Такое мнение президент Фонда «Институт экономики города» высказала в интервью порталу ЕРЗ.

Фото: www.kvobzor.ru

— Надежда Борисовна, на недавнем совещании с членами Правительства Президент России Владимир Путин поручил Кабмину и Банку России проработать вопрос об отказе от действующей системы долевого строительства жилья и плавному переходу к проектному финансированию строек при участии кредитных организаций. Насколько известно, Вы всегда выступали за банковское проектное кредитование строительства, использование эскроу счетов и пр. То есть Вы поддерживаете это предложение?

— Да, я считаю это шагом в правильном направлении. Напомню, что практика привлечения прямых инвестиций граждан в строительство во всем мире распространена вовсе не так широко, как у нас. Это используется либо в странах со слабо развитым банковским финансированием, либо, наоборот, в развитых странах — но как некая форма предоплаты при строительстве очень дорогой, элитной недвижимости, которая не имеет спроса на широком рынке. Когда застройщик строит такую элитную недвижимость, он хочет заранее знать своих покупателей и привлекает средства в строительство. А использование инвестиций граждан в строительстве в таком массовом порядке и таких масштабах, как это сложилось и практикуется у нас, в других странах, повторяю, мало где можно встретить.

Поэтому, в конечном итоге, переход на систему банковского проектного финансирования — абсолютно правильный шаг, о чем я, собственно, всегда и говорила. Другое дело, сложились ли у нас для этого условия.

— С этим связан мой следующий вопрос. Откуда же при отказе от долевого строительства возьмутся деньги для финансирования стройки в таких объемах, какие давала «долёвка», — порядка 4 трлн руб.?

— Как раз здесь я особых проблем не вижу, поскольку если люди вкладывают свои деньги в строительство сегодня, значит у них эти деньги есть. И если им надо будет приобретать готовое жилье, они же не будут под подушкой держать свои деньги — все равно разместят их в банках. Сегодня банковская система не испытывает таких проблем с ликвидностью, как раньше, а тут будет поступать еще и дополнительная ликвидность. Так что в этом плане я особых рисков вижу.

Надежда Косарева: При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики. Да и в банках нет соответствующих специалистов

А вот готова ли наша банковская система и наши застройщики работать на принципах проектного финансирования — это большой вопрос. При проектном финансировании застройщики должны быть максимально прозрачны для банков, а вся их деятельность видна как на ладони и доступна банковскому контролю. К сожалению, сегодня таким требованиям соответствуют далеко не все застройщики.

С другой стороны, и практика проектного банковского финансирования сегодня у нас очень ограничена. А раз такое финансирование в России не развито, в банках нет соответствующих специалистов, кредитных инспекторов, которые могли бы выезжать на площадку, легко читать и понимать строительные документы, следить за соблюдением проектной документации и технологий при строительстве объекта. Их просто нет, поскольку в них до сего дня просто не было потребности. Нет проектного финансирования — нет и специалистов.

Чтобы застройщики смогли соответствовать банковским требованиям, а банки, в свою очередь, нарастили необходимые компетенции, требуется время. Здесь нужно, образно говоря, чтобы срослось сразу с двух сторон.

— Но, кроме компетенций, надо еще и активность проявлять. А  почему банки не активны в этом вопросе, как Вы думаете?

— Тут все просто: слишком высоки риски. Вообще в строительстве риски самые высокие. И если непрофессионалы в лице граждан берут эти риски на себя, то профессионалы в лице банков их сторонятся. Это первое.

Второе: чтобы снизить эти риски, банк должен полностью контролировать строительную деятельность девелопера. А сегодня у него нет такой возможности. Во-первых, сама деятельность застройщика не очень прозрачна — как с финансовой точки зрения, так и с точки зрения всех сопутствующих стройке процедур. А во-вторых, компетенции банка, как я уже говорила, просто  не хватает.

— Но под лежачий камень, как известно, вода не течет. И эта проблема никогда не будет решена, если сама ситуация не заставит приступить наконец к ее решению, Вы согласны?

— Абсолютно! Конечно если, как сегодня, без всякого особого контроля брать деньги у людей, то зачем тогда шевелиться? Вот обе стороны и не шевелятся… А если будут созданы условия, тогда совсем другое дело. Ведь во всем мире строительство кредитуется банками. И Россия ничем не хуже других стран, просто мы еще не развили эту практику, вот в чем причина.

Но в один момент, конечно, все не разовьется. Для этого нужен какой-то переходный период. На мой взгляд, достаточно длительный.

— Сколько?

— По крайней мере, не менее пяти лет. Нужно придумать какие-то промежуточные механизмы и постепенно переходить к проектному финансированию.

Вот недавно ввели механизм эскроу счетов, когда есть ДДУ, но средства подлежат размещению в банках и блокируются до завершения строительства. Это и есть некий промежуточный механизм, но заставить всех вступить даже в эту стадию невозможно.

— Что же Вы предлагаете?

— Думаю, надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать их работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем. Вот и надо будет отрегулировать такой договор купли-продажи жилого помещения и установить по нему максимальный размер задатка. Во многих странах так делают, и задаток там составляет, например, 10—15%. И на второй переходный период уже на этих эскроу счетах размещать не полную стоимость жилья, а 10—15% задатка от договора купли-продажи.

Н. Косарева: Надо будет создать на ближайшие два-три года, условно говоря, какие-то требования, которые будут стимулировать и банки, и застройщиков переходить сначала к эскроу счетам. Потом в течение двух-трех лет стимулировать работать по договорам купли-продажи жилья. Наш Гражданский кодекс позволяет заключать договор купли-продажи в отношении вещи, которая будет создана в будущем

А вот потом, когда закончатся обе стадии этого переходного этапа, можно будет уже сказать: «Все поучились, потренировались, и на этом всё! Теперь просто работаем по договорам купли-продажи с максимальным задатком, установленным законом». Например, те же 10—15%. И размещать их на эскроу счете. Думаю, имеет смысл такое требование внести, чтобы даже эти 10—15% для человека были гарантированы, и он их не потерял. А все остальные формы — запретить.

При этом чрезвычайно важно проследить и отрегулировать законодательство так, чтобы застройщики, двигаясь к проектному финансированию, не  ушли в другие механизмы. Скажем, мы видим, что с нынешним ужесточением норм 214-ФЗ начинается движение в сторону ПИФов. И мы все знаем про СУ-155 и про схемы ЖСК, когда застройщики не всегда законно подтягивали под себя жилищно-строительные кооперативы.

Надо сказать, наши застройщики вообще чрезвычайно изобретательны, и по дороге, так сказать, к светлому будущему они вполне могут изобрести еще какие-нибудь формы и придумать, как взять деньги у народа на стадии строительства. Уйдут из 214-ФЗ в другие, еще менее отрегулированные формы и т.д.

Поэтому здесь предстоит изменить само институциональное устройство рынка. А это очень сложная задача.

Фото: www.sk-ed.ru

— Банкиры свою выгоду никогда не упустят, но при этом, как Вы отметили, банки не любят рисковать. А какие меры, стимулирующие граждан пользоваться счетами эскроу, Вы бы предложили?

— Еще при обсуждении прошлогоднего пакета поправок в 214-ФЗ я предлагала повысить размер страхового возмещения вкладов граждан на счетах эскроу. То есть сделать не 1,4 млн руб., как сегодня возмещается по обычному депозиту для банков, входящих в систему страхования вкладов, а на величину всех средств, которые размещены на эскроу счете.

Ведь не надо забывать, что на самом деле эскроу счет в банке — это тоже не нулевой риск. Как мы видим, и у самих банков проблемы бывают: и банкротства, и санация, и пр. И хотя сейчас установлено, что такие эскроу счета могут открывать только самые крупные, надежные банки, которые работают с федеральным бюджетом и пр., к сожалению, у нас ни один банк, кроме двух-трех системообразующих, не застрахован от проблем.

Поэтому, если уж внедрять какие-то стимулирующие меры на переходном этапе к проектному финансированию, то я бы повысила это страховое возмещение. При такой гарантии сохранности вложенных денег подобный механизм стал бы гражданам гораздо интереснее.

— …а пока этот механизм не работает еще и потому, что у застройщика отсутствуют источники для оплаты процентов по кредитам в процессе строительства, а выдавать кредиты, не предусматривающие уплату процентов, запрещают нормативы Банка России, разве не так?

— Понятно, что финансового потока у застройщика нет, но при проектном финансировании его вообще не будет — никакого внешнего финансового потока.

В этой системе должны хорошо себя чувствовать только те застройщики, которые имеют возможности для собственных инвестиций. Доля собственных средств девелопера должна быть не меньше 30—40% от объема, необходимого для строительства того или иного объекта. Это будет стимулировать его снижать сроки реализации проекта.

Сегодня есть технологии, в первую очередь организационные, которые позволяют построить многоквартирный дом буквально за два-три месяца. И если застройщики без потери качества смогут снизить срок реализации проекта с года до этих двух-трех месяцев, то деньги для уплаты процентов им понадобятся только в течение этого срока. И чем эффективнее и короче будет сам процесс строительства, тем меньшими могут стать платежи по процентам по кредиту.

Все это, повторяю, будет стимулировать застройщиков внедрять современные технологии.

— Звучит убедительно. Теперь позвольте о неприятном — о ценах  на жилье, которые в связи с переходом на проектное финансирование, по мнению ряда экспертов, могут подняться на 10—15%. И об объемах строительства, которые, наоборот, могут существенно упасть, что явно не вяжется с провозглашенными целями, предусматривающими ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м  и выход на показатель 120 млн кв. м к 2025 году.  Получаются разнонаправленные прямые…

— Согласна. Действительно, когда меняется институциональное устройство рынка, его участники должны к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться: не катастрофически, а на 10—20%.

Фото: www.cms.law

— Это очень много: миллионы квадратных метров жилья, которых не досчитаются как рядовые граждане, так и разработчики госпрограмм. А еще есть смежные отрасли, например производители стройматериалов.

— Вот это и называется «политический выбор». Что важнее: сохранить большие объемы строительства или исключить ситуацию, при которой появляются обманутые дольщики? Поэтому-то и нужен переходный период, чтобы все смогли адаптироваться. Конечно, нельзя с ходу такие вещи внедрять.

Н. Косарева: Когда меняется институциональное устройство рынка, он должен к этому адаптироваться. И сохранить «на переправе» прежние объемы строительства, думаю, невозможно. Здесь надо как-то согласовать одну цель с другой. Нужно понимать, что объемы строительства могут снизиться на 10—20%

Что касается цен, то скажу так. Чтобы цены были рыночными, нужно развивать конкуренцию среди застройщиков. Подчеркну: не среди подрядных организаций, а именно среди девелоперов. Потому что из-за увеличения затрат строителя цена растет в основном на неконкурентном рынке. А если рынок конкурентный, то цена складывается из спроса и предложения, и затраты здесь не причем. Просто снижается маржа застройщика, то есть его прибыль.

А то, что у нас рынок слабо конкурентный, это не новость.

— Как отмечалось на недавней конференции в НИУ ВШЭ, в Москве 80% сделок на рынке контролируют 5—8 застройщиков. А что уж говорить о менее конкурентных региональных рынках…

— Такие крупные институциональные изменения рынка жилищного строительства должны быть рассмотрены со всех сторон, в том числе условия, которые необходимы для повышения конкуренции, чтобы цены не выросли и т.д.

Повторяю, это очень сложная социально-экономическая и политическая задача. И решать ее нужно аккуратно и продуманно. Не наломать дров, не нарубить с плеча, а предусмотреть все риски и возможные последствия. То есть загодя везде соломку подложить...

— Надежда Борисовна, огромное спасибо за как всегда блестящий комментарий! Остается надеяться, что к Вашим словам прислушаются не только банкиры и застройщики, но и власти.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Владимир Путин поручил проработать замену долевого строительства проектным финансированием

Новая госпрограмма предусматривает ежегодный рост ввода жилья на 4—6 млн кв. м — до 120 млн в 2025 году

Михаил Мень: Сроки введения повышенных требований к застройщикам переноситься не будут

Для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков, могут ввести лицензирование

Повышенные требования к застройщикам могут внедрить на полгода раньше — с 1 января 2018 года

На портале правовой информации опубликовано Распоряжение Правительства РФ №3030-р от 28.10.2024, которым утверждена «Концепция подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года».

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Минстрою России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти поручено:

• в трехмесячный срок разработать план мероприятий (дорожную карту) по реализации Концепции подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2035 года (Концепции) и представить его в Правительство РФ в установленном порядке;

• обеспечить исполнение дорожной карты по реализации Концепции.

Концепция разработана в целях совершенствования формирования и укрепления кадрового потенциала строительной отрасли и сферы ЖКХ для обеспечения эффективности национальной экономики, содействия достижению национальных целей и задач.

В документе отмечается, что в настоящее время строительная отрасль и жилищно-коммунальное хозяйство испытывают серьезную нехватку кадров всех уровней, специальностей и направлений подготовки. За последнее десятилетие, по данным отраслевых ассоциаций, союзов и объединений, обеспеченность отраслевых компаний специалистами, обладающими необходимыми компетенциями, снижается, выросла доля лиц пенсионного возраста и одновременно сократилась доля персонала в экономически активной возрастной категории — произошло старение рабочей силы.

Система подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ по состоянию на 2023 год включает:

• профильные образовательные организации высшего образования (8 федеральных и одну региональную);

• более 270 образовательных организаций, осуществляющих деятельность по программам высшего образования, среднего профессионального образования и профессионального обучения.

В Стратегии определена прогнозная численность занятых в строительной отрасли при базовом сценарии реализации документа: в 2024 году — 6,5 млн человек, в 2030 году — 6,8 млн человек, в 2035 году — 7,3 млн человек.

С учетом прогноза кадровой потребности, в 2030 году по отношению к 2024 году численность занятых в строительстве вырастет на 313 тыс. человек. При необходимости замещения лиц, выходящих на пенсию (по данным официальной статистики, в строительной отрасли трудятся около 8% — более 500 тыс. человек), лиц старше 55 лет, в отрасль в ближайшие 6 лет необходимо привлечь более 850 тыс. молодых специалистов различной квалификации.

Концепция исходит из необходимости модернизации и совершенствования системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, соответствия этой системы национальным целям и современным направлениям научно-технологического развития.

Первоочередной задачей обеспечения кадрового потенциала строительной отрасли и ЖКХ является опережающая подготовка рабочих и специалистов среднего звена по профессиям, которые будут востребованы в ближайшие годы.

Целесообразным является развитие системы среднего профессионального образования на базе профессиональных образовательных организаций во взаимодействии с организациями строительной отрасли, ЖКХ и профильными организациями высшего образования.

Обучение по программам ускоренной подготовки, в том числе для трудовых мигрантов, а также по программам профессиональной переподготовки граждан, высвободившихся из других отраслей экономики, снизит кадровый дефицит и повысит профессиональную мобильность, подчеркивается в Концепции.

Большое значение придается проведению конгрессов, конференций, форумов, семинаров, выставок и чемпионатов. Участие в указанных мероприятиях на регулярной основе обучающихся в образовательных организациях, специалистов и представителей компаний строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, а также обмен мнениями и опытом положительно влияют на развитие кадрового потенциала.

Развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ включает в себя:

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

• модернизацию системы подготовки кадров;

• создание конкурентоспособной системы подготовки кадров;

• стимулирование спроса на образовательные продукты;

• развитие научной (научно-исследовательской) деятельности.

Устанавливаются следующие ключевые направления, определяющими развитие системы подготовки кадров для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства:

• ориентация на ликвидацию разрыва между требованиями к результатам обучения по образовательным программам и потребностями строительной отрасли и ЖКХ, актуальными запросами общества и государства;

• разработка и внедрение образовательных программ для подготовки специалистов, обладающих навыками применения принципов бережливого производства и инструментов, повышающих производительность труда;

• увеличение доли практических занятий, ориентированных на решение задач реального сектора экономики в целях выработки у обучающихся навыков применения знаний, полученных в процессе трудовой деятельности;

• акцент на интерактивные методы обучения и реализация возможностей проектной работы в междисциплинарных командах;

• расширение использования инструментов виртуальной и дополненной реальности, а также технологий с применением искусственного интеллекта;

• развитие сетевой формы реализации образовательных программ с использованием материально-технического и кадрового потенциала нескольких организаций образования и реального сектора экономики по профилю образовательных программ;

• управление жизненным циклом образовательной программы во взаимодействии с заказчиками — организациями реального сектора экономики;

• массовое внедрение дистанционных образовательных технологий и электронного обучения как вспомогательного инструментария;

• внедрение модели «Цифровой университет» («Цифровой колледж»), обеспечивающей управление образовательной организацией на основе больших данных с применением платформенных решений;

• формирование универсальных компетенций (системное мышление, коммуникации, принятие решений, командная работа, навыки самообучения, компетенции цифровой экономики);

• участие работодателей в разработке и реализации образовательных программ, в том числе на основе развития целевого обучения, оценке результатов подготовки студентов в организациях высшего образования и профессиональных образовательных организациях, а также участие в формировании возможных профессиональных траекторий по выбранной специальности или направлению подготовки;

• международное трансграничное образование с учетом региональной специфики и интересов Российской Федерации в продвижении своего экономического влияния.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Среди основных задач модернизации системы подготовки кадров для строительной отрасли и ЖКХ на период до 2035 следует выделить такие:

• разработку, реализацию и актуализацию в соответствии с запросами строительной отрасли и ЖКХ образовательных программ, направленных на развитие кадрового потенциала, обеспечение квалифицированным персоналом для стабильного функционирования и комплексного развития данных отраслей;

• актуализацию образовательных программ в части формирования компетенций по управлению и эксплуатации объектами строительства и ЖКХ, в том числе на основе цифровых моделей и больших данных, с учетом необходимости повышения производительности труда;

• вовлечение работодателей в управление качеством реализации основных профессиональных образовательных программ, основных программ профессионального обучения, дополнительных профессиональных программ;

• модернизацию и цифровизацию образовательной деятельности, а также других ключевых процессов, приведение образовательных программ в соответствие современным требованиям;

• инфраструктурное развитие, укрепление материально-технической базы профильных образовательных организаций;

• разработка и внедрение системы мер и эффективных моделей по выявлению, отбору, привлечению и сопровождению обучающихся 6—11 классов общеобразовательных организаций, ориентированных на строительные профессии, для обучения в профильных образовательных организациях, включая реализацию программ предпрофессионального развития и профориентационных мероприятий;

• развитие института наставничества и обучения на рабочем месте; модернизация научной (в том числе научно-технической) и инновационной деятельности, создание точек генерации исследований мирового уровня, развитие международного научного сотрудничества.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Новые профессиональные стандарты для специалистов в области проектирования

Эксперты признали строительство самой «кадровоуязвимой» отраслью в России

За строительство в Москве теперь будут отвечать два департамента вместо одного

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Эксперты определили самые дефицитные профессии в строительстве 

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

Как расширят перечень специалистов, которые могут претендовать на включение в национальный реестр

Опрос ЕРЗ.РФ: самые значимые специалисты в девелопменте отвечают за управление строительством

Строительной отрасли страны не хватает 1 млн специалистов, Москве — более 30 тыс.

Новые требования к специалистам в сфере информационного моделирования в строительстве

Для утверждения АГР застройщик должен представить 3D-модель объекта

Утвержден предварительный нацстандарт для цифровых моделей жилых зданий

В России появится еще одно нацобъединение специалистов в сфере строительства

Карта компетенций BIM-специалистов поможет работе на рынке недвижимости

Эксперты проанализировали проблемы перехода на BIM

Новый национальный стандарт для технического заказчика

Утвержден госстандарт обучения информационному моделированию в строительстве