успешно работали над 11 проектами комплексного развития территорий (КРТ) в Москве. Кроме того, по одной-две площадки КРТ у нас было в семи регионах. В рамках своей деятельности мы защищали права правообладателей земельных участков (ЗУ), сопровождали проекты застройщиков и предоставляли консультации региональным властям.

Также мы провели три крупных семинара по КРТ с участием Минстроя России. Каждый раз нам удавалось собрать более 50 участников, среди которых были представители крупных застройщиков, правообладатели недвижимости в Москве и региональные власти.

За последние полгода я выступил c докладами на тему КРТ на нескольких площадках: в Общественной палате Москвы и России, в экспертном совете Фонда развития территорий и в «Деловой России».

25 сентября этого года наше агентство выиграло дело о том, в каком суде следует рассматривать дела об оспаривании решений о КРТ в Москве. Административная коллегия Верховного Суда РФ поддержала нашу жалобу и признала, что решение о КРТ — это нормативный правовой акт, поэтому такие дела должны рассматриваться в качестве первой инстанции Мосгорсудом, а не Арбитражным судом г. Москвы.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Этот вердикт суда высшей инстанции имеет значительные последствия. Теперь решение о КРТ можно оспорить на любом этапе реализации проекта, что открывает новые возможности для защиты прав и интересов заинтересованных лиц. В ближайшее время Верховный Суд РФ рассмотрит еще одно наше дело, связанное с КРТ.

— Как Вы относитесь к такому сложному механизму редевелопмента, как КРТ? Многие считают, что это похоже на передел собственности. А что думаете Вы?

— Я считаю, что КРТ — это замечательно. Это мощный инструмент для нашей экономики, который позволяет мобилизовать внутренние ресурсы. В условиях, когда многие финансовые потоки ограничены, КРТ дает возможность, несмотря на все трудности, вкладывать средства в развитие своей страны.

Комплексное развитие незастроенных государственных территорий, включая кварталы и микрорайоны с транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой, безусловно, полезно для всех. То же самое касается комплексного развития застроенных территорий. Однако я считаю, что вопрос изъятия частной собственности требует детального обсуждения.

В пользу создания института КРТ свидетельствуют два ключевых фактора. Во-первых, города растут, что в наше время влечет увеличение этажности в центральных районах и перенос производственных мощностей за пределы города. Это подчеркивает необходимость редевелопмента.

Второй и, пожалуй, наиболее значимый фактор — это последствия приватизации в нашей стране. Она привела к настолько сильному дроблению земельных участков, что собрать их в единый актив для редевелопмента в условиях свободного рынка становится практически невозможно.

В этом случае КРТ может стать решением проблемы. Изъятие застроенной территории у различных собственников позволяет объединить участки с изломанными границами и создать единый комплекс для застройки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

— В чем Вы видите главную цель КРТ? Вы согласны с тем, что комплексное развитие придает городским кварталам и микрорайонам правильные формы, как, например, в Барселоне или в американских мегаполисах, с их прямыми улицами и авеню?

— К сожалению, в законодательстве до сих пор не сформулированы в явном виде цели и принципы градостроительного планирования. Однако в контексте КРТ были озвучены такие важные цели, как устойчивое развитие, улучшение инфраструктуры, привлечение внебюджетного финансирования.

И все же главной целью, согласно ст. 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), является формирование комфортной городской среды.

При этом нигде в законе до сих пор не расшифровано, что под такой конституционной ценностью, как благоприятная окружающая среда, понимается и комфортная городская среда. В своем Определении от 06.10.2015 №2317-О Конституционный Суд РФ указывал, что решения, принимаемые органами публичной власти в градостроительной сфере, призваны обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах.

Еще одна проблема — это практически полное отсутствие в документах территориального планирования элементов планировочной структуры.

— Вы хотите сказать, что даже при реализации проектов КРТ не удается добиться правильной формы городской планировки?

— Важно подчеркнуть, в законе определено, что территории комплексного развития могут включать в себя не только замкнутые кварталы, но и, например, перекрестки (крайние участки к перекресткам).

В той же Москве активно реализуются проекты КРТ нежилой застройки на территориях, где раньше находились производственные предприятия. Эти территории имеют относительно четкие границы: так называемый ржавый пояс вокруг Третьего транспортного кольца с ответвлениями до МКАД. Однако и в этом случае не всегда удается сформировать территории комплексного развития правильно.

Оказалось, что проще всего изымать склады и другие невысокие промышленные здания под будущее многоэтажное жилье по цене недвижимости. Но совершенно невозможно привлечь внебюджетное финансирование, если речь идет о действующем успешном производстве, даже если оно малоэтажное. С переселением действующих производств из черты города надо работать по отдельным программам.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Кроме того, конфигурация границ территории КРТ вокруг сохраняемых заводов также не является оптимальным решением. Проблема заключается в том, что Верховный суд РФ допустил наложение санитарно-защитных зон на территории КРТ.

В результате чего, как это случилось в деле Кунцевского хлебозавода №22 (дело ВС РФ №А40-101706/2021), площадь застройки в уже расторгованном проекте КРТ неожиданно уменьшается, что значительно влияет на экономику всего проекта.

Решение тут лежит в более глубокой проработке градостроительного потенциала именно юристами. Но пока, к сожалению, мы наблюдаем, что у застройщиков сложной темой зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и другими нюансами градостроительного потенциала занимаются какие угодно отделы, но не юристы. Да и профильных юристов практически на рынке практически не встретишь.  

— При этом все риски в КРТ — это риски застройщика?

— Верно. За всеми этими проблемами, связанными со сроками и качеством документов от органов власти, а также с интересами правообладателей и инвесторов, стоят застройщики, которые взялись за реализацию сложных и масштабных проектов КРТ.

Судебная практика уже научилась справляться с обычными рисками. Застройщикам продлевают сроки по договорам КРТ и даже разрешают отклоняться от параметров строительства, указанных в конкурсной документации. Однако появились новые риски.

Все чаще можно наблюдать, как территории комплексного развития захватывают участки, которые уже были подготовлены для жилищного строительства. При этом КРТ, инициированный самими правообладателями, практически не осуществляется, на что также обращает внимание на страницах вашего издания заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов.

В сложившейся ситуации Москва предложила новый способ реализации КРТ. Застройщики могут стать участниками городских операторов. Такой формат позволяет правообладателям-застройщикам с меньшими рисками брать на себя ответственность за развитие не только своего участка, но и прилегающей территории.

Некоторые считают, что этот подход может обходить правила торгов. Однако мы уверены, что ни на одном этапе реализации проекта закон не нарушается. Мы активно работаем с регионами по продвижению такого формата.

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

— В завершение давайте обсудим, какие изменения ожидают нас в ближайшее время. В частности, обяжут ли операторов КРТ инвестировать в строительство инфраструктуры на территории КРТ? Возможно, Вы отметите и другие интересные тенденции.

— На вашем сайте уже появлялась информация о проекте нового Федерального закона, подготовленного Министерством строительства и ЖКХ РФ. В этом документе определены ключевые направления развития института КРТ в ближайшие год-два.

Я бы выделил несколько основных моментов:

● передача в залог прав по договорам о КРТ;

● внесение изменений в ранее принятое решение о КРТ, в том числе в связи с установлением ЗОУИТ;

● обязанность органов власти, принявших решение о КРТ, направлять сведения об установлении границ такой территории в ЕГРН;

● выдача разрешения на строительство на территории КРТ до образования ЗУ (для земель, относящихся к государственной или муниципальной собственности).

Алмаз Кучембаев. Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Однако ключевым изменением я бы назвал то, что теперь территории КРТ можно будет формировать исключительно вокруг индивидуальных жилых домов. Если законопроект, конечно, будет принят в таком виде. Сегодня индивидуальные дома включают в качестве «довеска» к многоквартирным.

В целом нормотворческая деятельность Правительства РФ направлена на удовлетворение конкретных запросов участников правоотношений. Она отличается высокой степенью проработки и юридической грамотностью. Однако новые нормы обязательно проходят проверку в судебной практике.

В связи с этим стоит отметить, что Верховный Суд уже создал пять прецедентов, вносящих существенные изменения в действующее законодательство.

Мы осознаем сложность и значимость института КРТ и стремимся активно делиться своими достижениями.

— Алмаз Наземетдинович, спасибо за интересный разговор. Надеемся, что он продолжится на портале ЕРЗ.РФ.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Особенности создания объектов социальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий

Комплексное развитие территорий: итоги, проблемы, перспективы

Эксперты: как сделать проекты КРТ более эффективными

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Выписку ЕГРН предлагают дополнить сведениями о границах КРТ

Малогабаритное жилье планируют исключить из договоров о КРТ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Минстрой назвал регионы, лидирующие по КРТ

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

Марат Хуснуллин: Реализация нацпроекта «Инфраструктура для жизни» направлена на комплексное развитие не менее 2 тыс. населенных пунктов 

Объявлены первые торги на право реализации проектов КРТ по новой схеме

Разработаны правила заключения соглашения о КРТ

ДОМ.РФ: по проектам КРТ построят более 5,5 млн кв. м жилья

В ГПЗУ будут указывать реквизиты решения или договора о КРТ

Эксперт: КРТ обеспечивает прозрачное и понятное взаимодействие застройщиков с органами власти

Новые изменения в законодательстве, регулирующем отношения при подготовке и реализации проектов КРТ

Минстрой: в России заключено 197 договоров КРТ по инициативе правообладателя

Сергей Пахомов (Госдума): Простого изъятия участков и объектов ИЖС в целях КРТ точно не будет

Договор о комплексном развитии территории: правовая природа и существенные условия

КРТ — ключевая тема Российской строительной недели–2024

Принят законопроект, устанавливающий новые механизмы КРТ

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Закон о комплексном развитии территорий принят