Всплеск спроса на новостройки Москвы в апреле — июне из-за завершения программы массовой льготной ипотеки служит основанием для прогнозов экспертов, опрошенных РИА Недвижимость, что в ближайшей перспективе спрос на покупку столичного жилья упадет как минимум на 25%, но цены при этом продолжат стоять на месте.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Участники рынка, участвовавшие в опросе, констатировали высокий спрос на новостройки столицы в I полугодии, и особенно во II квартале, несмотря на сохранение высокой ключевой ставки и запредельные рыночные ипотечные ставки.

Пик спроса зафиксирован в мае — июне в ожидании окончания действия программы льготной ипотеки 1 июля.

Фото предоставлено пресс-службой А101

«В мае мы наблюдали рост спроса на покупку квартир на 20% относительно марта — апреля, а в июне — еще на 30% относительно мая», — поделился директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Он также отметил рост доли ипотечных сделок в этот период: в апреле на нее приходилось 87%, в мае — уже 91%, а в июне — 94%.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) подчеркнул, что во II квартале было продано 28,7 тыс. квартир и апартаментов в новостройках (+47% к показателю за аналогичный период прошлого года). Выше результат, по его словам, был только во II полугодии 2023 года и в III квартале 2020-го.

Аналитик обратил внимание на изменение структуры выдачи по программам: более 50% сделок в столице пришлось на «Семейную ипотеку», доля обычной (безадресной) ипотеки снизилась до 17%, а IT-ипотеки — прибавила около 30%.

«IT-ипотека, если по ней перечислят средства банкам, и Семейная ипотека, если по ней не будет серьезных ужесточений, позволят сохранить до 60% — 65% потенциальных заемщиков», — оценил перспективы Попов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил снижение предложения новостроек и рост цен на фоне повышенного спроса на новостройки. Так, по итогам июня 2024 года в продаже выставлено 70,8 тыс. лотов в 418 проектах (-1,3% за год).

Согласно данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, 1 кв. м новостройки «старой» Москвы в конце I полугодия стоил 420,5 тыс. руб., (+18% за год), а средняя цена однокомнатной квартиры в новостройках поднялась до 14,5 млн руб. (+19,5% за год).

Руководитель агентства недвижимости PRO ОБМЕН Екатерина Никитина (на фото ниже) отметила стагнацию на рынке вторичного жилья Москвы, в отличие от сегмента новостроек, в течение I полугодия и особенно в апреле — мае. Кроме того, по ее словам, заметно вырос срок экспозиции объектов: с 40—50 дней в начале года до 70—72 дней в июне.

Фото: obmenkvartir.pro

Данные о снижении числа сделок на 25% в II квартале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года привел директор направления «Вторичный рынок» агентства ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Причину снижения спроса эксперт видит в слишком дорогой ипотеке: по его наблюдениям, число ипотечных покупок в годовом выражении сократилось вдвое. Он считает, что ипотеку теперь берут в основном «для доплаты за квартиру при альтернативной сделке и в основном не более 3 млн руб.». Однако продавцы, заметил Сергей Шлома (на фото ниже), стараются держать цены и скидки не увеличивают.

Фото: vbr.ru

По данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимости, средняя цена 1 кв. м готового жилья Москвы в старых границах по итогам I полугодия составила 284,6 тыс. руб. (+3% к показателю прошлого года). Сейчас, по их подсчетам, однокомнатная квартира на «вторичке» в среднем стоит 9,5 млн руб. (+4% за год).

Размер торга в среднем в июне составил лишь 3%, уточнил управляющий директор отделения «Сущевский» агентства недвижимости МИЭЛЬ Александр Москатов.

Что касается прогнозов на ближайшее будущее, то специалист считает, что «III квартал может быть худшим по своим абсолютным значениям для вторичного рынка в этом году».

По его словам, пока ключевая ставка и ставки по депозитам остаются высокими, люди предпочтут держать деньги на банковских вкладах, а не покупать жилье.

Фото: volgograd.cian.ru

«Но вот когда ключевая ставка упадет, а ставки по депозитам снизятся и держать деньги на низких процентах будет нецелесообразно, тогда люди и пойдут на рынок недвижимости. Но как скоро это случится? Полагаю, это перспектива не ранее, чем на первую половину следующего года», — резюмировал Александр Москатов (на фото).

В ближайшей перспективе эксперты ждут снижения спроса как на рынке новостроек Москвы, так и в сегменте вторичного жилья.

Руководитель аналитического центра IRN.Ru Олег Репченко (на фото ниже) напомнил, что Банк России в очередной раз предупредил о вероятности роста ключевой ставки в июле.

«Традиционно ипотека оживает при рыночных ставках 12% и ниже, — поделился опытом эксперт, — а, значит, ключевая в этом случае должна быть на уровне 10% и ниже, но такой уровень ключевой ставки мы увидим нескоро».

Фото: IRN.RU

Репченко спрогнозировал, что после завершения ипотеки с господдержкой спрос на первичное жилье Москвы неизбежно «просядет не менее чем на 25%, а в некоторых проектах может упасть и вовсе на 50%».

Он предположил, что застройщики вместе с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью субсидированной ипотеки, зашитой в стоимость метра. Но это, по мнению эксперта, вызовет недовольство ЦБ.

Аналитик ожидает увеличения числа скидок и акционных предложений, отметив, что на рынок уже возвращаются рассрочки от застройщиков, но назвать прямой альтернативой ипотеке этот инструмент нельзя. В целом, считает он, цены на новостройки в Москве в ближайшее время будут топтаться на месте.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Директор по продажам девелопера Sense Наталья Шичанина добавила, что сейчас покупатели предпочитают держать свои средства на депозитах в силу привлекательных процентов, а не вкладывать их в жилье.

Основатель группы Родина Владимир Щекин (на фото) рассказал, что сегодня застройщики возлагают надежды на программы дальневосточной и арктической, IТ-, а также сельской ипотеки.

Он уверен, что появятся новые льготные программы, ориентированные на конкретные сегменты покупателей, например льготная ипотека для работников ОПК.

Фото: vishnya-realty.ru

Что же касается вторичного рынка, то до момента снижения ключевой ставки ЦБ ситуация на нем будет сохраняться достаточно безрадостная.

До этого момента рынку придется жить с тем, что есть: медленно и спокойно продавать и покупать квартиры, решая различные жилищные ситуации и конкретные задачи, констатировал основатель Агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков (на фото).

Фото: mirkvartir.ru

Генеральный директор портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) полагает, что цены на вторичное жилье будут стоять на месте, особенно это коснется старого советского жилого фонда.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: если ключевая ставка вновь повысится, это не скажется на выдачах ипотеки

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Эксперты о спросе и ценах на новостройки после отмены льготной ипотеки

Эксперты проанализировали хронологию программы льготной ипотеки с господдержкой в Московском регионе в 2020—2024 годах

Эксперт: в ряде банков ставки по ипотеке выросли до 23%, но спрос сохраняется и торг уместен

Крупнейшие банки остановили выдачи «Семейной ипотеки»

ЦБ: возвращения госпрограммы массовой льготной ипотеки на новостройки ожидать не стоит

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

Эксперты: в июне розничные продажи жилья в Московском регионе выросли на 24%

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

Согласно информационному бюллетеню Банка России «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России», продолжается снижение объема досрочного погашения ипотеки за счет собственных средств заемщиков в российских банках. Этот показатель в третьем квартале 2024 года оказался на самом низком уровне на протяжении последних двух лет — 343,5 млрд руб.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

В третьем квартале прошлого года объем досрочного погашения ипотеки достиг максимального значения за всю историю наблюдений — 548,3 млрд руб. Тогда же значение показателя за счет вновь полученных кредитов впервые оказалось ниже 2 млрд руб., а за счет реализации залога — менее 1 млрд руб.

Эксперты объясняют сложившийся тренд на снижение досрочного погашения ипотечных кредитов более рациональным отношением заемщиков к управлению финансами.

Фото из архива К. Климентьева

По словам аналитика инвестиционной компании «Цифра брокер» Кирилла Климентьева (на фото), объем досрочного погашения ипотеки продолжает снижаться на фоне роста ставок по депозитам.

«Логика поведения заемщиков здесь достаточно очевидна, — пояснил он «Коммерсанту», уточнив: — Например, если заемщик оформил ипотеку в 2020 году под 7% годовых, то при появлении дополнительных средств ему будет гораздо выгоднее разместить их на депозите под 22% — 23%, чем направлять на досрочное погашение ипотеки».

Эксперт считает, что этот тренд сохранится и в четвертом квартале, поскольку ставки по депозитам остаются привлекательными, а стимулы для досрочного погашения ипотеки минимальны. В следующем году, при снижении ключевой ставки ЦБ, ситуация может измениться. Однако для массового изменения динамики, по мнению Кирилла Климентьева, потребуется значительное снижение ставок, которое пока остается под вопросом.

Фото: © Александр Тарасенков Фотобанк / Лори

В ноябре на пленарном заседании Госдумы РФ глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото) заявила, что ЦБ сможет начать снижать ключевую ставку в 2025 году, если не произойдет никаких дополнительных шоков. Она заверила, что политика ЦБ позволит снизить инфляцию до 4,5% — 5% в следующем году, а затем стабилизировать ее на уровне вблизи 4%.

«И по мере ее торможения мы будем рассматривать и постепенное снижение ключевой ставки. Если, конечно, никаких дополнительных шоков не будет внешних, снижение начнется в следующем году», — пообещала Набиуллина, уточнив, что это будет «абсолютно управляемый упорядоченный процесс, который позволит выводить деньги с депозитов на потребление очень постепенно».

Управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов (на фото ниже) полагает, что ситуация с досрочным погашением ипотечных кредитов зависит не только от высоких ставок по депозитам.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Он согласен с тем, что при текущих ставках свободные средства выгоднее размещать на депозитах, чем направлять их на досрочное погашение старых кредитов, оформленных по более низким рыночным или льготным ставкам. Но свободных денежных средств в распоряжении заемщиков из-за инфляции остается все меньше. Кроме того, в среднем заемщики сейчас имеют не менее двух действующих кредитов, и процентные платежи по новым кредитам выросли.

«Таким образом, снижение депозитных ставок, которое можно ожидать летом-осенью следующего года, приведет к некоторому восстановлению частоты и значимости частичных досрочных погашений кредитов, но не до тех уровней, которые можно было наблюдать в 2020—2023 годах», — полагает Юрий Беликов.

По его мнению, полноценное восстановление этих параметров могут обеспечить только реальные результаты по таргетированию инфляции и оптимизации долговой нагрузки граждан по всем их обязательствам, включая потребительские кредиты. А для этого может потребоваться не один год, учитывая, что долговые сроки за последние несколько лет удлинились.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В 2025 году эксперты ожидают охлаждения кредитной розницы

Эксперты: в Петербургском регионе растут просрочки по ипотечным платежам

Эксперты: прогнозы на 2025 год по ставкам на льготную и рыночную ипотеки и ценам на жилье

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов 

Эксперты: власти готовы к концентрации банковского рынка

Эксперт: никаких льгот и субсидий по ипотеке от государства больше не будет

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Насколько упадут выдачи ипотеки в 2025 году: прогнозы экспертов

Для борьбы с ипотечными схемами на рынке жилья ЦБ готовит новые меры регулирования рынка

Эксперты: переплата по рыночной ипотеке в России за год выросла в два с половиной раза

Что будет с рынком ипотеки в следующем году: мнения экспертов

Эксперты зафиксировали снижение соотношения доходов населения и цен на жилье